中央銀行 貨幣政策 房地產(chǎn)行業(yè) 價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制隨著98年房改的深入，人民收入水平的不斷提高，城市化進(jìn)程的加快以及后金融危機(jī)時(shí)代全球經(jīng)濟(jì)恢復(fù)中不良因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上漲，中央政府和中央銀行不斷出臺(tái)政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。由此可見(jiàn)，在現(xiàn)階段研究貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響更具有投資指導(dǎo)意義。
一、貨幣政策房地產(chǎn)傳導(dǎo)機(jī)制研究
?。ㄒ唬┩ㄟ^(guò)中介指標(biāo)傳導(dǎo)貨幣政策效果
中央銀行在實(shí)施貨幣政策時(shí)掌握的都是金融工具，但在過(guò)程中會(huì)存在不確定性，就制定出了短期、便于操作的中介目標(biāo)。本文主要研究其中的“三大法寶”對(duì)中間目標(biāo)的影響，傳導(dǎo)機(jī)制簡(jiǎn)述如下：
以提高法定存款準(zhǔn)備金率為例：法定存款準(zhǔn)備金率↑→存款準(zhǔn)備↑→超額準(zhǔn)備↓→貨幣乘數(shù)↓→信貸規(guī)?！泿殴?yīng)量↓→利率↑
以提高再貼現(xiàn)率為例：再貼現(xiàn)率↑→商行借款成本↑→貸款利率↑→信貸規(guī)?！泿殴?yīng)量↓→利率↑
以央行公開(kāi)操作賣(mài)出有價(jià)證券為例：央行有價(jià)證券持有量↓→商行超額準(zhǔn)備↓→信貸規(guī)?！泿殴?yīng)量↓→利率↑
?。ǘ┲薪橹笜?biāo)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
從2003年底的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)投資拉動(dòng)系數(shù)為0.1945。因此，將貨幣政策意向由中介目標(biāo)反映出來(lái)，產(chǎn)生對(duì)居民經(jīng)濟(jì)行為的影響。其中，主要依靠?jī)煞N中介目標(biāo)：貨幣供應(yīng)量和利率。傳導(dǎo)機(jī)制簡(jiǎn)述如下：
以實(shí)行緊縮性貨幣政策為例：貨幣供應(yīng)量↓→利率↑→貨幣資金和有價(jià)證券收益率↓→房地產(chǎn)行業(yè)投資性需求↑→房地產(chǎn)價(jià)格↑→
以實(shí)行緊縮性貨幣政策為例：貨幣供應(yīng)量↓→利率↑→購(gòu)房成本↑→房地產(chǎn)行業(yè)購(gòu)買(mǎi)性需求↓→房地產(chǎn)價(jià)格↓
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)價(jià)格對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響
在房地產(chǎn)市場(chǎng)中購(gòu)房存在真實(shí)、虛假兩種消費(fèi)可能。所以，將從消費(fèi)和投資兩方面支的影響來(lái)分析房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響。
房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期穩(wěn)健攀升會(huì)使居民真實(shí)資本的價(jià)值增值，消費(fèi)信心上升，借貸傾向明顯，消費(fèi)支出增加。但長(zhǎng)時(shí)間的積攢首付、抑或按揭貸款，都會(huì)擠占消費(fèi)者原本用于即期消費(fèi)支出的那部分財(cái)產(chǎn)。如果前者的影響大于后者則房?jī)r(jià)的上漲會(huì)帶來(lái)消費(fèi)支出的增加。
價(jià)格增長(zhǎng)與成本不變形成落差，使得資金流入該市場(chǎng)，并且產(chǎn)生投資聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，增加社會(huì)總產(chǎn)出。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的投資心理將會(huì)促進(jìn)居民對(duì)投資的支出。同時(shí)，會(huì)提升公司的投資價(jià)值，使信用額度增加，最終總產(chǎn)出的增加。
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因此，我國(guó)貨幣政策房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制可表述為三部分即：中央銀行通過(guò)運(yùn)用貨幣政策工具對(duì)中介目標(biāo)進(jìn)行直接影響，通過(guò)中介目標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，而后，由房地產(chǎn)價(jià)格作用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)引起消費(fèi)支出和投資支出的變化，進(jìn)而影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
三、貨幣政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的現(xiàn)實(shí)反映及通暢性分析
綜上而言，在理論上該傳導(dǎo)機(jī)制在使用中效率是顯著的。但在現(xiàn)實(shí)中，通暢性卻存在一定的問(wèn)題。
當(dāng)貨幣供應(yīng)量M2每提高1%，房地產(chǎn)價(jià)格提高0.23%，而滯后的貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格基本沒(méi)有影響。同時(shí)，利率與房地產(chǎn)價(jià)格間不存在聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。因此，在我國(guó)，通過(guò)調(diào)控貨幣供應(yīng)量的傳導(dǎo)是比較暢通的，但通過(guò)調(diào)控的機(jī)制存在問(wèn)題。
當(dāng)期的房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)投資沒(méi)有影響。但是當(dāng)期房地產(chǎn)價(jià)格提高1%，消費(fèi)即提高2.14%，。因此，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)的消費(fèi)效應(yīng)略有效果，但投資效應(yīng)不顯著，房地產(chǎn)價(jià)格到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)機(jī)制也存在一定的問(wèn)題。
所以總體來(lái)看，我國(guó)貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制存在但不夠通暢。
四、貨幣政策房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制不通暢的阻礙因素分析
在該傳導(dǎo)機(jī)制中，本文選取從貨幣政策為切入點(diǎn)研究阻礙因素。
利率管制導(dǎo)致影響方向不明?，F(xiàn)階段我國(guó)仍實(shí)行官方利率政策，加之利率市場(chǎng)化發(fā)展緩慢，通過(guò)利率調(diào)控實(shí)現(xiàn)貨幣政策目標(biāo)的可能性不大。同時(shí)貨幣政策具有滯后性，房產(chǎn)價(jià)格無(wú)法及時(shí)做出反應(yīng)，這使得貨幣政策失去了及時(shí)性和有效性，無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前該市場(chǎng)調(diào)控特點(diǎn)的需要。
對(duì)貨幣供應(yīng)量的控制能力不足。不管是擴(kuò)張性、緊縮性還是穩(wěn)健的貨幣政策，都還未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，反而導(dǎo)致貨幣供應(yīng)量不斷上升，自身削弱了貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果，從而加劇了泡沫的膨脹。
五、對(duì)貨幣政策房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制提出的政策建議
放松對(duì)利率的管制，加快利率市場(chǎng)化地步伐。從中介指標(biāo)來(lái)看，利率政策是實(shí)現(xiàn)調(diào)控效果的一個(gè)重要影響因素，其對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控應(yīng)有重大影響。所以為了保證貨幣政策傳導(dǎo)渠道的暢通，必須放松對(duì)利率的管制，同時(shí)進(jìn)一步加快利率市場(chǎng)化地步伐，加強(qiáng)利率的結(jié)構(gòu)調(diào)控，以充分發(fā)揮利率政策實(shí)現(xiàn)貨幣政策目標(biāo)的作用。
控制外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)，加強(qiáng)對(duì)貨幣供應(yīng)量的可控性。因?yàn)槟壳拔覈?guó)利率尚未實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，金融市場(chǎng)還不夠發(fā)達(dá)，所以以貨幣供應(yīng)量作為中介指標(biāo)不會(huì)改變，同時(shí)也使其具有可控性。如若想加強(qiáng)其調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果，必然需要控制外匯儲(chǔ)備的增加對(duì)于調(diào)控的沖擊，控制熱錢(qián)流入，促進(jìn)國(guó)際收支平衡，強(qiáng)化自身金融系統(tǒng)地抗干擾性。
