一、土地出讓金概念及產(chǎn)生原因
簡(jiǎn)而言之，土地出讓金就是若干年期的土地使用權(quán)價(jià)格。對(duì)政府而言，其實(shí)際是向企業(yè)一次性收取若干年地租；而對(duì)企業(yè)而言，則意味著取得土地時(shí)需要一次性預(yù)支未來(lái)利潤(rùn)。
在我國(guó)延續(xù)了幾千年的土地私有制, 于新中國(guó)成立后被逐步廢除。政府推行了二元公有制制度——土地國(guó)有和集體所有。改革開(kāi)放以后, 舊有的土地制度已不能跟上經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展腳步, 其必須要改變。
由此可以得出國(guó)有土地出讓金產(chǎn)生的真正原因: （1）是高效且科學(xué)的開(kāi)發(fā)利用和經(jīng)營(yíng)土地。（2）是推動(dòng)城市建設(shè)和發(fā)展。
二、土地出讓金的成效
毋庸置疑，對(duì)我國(guó)新時(shí)代的經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)很大程度上得益于土地出讓金制度。具體說(shuō)來(lái)有三：
?。ㄒ唬┩苿?dòng)了工業(yè)化和城市化的進(jìn)程，創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)價(jià)值
土地出讓金制度使得土地的使用權(quán)分配由無(wú)償轉(zhuǎn)為有償,更重要的而是使得存量土地資本的價(jià)值貨幣化, 增加了政府非稅收入，減輕了政府的資金壓力, 推動(dòng)了城市基礎(chǔ)公共設(shè)施的建設(shè)。
（二）降低土地交易成本,提供了激勵(lì)機(jī)制
之所以說(shuō)土地出讓金制度極大地降低了交易成本，是因?yàn)槠涿鞔_規(guī)定了開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的價(jià)格，途徑以及方式，為我國(guó)的土地有償使用提供了平臺(tái),。于此同時(shí),一方面，土地出讓金作為地方政府重要的收入來(lái)源, 大大激勵(lì)了地方政府積極促進(jìn)土地交易的積極性; 另一方面，土地出讓金制度激勵(lì)了開(kāi)發(fā)商投入更多的精力在項(xiàng)目的收益取得上, 最大限度發(fā)揮了土地資源的潛在價(jià)值。
?。ㄈ┩ㄟ^(guò)價(jià)格杠桿有效地調(diào)節(jié)土地供求等, 促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置。
三、關(guān)于土地出讓金的爭(zhēng)議
土地出讓金自誕生以來(lái)，除了給國(guó)家及地方財(cái)政帶來(lái)了不可忽視的成效外，社會(huì)公眾對(duì)其的質(zhì)疑也從未間斷 。
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示我國(guó)土地出讓收入增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)非常明顯，而2008年環(huán)比的下降則是由于眾所周知的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。從2004-2009全國(guó)土地出讓收入與地方本級(jí)收入對(duì)比表中可以得知，即便是在受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)大滑坡的2008年，我國(guó)土地出讓收入也占到了地方本級(jí)收入的1/3以上（9600億元/28645億元），而在房?jī)r(jià)飆升的2007年，此百分比超過(guò)了一半，達(dá)到了13000億元，占地方本級(jí)收入（23565億元）的55.17%。由此可知，就全國(guó)平均來(lái)看，我國(guó)土地出讓收入對(duì)地方政府收入的貢獻(xiàn)十分巨大。
四、土地出讓金弊端
一直以來(lái)，對(duì)于土地制度和土地財(cái)政制度變革的社會(huì)輿論褒貶不一，二者在給社會(huì)帶來(lái)了巨大利益的同時(shí)也帶來(lái)了不可忽視的弊端。
?。ㄒ唬┑胤秸疅o(wú)計(jì)劃出售土地的短視行為
各級(jí)地方政府在沒(méi)有自主權(quán)的財(cái)政壓力下，一次性收取土地出讓之后50至70年的收益總和，其中的暴利勢(shì)必造成地方政府為擴(kuò)大出售土地?fù)Q取收入而采取的殺雞取卵式的短期行為。
?。ǘ┐嬖谟谡g的利益分配機(jī)制中的不合理性
本屆政府獲得的土地出讓金，實(shí)際上是把下一屆政府的收入提前預(yù)支，除此之外，有時(shí)下一任政府，還需要提供一些征地的補(bǔ)償費(fèi)或負(fù)擔(dān)土地賣出后的開(kāi)發(fā)配套投入。
?。ㄈ┚揞~收益導(dǎo)致地方政府的尋租行為
國(guó)家的供地政策由無(wú)償變?yōu)橛袃?，但征地政策卻沒(méi)有改變。竭澤而漁式的買賣現(xiàn)有土地是基于地方政府利用行政權(quán)力在買賣土地使用權(quán)時(shí)占據(jù)的絕對(duì)支配地位，通過(guò)采用低進(jìn)高出的買賣方式而產(chǎn)生的巨額差價(jià)。
五、土地出讓金弊端存在的原因
?。ㄒ唬┺r(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度不完善，農(nóng)民利益得不到有效保證
我國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)制度呈現(xiàn)二元化，而其中農(nóng)村土地歸屬不清晰、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能缺失、農(nóng)村土地使用權(quán)不穩(wěn)定直接導(dǎo)致了在土地征用過(guò)程中農(nóng)民利益得不到有效保護(hù)。
?。ǘ┓侄愺w制改革不徹底 ，地方財(cái)政負(fù)擔(dān)過(guò)重
我國(guó)實(shí)行分稅制改革，但是由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)間的差異等客觀條件進(jìn)行的并不徹底，越位與缺位現(xiàn)象在各級(jí)政府間的事權(quán)劃分中無(wú)處不在。大量基本公共服務(wù)被上級(jí)政府憑借行政體制的權(quán)威層層下放，由縣級(jí)以下基層政府過(guò)多承擔(dān)。迫于財(cái)政壓力，地方政府在壓縮公共服務(wù)支出的同時(shí)必然首選土地出讓金——這種簡(jiǎn)單快捷的方式途徑籌集財(cái)政收入。
（三）土地出讓金管理制度的缺失，地方政府的功利性
我國(guó)在實(shí)施土地出讓制度以來(lái)，管理制度一直處于真空。相關(guān)的最高文件僅見(jiàn)于2006年底的國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《通知》。由于其并未對(duì)各項(xiàng)支出所占比例加以規(guī)定而是僅僅明確了土地出讓收入的使用范圍，因此地方政府更傾向?qū)⑼恋爻鲎尳鹗杖胂蚩梢援a(chǎn)生 “效益”的城市傾斜，而更應(yīng)得到重視的農(nóng)村卻往往被忽視。
簡(jiǎn)而言之，要解決土地出讓金問(wèn)題，不僅要從制度上，更應(yīng)從地方政府自身改變。改革可從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行：
1、改進(jìn)政府政績(jī)考核制度，注重以人為本，摒棄GDP和財(cái)政收入至上，做到實(shí)質(zhì)大于形式。
2、由費(fèi)改稅，將征收土地出讓金改為征收物業(yè)稅。此舉可避免房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)，減少因土地出讓金滋生的政府腐敗現(xiàn)象。（為強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)性，物業(yè)稅征稅基數(shù)可隨經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而同步提高）
3、讓政府的職能真正回歸到服務(wù)于百姓，而不是壟斷多種關(guān)乎民生社稷的重要資源，特別是類似社會(huì)根基的土地。
