房地產(chǎn) 金融風(fēng)險 影響因素
我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的影響因素是多方面的，本文在考慮中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的影響因素分析模型時，主要選取衡量房地產(chǎn)金融風(fēng)險的主要因素指標(biāo)、反映市場運行的房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)、銷售方面核心指標(biāo)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資金來源方面主要指標(biāo)。
一、中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險影響因素分析
?。ㄒ唬┖饬糠康禺a(chǎn)金融風(fēng)險的主要因素指標(biāo)
商業(yè)銀行不良貸款余額：本文采用該指標(biāo)作為衡量房地產(chǎn)金融風(fēng)險的現(xiàn)實指標(biāo)，它能從規(guī)模角度較好的衡量我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的已有的暴露程度。
商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額：本文采用該指標(biāo)作為衡量潛在性房地產(chǎn)金融風(fēng)險的指標(biāo)，它主要用來衡量未來房地產(chǎn)金融風(fēng)險最大可能的規(guī)模。
（二）反映市場運行的房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)、銷售方面核心指標(biāo)
房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房施工面積、商品房竣工面積、商品房銷售面積、商品房銷售均價為房地產(chǎn)市場運行過程中反映市場供求的核心指標(biāo)。本文采用商品房銷售均價來衡量房地產(chǎn)市場的價格水平。
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資金來源方面主要指標(biāo)
房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成中，最重要的三個部分是：國內(nèi)貸款、企業(yè)自籌資金、其他資金來源（包含定金與預(yù)收款）。我們以這3個指標(biāo)為反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的關(guān)鍵影響因素。
二、中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險影響因素相關(guān)性分析
本文采用Pearson相關(guān)性分析，分別對房地產(chǎn)金融風(fēng)險與市場因素指標(biāo)、房地產(chǎn)金融風(fēng)險與房企開發(fā)資金來源指標(biāo)之間作了兩兩相關(guān)。選擇數(shù)據(jù)周期為1998—2011年，數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局、央行和銀監(jiān)會。
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)金融風(fēng)險與市場因素指標(biāo)相關(guān)性分析
房地產(chǎn)金融風(fēng)險與市場因素指標(biāo)相關(guān)性分析結(jié)果表明：商業(yè)銀行不良貸款余額與市場因素指標(biāo)（房地產(chǎn)開發(fā)投資額，商品房施工面積，商品房竣工面積， 商品房銷售面積和商品房銷售均價）均呈現(xiàn)顯著性負(fù)相關(guān)（r=—0.870，—0.876，—0.872，—0.874和—0.930；p=0.005，0.004，0.005，0.004和0.001），即隨著政策調(diào)控，房市進(jìn)入下行通道，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售面積、商品房銷售均價出現(xiàn)下滑時，商業(yè)銀行的不良貸款余額就會隨之增加，引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險。
而商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額與與市場因素指標(biāo)（房地產(chǎn)開發(fā)投資額，商品房施工面積， 商品房竣工面積， 商品房銷售面積和商品房銷售均價）均呈現(xiàn)顯著性正相關(guān)（r=0.994，0.996，0.966，0.975和0.987；p<0.001），即由于不良貸款余額增加的同時釋放部分房地產(chǎn)金融風(fēng)險，潛在的房地產(chǎn)金融風(fēng)險規(guī)模也會隨之下降。
再由兩類指標(biāo)間的相關(guān)性可見，商業(yè)銀行不良貸款余額與商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額也呈現(xiàn)顯著的負(fù)相關(guān)。而各市場因素指標(biāo)之間卻呈現(xiàn)較強(qiáng)的正相關(guān)，說明房地產(chǎn)市場一旦開始下行，將相互影響、相互傳導(dǎo)，加快房地產(chǎn)金融風(fēng)險的積累速度。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)金融風(fēng)險與房企開發(fā)資金來源指標(biāo)相關(guān)性分析
房地產(chǎn)金融風(fēng)險與房企房地產(chǎn)開發(fā)資金來源指標(biāo)相關(guān)性分析結(jié)果表明：商業(yè)銀行不良貸款余額與房企房地產(chǎn)開發(fā)資金來源指標(biāo)（國內(nèi)貸款，企業(yè)自籌資金和其他資金來源）均呈現(xiàn)顯著性負(fù)相關(guān)（r=—0.911，—0.854和—0.861；p=0.002， 0.007和0.006）；而商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額與房企房地產(chǎn)開發(fā)資金來源指標(biāo)（國內(nèi)貸款，企業(yè)自籌資金和其他資金來源）均呈現(xiàn)顯著性正相關(guān)（r=0.989，0.988和0.993；p<0.001）。
國內(nèi)貸款與商業(yè)銀行不良貸款余額負(fù)相關(guān)，與商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額正相關(guān)意味著隨著商業(yè)銀行風(fēng)險把控加強(qiáng)，以銀行貸款為主的國內(nèi)貸款減少，便將增加商業(yè)銀行不良貸款余額，從而增強(qiáng)因行業(yè)資金鏈問題而導(dǎo)致的房地產(chǎn)金融風(fēng)險隱患；但同時，減少國內(nèi)貸款對于商業(yè)銀行而言降低了對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸規(guī)模，從而降低未來房地產(chǎn)金融風(fēng)險的規(guī)模。
而企業(yè)自籌資金與其他資金來源與商業(yè)銀行不良貸款余額負(fù)相關(guān)，與商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額正相關(guān)意味著當(dāng)前這2部分房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的快速上漲也使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險隱患急速積聚，但這2部分房地產(chǎn)開發(fā)資金來源尤其是源自于房地產(chǎn)信托和民間資本預(yù)期未來會大幅度下降，一旦加速惡化，勢必造成中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的加速擴(kuò)散。
可見，政府調(diào)控中銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的防范的過程中，應(yīng)注意調(diào)節(jié)控制銀行信貸收縮的“度”，同時也需對房地產(chǎn)信托、民間資本的投資進(jìn)入做出恰當(dāng)?shù)闹赶蛐砸龑?dǎo)，防止投資房地產(chǎn)行業(yè)資金的快速抽離，避免房地產(chǎn)金融風(fēng)險的惡性傳導(dǎo)、擴(kuò)散。
綜上所述，市場因素指標(biāo)（房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房施工面積、商品房竣工面積、商品房銷售面積、商品房銷售均價）與房企房地產(chǎn)開發(fā)資金來源指標(biāo)（國內(nèi)貸款、企業(yè)自籌資金、其他資金來源）與房地產(chǎn)金融風(fēng)險指標(biāo)（商業(yè)銀行不良貸款余額、商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額）均具有強(qiáng)相關(guān)關(guān)系，我們需要從中找出各相關(guān)性因素的影響力，并在此基礎(chǔ)上提出防范和控制建議。
