房價 地方政府 博弈 調控政策
一、引言
我國的房價十幾年來一直在上漲，國家不斷出臺各種調控政策，目的就是限制住宅價格的過快上漲。但是實踐表明，我國的調控政策效果并不明顯，結果是越調越漲，居民對房價的關注程度達到了頂峰。究其根本，地方政府是房價上漲的中心環(huán)節(jié)，本文從博弈的視角出發(fā)，討論中央政府，地方政府，開發(fā)商三方面的行為選擇，以此來分析我國目前房價調控政策的有效性。
二、房地產博弈中各參與人的分析及博弈模型的建立
（一）中央政府與地方政府的博弈
隨著中央政府和地方政府“ 分灶吃飯” 和“財政分權”等政策的實施, 地方政府逐步演變成為具有自身效用函數的政治經濟組織，要以追求自身利益最大化為目標。在政策傳遞的過程中, 中央政府與地方政府之間的博弈便產生了。地方政府的策略空間是執(zhí)行保障房政策或者放任開發(fā)企業(yè)違規(guī)操作當嚴格執(zhí)行保障房制度時,可能得到中央政府褒獎,但財政收入減少,放任開發(fā)企業(yè)時,地方GDP增長加快,地方政府財政收入增加,但當地住房矛盾激化。假設最大支付是10，執(zhí)行保障房制度的成本為5，則可見如下支付矩陣：
中央政府
執(zhí)行 放任
地方政府 執(zhí)行
放任
這相對于一個智豬博弈，地方政府會等待中央政府執(zhí)行保障房房制度的策略。最終的博弈結果是:中央政府執(zhí)行保障房制度而地方政府放任開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房。
?。ǘ┑胤秸头康禺a商之間的博弈
地方政府的可以有兩個行動，配合中央政府或者制造預期和稀缺以抬高土地價格。房地產商的行動是在城市土地升值過程中高價購買或者觀望。地方政府和房地產商的博弈是完全信息博弈，假設全部支付為10，成本為5，支付矩陣如下：
博弈的結果是地方政府會選擇制造預期抬高土地價格而房地產商會購買土地。這也解釋了地王的出現原因。
?。ㄈ┑禺a商和地產商之間的博弈
土地招標中各開發(fā)商不知道對手的出價信息開發(fā)商同時行動整個博弈只有一個回合。這是一種不完全信息靜態(tài)博弈，假設市場中只有兩個企業(yè)，具有相同的邊際成本，p表示產品價格，為第i個企業(yè)的產量，Q=，你需求函數為P=a-bQ。此時的古諾均衡產量為，均衡價格為，均衡利潤為。但如果兩個企業(yè)達成合謀，就相當于整合成一個企業(yè)，此時的最大化問題為
由一階條件可得壟斷產量，壟斷價格 ，壟斷利潤，合謀產量，合謀利潤。可見合謀可以使產量下降，價格提高（設a ＞c），利潤上升。因此合謀是一種對顧諾均衡的帕累托改進。而且根據埃奇沃思模型，由于單個廠商的生產能力有限的。在一定的價格水平條件下，某一個寡頭的產量不可能滿足這一價格水平條件下的市場需求量，使得另一廠商獲得市場殘余需求量，當任何一家企業(yè)以高于邊際成本定價時，如果另一家企業(yè)降價競爭，由于生產能力約束也不會占據全部市場。因此，理性的企業(yè)不會選擇背叛行為去降價，房地產商之間的價格合謀是更為理性的選擇。
三、結論
從以上的博弈分析可以看出，地方政府是起到承上啟下作用的一環(huán)，其行為選擇直接導致了中央政府的政策執(zhí)行效果以及房地產商的行為。2008年依賴我國出臺了多項房價調控政策，但是這些政策基本都是增加成本型調控，我國的調控政策就沒觸及到問題的本質。從本文的博弈模型中可以發(fā)現地方政府在房價快速上漲中所起的決定性作用，一方面地方政府放任開發(fā)商，一方面制造預期抬高房價。如果想有力的調控，必須要解決地方政府的財政收支問題和政績考核問題，否則地方政府在利益的驅使下還會選擇尋租行為，這種行為的結果就是房價繼續(xù)上漲，調控效果大打折扣。
