房地產(chǎn)企業(yè) 開發(fā)成本 分?jǐn)?研究
一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分?jǐn)偢攀?br />
（一）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本概述
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，也就使得建筑成本構(gòu)成比較復(fù)雜，既包括前期費(fèi)用和房屋的建造成本，還包括與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用，以及預(yù)提的商品房維修費(fèi)用、白蟻防治費(fèi)等其他間接費(fèi)用；土地成本構(gòu)成則比較簡(jiǎn)單，即取得用于開發(fā)的土地及土地使用權(quán)的全部支出。復(fù)雜的房地產(chǎn)開發(fā)成本也就使得房地產(chǎn)成本分?jǐn)傠y度大大加深。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分?jǐn)偟母攀?br />
房地產(chǎn)開發(fā)屬于比較特殊的產(chǎn)業(yè)，而對(duì)于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算制度有著一定的特殊性，特別是開發(fā)成本的核問題關(guān)乎企業(yè)的切實(shí)利益。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算過程主要包括五個(gè)部分，分別為：確定成本對(duì)象、歸集成本（開發(fā)成本）、分?jǐn)偝杀?、結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)成品（開發(fā)產(chǎn)品）和結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。最為重要的還是房地產(chǎn)開發(fā)成本核算過程中的開發(fā)成本核算。然而，目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算中，房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)會(huì)計(jì)對(duì)于開發(fā)成本的歸集與分?jǐn)倕s是困難重重。
對(duì)于房地產(chǎn)成本的分?jǐn)偩哂袑ｉT的要求，其分?jǐn)偡绞胶头椒ǘ寂c其他行業(yè)的成本分?jǐn)偩哂泻艽蟮膮^(qū)別，成本分?jǐn)偟膶?duì)象既非是完全成本也非是制造成本的分?jǐn)偡椒?，目前尚沒有較規(guī)范的成本分?jǐn)偩唧w辦法來指導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，也就使得房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)難以根據(jù)按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分?jǐn)傇瓌t
房地產(chǎn)會(huì)計(jì)對(duì)于開發(fā)成本的分?jǐn)偸轻槍?duì)房地產(chǎn)開核算在開發(fā)成本上的多變性的時(shí)間、空間范圍所作的合理設(shè)定。對(duì)此，為了使房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)根據(jù)所面臨多變的環(huán)境，比如核算的空間范圍、所采用貨幣的幣值、核算對(duì)象的狀態(tài)、會(huì)計(jì)報(bào)告的時(shí)間要求等，結(jié)合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)的成本分?jǐn)偩哂幸欢ǖ脑瓌t。在房地產(chǎn)開發(fā)成本的具體分?jǐn)傔^程中，房地產(chǎn)開發(fā)成本及費(fèi)用的歸集原則應(yīng)符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，而分?jǐn)傇瓌t應(yīng)符合重要性則、受益性原則和配比原則。
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分?jǐn)偱浔仍瓌t
房地產(chǎn)開發(fā)成本分?jǐn)偱浔仍瓌t是指房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)的各項(xiàng)營(yíng)業(yè)收入和與其相關(guān)的成本、費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在同一個(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)入賬，以正確地確定各該會(huì)計(jì)期間的損益。因此，配比是指相互配合和對(duì)比。它具體包括：因果配比，即直接配比。比如產(chǎn)品銷售收入和相應(yīng)的成本期間配比，即間接配比。比如同一期間的收入和相應(yīng)的期間費(fèi)用，采用了配比原則的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)對(duì)于成本的分配能夠與權(quán)責(zé)發(fā)生制緊密相聯(lián)起來。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分?jǐn)傊?jǐn)慎性原則
房地產(chǎn)開發(fā)成本分?jǐn)傊?jǐn)慎性原則，也即穩(wěn)健性原則、審慎性原則，它是指企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，對(duì)于屬于估計(jì)性的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)注意穩(wěn)妥、謹(jǐn)慎從事并留有余地。通俗的謹(jǐn)慎性就是“寧愿考慮可能發(fā)生的費(fèi)用、損失和負(fù)債，不去考慮可能發(fā)生的收入、收益和資產(chǎn)”。又或者換句話說：費(fèi)用、損失和負(fù)債不得低估，收入、收益和資產(chǎn)不得高估。開發(fā)成本分?jǐn)倳r(shí)的謹(jǐn)慎性原則有時(shí)也被認(rèn)為是一種修正性慣例，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)成本分?jǐn)偰鼙憩F(xiàn)出加速折舊法、計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、物價(jià)持續(xù)上漲時(shí)的存貨計(jì)價(jià)采用后進(jìn)先出法等。
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分?jǐn)傊匾栽瓌t
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分?jǐn)傊匾栽瓌t要求房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量過程中對(duì)交易或事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)區(qū)別其重要程度，采用不同的核算方式。而重要事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)按、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分?jǐn)傄?guī)定的原則處理、并充分準(zhǔn)確的披露，在不影響會(huì)計(jì)信息有用性的前提下，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分?jǐn)偟膶?shí)施策略
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分?jǐn)傟P(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的核算效果，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)根據(jù)上述原則，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偂?br />
對(duì)于具體的房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偸?，通過總結(jié)，在具體實(shí)施時(shí)，主要根據(jù)能分清成本核算對(duì)象的，直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中。而規(guī)劃有兩個(gè)及以上物業(yè)類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)各物業(yè)類型的建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算確定。最后不可售公建物業(yè)能明確受益范圍的，按各期（區(qū)）建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算，按受益范圍分?jǐn)傆?jì)入其他物業(yè)。
但是，不能明確受益范圍的，由于不確定因素諸多，在項(xiàng)目總體中，因具體情況而定。國(guó)稅發(fā)[2009]31文件對(duì)于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，規(guī)定了四種分配方法，具體包括：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。
根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31文件總結(jié)可知：占地面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。建筑面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。
而具體用這些方法是，通過總結(jié)，可得出四條方案：對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施而言，屬于共同成本，應(yīng)該按照建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法；對(duì)于公共配套設(shè)施費(fèi)而言，也是共同成本，適用于建筑面積法來進(jìn)行開發(fā)成本的分?jǐn)?，而開發(fā)間接費(fèi)和借款費(fèi)用都是間接成本，開發(fā)間接費(fèi)適用于建筑面積法，直接成本法和預(yù)算造價(jià)法，而借款費(fèi)用適用于直接成本法和預(yù)算造價(jià)法。
此外，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文還明確規(guī)定：土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配；單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配；借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配；其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。熟悉房地產(chǎn)成本核算的會(huì)計(jì)多數(shù)知道，不同的成本分配方法計(jì)算出來的成本計(jì)算對(duì)象的成本可能會(huì)相差懸殊，如何選擇科學(xué)、合理、有效的成本分配方法，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)會(huì)計(jì)值得深思的一個(gè)問題。
四、結(jié)束語
長(zhǎng)期以來，建筑行業(yè)一直是備受關(guān)注的一個(gè)行業(yè)，建筑企業(yè)會(huì)計(jì)在對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)成本核算過程中，如何實(shí)現(xiàn)正確劃分的可售面積、不可售面積，再根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確計(jì)算分?jǐn)?，?shí)為重要，不容忽視。
