財政部、國家稅務(wù)總局針對房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題發(fā)文《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅[2009]128號)進行了明確，對無租使用其他單位房產(chǎn)、出典房產(chǎn)、融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅政策以及地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅政策分別進行了細化，進一步完善了稅收政策，堵塞了稅收征管的漏洞。
一、房產(chǎn)原值的界定
財稅[2008]152號文件規(guī)定，從2009年1月1日起，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在“固定資產(chǎn)”科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。財稅地字[1986]第008號第十五條同時廢止。
對于房產(chǎn)概念的界定，可比照的文件有以下幾個：財稅地字[1987]3號文件中明確規(guī)定，房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)，獨立于房屋之外的建筑物不屬于房產(chǎn)。房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。國家稅務(wù)總局《關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2005]173號)，規(guī)定從2006年1月1日開始，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。與此同時，財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》(財稅[2005]181號)規(guī)定，自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
二、房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)
從價計征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值計征，其公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1－扣除比例)×年稅率(1.2％)；從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征，其公式為：應(yīng)納稅額=租金收入×12％。這里要特別說明的是，文件中所說的房產(chǎn)余值，在房產(chǎn)稅暫行條例中有規(guī)定，是指房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減去10％至30％后的余值計算繳納。具體扣除比例各地略有不同。
三、無租使用、出典、融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅政策
財稅[2009]128號通知指出，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅；產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅；融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
對于無租使用其他單位房產(chǎn)如何交納房產(chǎn)稅的問題，房產(chǎn)稅暫行條例中沒有規(guī)定，(86)財稅地字第008號雖有規(guī)定但不嚴(yán)密。實際上，在實務(wù)中各地也均按房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)財稅部門原有的相關(guān)規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的，房產(chǎn)稅由使用人代繳納，但對這種情況下房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是按租金還是按房產(chǎn)余值沒有明確規(guī)定。為統(tǒng)一稅收政策，對無租使用房產(chǎn)應(yīng)按房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅。
根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅條例，房產(chǎn)出典的，房產(chǎn)稅由承典人繳納，但對出典房產(chǎn)的計稅依據(jù)并沒有明確。根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策，房產(chǎn)稅有從租和從價兩種計稅依據(jù)，由于出典不同于出租，出典人收取的典價也不同于租金。因此，不應(yīng)將其確定為出租行為從租計征，而應(yīng)按房產(chǎn)余值計算繳納。
融資租賃的房產(chǎn)，國稅函發(fā)[1993]368號文件中有規(guī)定，但和本文件規(guī)定不一致，本文件已將其廢止。按原規(guī)定，融資租賃房產(chǎn)按房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅，納稅人由各地稅務(wù)機關(guān)自定。大部分地區(qū)都規(guī)定由承租人繳納，也有少數(shù)地區(qū)規(guī)定由出租人繳納，這種政策執(zhí)行中的不一致不利于稅收公平，也不利于稅制規(guī)范，應(yīng)統(tǒng)一予以明確。實際上，房產(chǎn)融資租賃是承租人分期付款購買房產(chǎn)的一種形式，出租人提供的只是金融信貸服務(wù)，因此房產(chǎn)融資租賃期間的納稅人應(yīng)為房產(chǎn)承租人。
四、地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題
對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認的土地面積計算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應(yīng)征稅款。對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50％征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
隨著我國城鎮(zhèn)化進程的加快和技術(shù)的進步，單獨建造的地下建筑逐漸增多。對地下建筑，現(xiàn)行政策已經(jīng)明確應(yīng)征收房產(chǎn)稅，但對其用地，沒有明確是否征城鎮(zhèn)土地使用稅，這造成了一定的政策空白。《物權(quán)法》明確規(guī)定，地下土地使用權(quán)和地上土地使用權(quán)同屬物權(quán)。單獨建造的地下建筑用地，同樣屬于占地行為，應(yīng)征收城鎮(zhèn)土地使用稅，征稅面積按土地使用權(quán)證記載面積為準(zhǔn)，沒有土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)證上沒有標(biāo)明用地面積的，應(yīng)以建筑物投影面積為準(zhǔn)。同時，考慮到地下空間的開發(fā)有利于土地的節(jié)約利用，相比地上空間，其開發(fā)、利用成本也較高，因此對地下建筑用地征收城鎮(zhèn)土地使用稅時，宜給予一定的稅收優(yōu)惠。
