重慶 房地產(chǎn) 發(fā)展現(xiàn)狀 前景分析
前言
重慶房地產(chǎn)業(yè)為改善當?shù)鼐用竦木幼l件，推動地方經(jīng)濟的快速發(fā)展做出了積極的貢獻，已成為經(jīng)濟的重要組成部分和支柱產(chǎn)業(yè)之一。1997年重慶成為直轄市，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展奠定了基礎，2012年第一季度主城區(qū)成交面積382萬平方米，同比增加19萬平方米。成交量的明顯回升主要來自于剛性需求的集中爆發(fā)。高端物業(yè)成交縮水、土地價格明顯回落、經(jīng)濟基本面并不支撐樓市的快速回暖，資金面也尚未有根本改善，重慶樓市回暖缺乏長期的延續(xù)性和穩(wěn)定性。
一、重慶房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
中國房地產(chǎn)行業(yè)目前正逐步進入行業(yè)洗牌與結構調整階段,即將面臨第一次真正意義上的大調整。2011年以來,當針對房地產(chǎn)市場的緊縮調控政策與抑制通脹為核心的宏觀政策緊縮環(huán)境相疊加,當加息、信貸控制與影子銀行體系監(jiān)管相疊加,當針對開發(fā)商供給端的抑制與針對購房者需求端的抑制相疊加、當市場化間接調控手段與行政化限購令直接干預措施相疊加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在面臨中國房地產(chǎn)市場起步以來最為嚴厲的市場和政策環(huán)境，中國房地產(chǎn)行業(yè)目前正逐步進入行業(yè)洗牌與結構調整階段,即將面臨第一次真正意義上的大調整。
自2010年國務院下發(fā)的“新國八條”開始，房產(chǎn)稅，差別信貸利率，地方房價調控目標等一系列的政策調控在第一季度相繼出臺重慶市開發(fā)市場在持續(xù)以政策為主的宏觀調控基調的環(huán)境中運行，總體呈現(xiàn)出建設投資于市場銷售雙雙回落的態(tài)勢。
第一季度成交量的回升主要基于以下理由。宏觀調控在“兩會”之后顯現(xiàn)出明確的延續(xù)性與穩(wěn)定性，雖然這對房地產(chǎn)企業(yè)是一個利空消息，但是購房者在經(jīng)歷了長期的宏觀調控之后發(fā)現(xiàn)只是成交量下降而價格相對穩(wěn)定或小幅下降，這樣，相對明朗的政策環(huán)境使得潛在目標購房者的觀望情緒減弱，因此促進成交量一定上漲；另一方面，雖然整體調控依然嚴厲，但是局部有所微調，例如首套房貸款利率的回歸甚至下調，使得剛性需求購房者在經(jīng)過長期的觀望后開始涌入市場。
成交均價從2011年開始，出現(xiàn)因成交結構變化而導致價格的紊亂波動，沒有明顯規(guī)律，這種走勢與2008年類似，但有本質上的區(qū)別。2009年房地產(chǎn)從第二季度開始成交增量，然后進入一個上升期，這與當時的“四萬億”經(jīng)濟計劃與寬松的貨幣與信貸政策密切聯(lián)系，而現(xiàn)在的宏觀政策對房地產(chǎn)所起的作用恰恰相反。在目前的情況下，政策是影響房地產(chǎn)市場最重要的一個因素，雖然都是長時期地壓制需求集中爆發(fā)，但這次爆發(fā)的持久性會大打折扣。
1、開發(fā)投資增速方面
2012年1至5月重慶房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資238.68億元，比去年同期增長26.6%。其中住宅完成投資152.45億元，增長40.6%；辦公樓完成投資4.52億元，增長11%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資21.15億元，增長3.2%。
2、新開工面積較快增長，經(jīng)濟適用房保持快速增長趨勢
2012年1至5月全市商品房新開工面積1333.87萬平方米，同比增長28.1%。其中，住宅新開工面積1101.4萬平方米，增長28.8%，辦公樓新開工面積30.49萬平方米，增長43.7%；商業(yè)營業(yè)房開工面積117.15萬平方米，增長17.2%。前5個月，全市經(jīng)濟適用房施工面積522.76萬平方米，其中新開工建設經(jīng)濟適用房面積87.81萬平方米，增長98.7%，已成為推動全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要因素之一。
3、商品房銷售市場有止跌回升的趨勢
2012年5月重慶樓市供應量開始下降，本月主城區(qū)新開盤項目（含組團）60個，推出房源8844套，總供應體量約為84萬㎡。供應量比4月減少約20萬㎡，供應套數(shù)減少2783套;同比去年5月，新增供應量下降8.7%。本月低密度物業(yè)的供應比例略增，占總供應的三成多。從需求上看，5月成交量和成交價格與4月比沒有太大變化，但與去年同期相比屬量漲價跌。5月商品房成交約19499套，成交面積約177.01萬平方米，成交套數(shù)比4月增加600套左右，成交面積則下降1.23%。與去年5月相比，商品房成交量卻有超過50%的增幅。商品房成交金額達到120.95億元，成交均價為6833元/平方米，比4月上漲了160元/平方米。盡管本月商品房成交均價已是2012年最高，但與去年5月相比，價格卻有7.3%的降幅。
4、購房者信心指數(shù)開始上升
每一個季度世聯(lián)地產(chǎn)都會聯(lián)合多家媒體發(fā)布一次購房者信心指數(shù)研究報告。2012年第二季度中國購房者信心總體指數(shù)為106.6點，在經(jīng)歷了連續(xù)三個季度的下滑后首度止跌回升，創(chuàng)下自2010年二季度以來的新高。在信心指數(shù)的四個分項指數(shù)中，購房者對于現(xiàn)狀的滿意度在消費環(huán)境、購買力和供應水平三個指標上，均有不同幅度的上升。其中消費環(huán)境指數(shù)上升6.3個點，達到104.7點；購買力指數(shù)上升3.3個點，為104.2點；供應水平指數(shù)上升4.4個點，為103.2點；在預期信心方面，四個分項指數(shù)全線上漲，其中供應指數(shù)上漲最多，為108.8點，環(huán)比增長7.0個點。
二、未來重慶房地產(chǎn)的前景分析
1、國家房地產(chǎn)政策方面
從今年國內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟情況看，國家不會出臺新的房地產(chǎn)調控政策。各地方政府會根據(jù)本地的經(jīng)濟發(fā)展情況，放松對于房地產(chǎn)市場調控力度，以確保本地經(jīng)濟不會出現(xiàn)大幅度的滑坡。
2、重慶的房地產(chǎn)市場的自身情況
近年重慶房地產(chǎn)取得了較快的發(fā)展，這主要得益于重慶市政府有一套清晰科學的城市建設整體發(fā)展思路。這套思路起點高、可操作性強，如重慶八小時工程、主城半小時工程等都取得了顯著成果。去年外環(huán)高速公路納入年票收費，把城市各個部分拉得更近。同時，房地產(chǎn)土地市場實施招標、拍賣、掛牌，避免了暗箱操作，給房地產(chǎn)商提供了公平競爭的機會。另一方面，政府為抑制房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的產(chǎn)生，推出了諸多市場監(jiān)管措施，使市場不穩(wěn)定因素減少到最低限度。正是由于政府宏觀政策的正確，才出現(xiàn)了政府、開發(fā)商、消費者“多贏”的局面。政府土地收益提高了，有更多的財力提升基礎設施的建設水準；開發(fā)商得到了便利的交通環(huán)境，促進了樓盤的銷售；而消費者能以較實惠的房價買到滿意的住房。
3、經(jīng)濟大環(huán)境方面
經(jīng)濟增長速度放緩，今年第一季度經(jīng)濟比去年第四季度下降，企業(yè)虧損面加大，經(jīng)營困難，保就業(yè)和穩(wěn)定局勢將會成為經(jīng)濟工作的重點。房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，因此，保經(jīng)濟和保就業(yè)都包括了保房地產(chǎn)。金融機構放松銀根和增加流動性將是不可避免的，這些金融調整政策給開發(fā)商和購房者都帶來實際的利好。金融機構的政策調整一方面改善了開發(fā)商的資金狀況，另一方面也給購房者提供了數(shù)量更多的按揭貸款，從而達到刺激房市的目的。
4、房地產(chǎn)商方面
過去的兩年，房地產(chǎn)商減少了購地，放慢了開發(fā)建設的速度，使得房地產(chǎn)市場沒有出現(xiàn)大量的房地產(chǎn)企業(yè)倒閉和房價大幅下降拋售的情況。隨著國家調控政策的松動，房地產(chǎn)商最困難的時期已經(jīng)過去，因此，房地產(chǎn)市場上不會出現(xiàn)大幅度的降價潮。
5、保障性住房建設方面
由于保障性住房在資金投入、建設速度、投入使用數(shù)量以及管理分配等方面存在的諸多問題，使得人們對于保障房的預期期望值下降，特別是公租房遭到了人們的普遍冷遇。
6、購房者心理方面
2010年以來，出于對房地產(chǎn)市場普遍的房價下降的心理預期，積聚了大量的剛性需求購房者。經(jīng)過一段時期的觀察，相當多的剛性需求購房者會選擇入市，從而帶動房地產(chǎn)市場進一步走出低谷。
三、結論
伴隨著重慶經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也將會面對著更大的挑戰(zhàn)和發(fā)展機遇。面對這一局面，只有經(jīng)過國家政策的積極引導和支持，僅僅依靠在重慶經(jīng)濟的推動以及開發(fā)商的共同努力，重慶房地產(chǎn)業(yè)才會向積極健康的方向發(fā)展。
