房價(jià)走勢分析 鄭州市 調(diào)控政策
一、房價(jià)動(dòng)態(tài)系統(tǒng)
商品房價(jià)格形成原理與一般商品價(jià)格原理相同,其價(jià)格也是由房地產(chǎn)市場上的總供給與總需求決定的,而最終價(jià)格的確定依賴于市場上供給和需求的動(dòng)態(tài)變化。由于房地產(chǎn)商的開發(fā)行為取決于房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)的房價(jià), 而樓盤從最開始的項(xiàng)目策劃、行政審批等至其最終建設(shè)竣工一般需要一年以上的時(shí)間, 因此房地產(chǎn)市場上現(xiàn)期的供給是由上期價(jià)格所決定的, 而消費(fèi)者與投資者的購買行為基本由當(dāng)前的房價(jià)決定。出于簡便, 假設(shè)需求與供給方程都是線性的。其中用D表示商品房的需求量, S 表示供給量, P表示銷售價(jià)格,我們可以簡單地用下面的線性模型表示房地產(chǎn)市場上供求之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系:
qtd = a-bpt a,b﹥0
qts = c+dpt-1 c,d﹥0
qtd = qts
代入后可以得到一個(gè)有關(guān)于pt的線性表達(dá)式
可以看出某一時(shí)刻房價(jià)構(gòu)成一個(gè)一階非其次動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，它是隨著自變量的不斷改變而發(fā)生變化的。下面我簡單分析一下時(shí)下造成鄭州市房價(jià)不斷波動(dòng)的主要自變量。
二、需求與供給
從房價(jià)的簡單動(dòng)態(tài)模型就可以看出，其中最基本的變量就是商品房的需求量D和商品房的供給量S。并且根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理，供需之間的矛盾直接影響著價(jià)格的變動(dòng)，是價(jià)格發(fā)生改變的根本因素。
1、需求剛性增長
商品住房作為房地產(chǎn)市場的主要產(chǎn)品，具有消費(fèi)和投資的二元屬性，與之相應(yīng)的市場需求可區(qū)分為住房消費(fèi)需求和住房投資需求。眾所周知，我國東部等城市一直面臨著“人多地少”這一難題，鄭州市也不例外，近年來，市內(nèi)常住人口不斷增加，這顯然會(huì)加大住房需求，以及與其相對(duì)應(yīng)配套設(shè)施等用房需求。同時(shí)，隨著市民經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長以及房地產(chǎn)市場的繁榮，不少市民將房地產(chǎn)作為炒作對(duì)象進(jìn)行投資，加劇市場上的供需矛盾。
2、供給減少
由于近年來土地資源的稀缺，政府高價(jià)拍賣土地，增加房地產(chǎn)商的建設(shè)成本。同時(shí)新一輪調(diào)控周期與地產(chǎn)行業(yè)周期的相逢，緊縮的信貸政策加劇了開發(fā)商資金緊張的狀況。開發(fā)商被迫減少投資，暫緩開工，壓縮拿地計(jì)劃，最終導(dǎo)致商品房供給量的減少。
基于現(xiàn)在鄭州市房地產(chǎn)市場上供小于求的現(xiàn)狀，根據(jù)需求的一般原理，當(dāng)其他因素不發(fā)生改變時(shí)，人們需求的增加會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的增加。由此可見，供需之間的巨大矛盾是影響房價(jià)最主要的因素。
三、市場預(yù)期
1、預(yù)期公式
假設(shè)房地產(chǎn)市場需求與供給函數(shù)為線性函數(shù), 且供給需求雙方對(duì)未來的價(jià)格有相同的預(yù)期, 那么平均價(jià)格與未來預(yù)期價(jià)格間的關(guān)系如下：
D = a - bp +λ1pe
S = c + dp –λ2pe
D = S
代入可以解得一個(gè)關(guān)于p的方程式
從公式中可以清晰的看到，未來預(yù)期價(jià)格的上升會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)期平均價(jià)格的上升，同時(shí)，預(yù)期價(jià)格的下降也會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)期平均價(jià)格的下降，可見這兩者之間成正相比關(guān)系。作為影響房價(jià)深層原因的預(yù)期一般是通過影響需求與供給關(guān)系來實(shí)現(xiàn)其目的的。
2、積極的預(yù)期
現(xiàn)如今鄭州市房地產(chǎn)市場一片繁榮，在市場走勢看漲的情況下，各大房地產(chǎn)商會(huì)達(dá)成一致的高預(yù)期價(jià)格。他們會(huì)大量的囤積房產(chǎn)，等待在下期價(jià)格上漲時(shí)出售以獲得更高的利潤，這顯然會(huì)導(dǎo)致市場上供給的減少。同時(shí)，隨著鄭州市整體經(jīng)濟(jì)水平和市民收入的不斷上漲，以及保障性住房與福利房建設(shè)的不到位，致使需求剛性增長。當(dāng)供需矛盾導(dǎo)致房價(jià)上升時(shí)，人們普遍心理認(rèn)為下期價(jià)格會(huì)更高。而對(duì)于這樣高的預(yù)期價(jià)格，市民會(huì)選擇盡快購買，以免在將來支付更多的成本。同時(shí)對(duì)于投資者而言，他們的購買意愿也會(huì)上升，以期在未來獲得更高額的利潤。一旦這種預(yù)期價(jià)格得到證實(shí)，將會(huì)導(dǎo)致需求進(jìn)一步的增加和供給進(jìn)一步的下降。正是現(xiàn)在鄭州市民普遍的積極預(yù)期推動(dòng)了房價(jià)的上漲。
四、政府調(diào)控政策
自從房地產(chǎn)市場穩(wěn)健度過2008年金融危機(jī)時(shí)期后，國家又重新出臺(tái)了新一輪的調(diào)控政策。在新出臺(tái)的緊縮信貸政策下，雖然一定程度上投機(jī)性需求被抑制，期望得到抑制房價(jià)過速上升的目的。但是目前房價(jià)和土地成交價(jià)格仍是一路看漲。這一方面受如今擴(kuò)張性的貨幣政策和通貨膨脹現(xiàn)象的影響，以及近年來原材料價(jià)格的不斷上漲，導(dǎo)致的供給沖擊使供給曲線向左上移動(dòng)，形成物價(jià)由成本連續(xù)推動(dòng)上漲現(xiàn)象。這樣的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境一定程度上降低了政府調(diào)控政策的控制力。另一方面，地方政府因其自身利益不積極的實(shí)施調(diào)控政策也是至今調(diào)控政策沒有顯示重大影響力的重要原因。
五、結(jié)語
以上是具備影響力的主要因素。但是房價(jià)作為一個(gè)動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，除了上述因素之外，當(dāng)然會(huì)受到別的因素的影響。例如，鄭州作為二線城市，它的房價(jià)一定程度上受到一線城市的制約?，F(xiàn)在北京等一線城市房價(jià)依然堅(jiān)挺，鄭州房價(jià)難免會(huì)進(jìn)行跟風(fēng)，此外房地產(chǎn)商的壟斷行為對(duì)房價(jià)也有一定程度的影響。
