摘 要：稅務籌劃涉及到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營、投資、理財、決策等活動的各個方面。有效的稅務籌劃，能最大程度地降低房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險，增加經(jīng)濟效益，實現(xiàn)價值最大化。本文針對我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收實務進行了研究，分析說明了稅收籌劃對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的巨大推動作用。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅務籌劃 稅種稅務籌劃 股利稅務籌劃
房地產(chǎn)業(yè)作為當前新興的經(jīng)濟增長點，在國民經(jīng)濟中的地位日益重要。住房消費市場的增長,促使房地產(chǎn)市場日趨活躍。從2002年起，房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)7年被國家稅務總局列為當年度稅收專項檢查對象，可見國家對房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注，也反映了房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風險增大。房地產(chǎn)項目投資大，周期長，涉及到許多稅種，如果經(jīng)過科學合理的稅務籌劃，就可以為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省資金，減輕企業(yè)負擔，促進促進稅收制度的完善和企業(yè)的進一步發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的必要性
1.1 房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔重
當前房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種有12個，包括除了企業(yè)所得稅按33％計征、營業(yè)稅按5％計征等一般行業(yè)適用的稅種外，還有房地產(chǎn)企業(yè)特殊適用的稅種——土地增值稅，土地增值稅的稅率最高達60％。這些稅種占我國全部稅種的41％，如果將這些稅種綜合計算，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負在10％以上。由此可見，當前房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔偏重，有效的稅務籌劃能幫助減輕稅收負擔。
1.2 房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅意識淡薄
房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅意識淡薄，已在一段時期內(nèi)給房地產(chǎn)企業(yè)造成負面影響。將新型的納稅意識、納稅模式引進企業(yè)各項經(jīng)營決策,以期改善目前的狀況。進行稅務籌劃可謂對癥下藥。
1.3 房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展的需要
在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)經(jīng)營活動的目標是追求企業(yè)價值最大化，降低稅收成本是一項有效措施。稅務籌劃既不違反稅法，又能獲得“額外”收益，有助于房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)價值最大化目標。
二、納稅籌劃的基本內(nèi)容
通常，納稅籌劃包括以下三項內(nèi)容：
2.1 避稅籌劃
避稅籌劃，是指納稅人利用稅法規(guī)定的漏洞、缺陷和不足，采用不違法的手段，在納稅前采取符合稅法條文規(guī)定的方法規(guī)避或減輕稅收負擔的行為。避稅不符合國家的立法精神，但不違法，與納稅人違反法律規(guī)定的偷稅、逃稅有著本質(zhì)的區(qū)別，國家用不斷完善稅法、堵塞漏洞等反避稅措施加以控制。
2.2 節(jié)稅籌劃
節(jié)稅籌劃，是指在符合立法精神的前提下，充分利用稅法中的起征點、減免稅等一系列優(yōu)惠政策以及特定條款等，借助一定的方法和實現(xiàn)技術(shù)，通過對經(jīng)營活動、籌資活動、投資活動的安排，實現(xiàn)延期繳納稅款、少繳稅款甚至不繳稅款的目的的行為。
2.3 稅務風險防范
稅務風險防范，是指在充分理解稅法規(guī)定和要求的前提下，正確進行納稅申報。及時、足額進行稅款繳納，不產(chǎn)生任何滯納金與罰款支出，使公司不因涉稅風險而付出成本。
三、我國房地產(chǎn)主要稅種稅務籌劃
3.1 營業(yè)稅籌劃。營業(yè)稅稅率為5％。我們可以從利用稅率不同和價外費兩個方面對營業(yè)稅進行籌劃。
利用稅率不同籌劃。目前稅法規(guī)定銷售不動產(chǎn)征收5％的營業(yè)稅，而房屋裝修征收3％的稅率，二者顯然存在稅率差，我們可以從稅率差異上入手進行籌劃，為企業(yè)節(jié)約一部分稅金。房地產(chǎn)公司可另外成立裝修公司與顧客簽訂裝修合同，將裝修費由裝修公司收取，這樣這一部分裝修費不用再征收營業(yè)稅。
利用價外費用的籌劃。營業(yè)稅的計稅依據(jù)是營業(yè)額，如果企業(yè)將代收的價外費用包含在營業(yè)稅額內(nèi)，就會增加繳稅金額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時，往往需要代收燃(煤)氣費、水電初裝費、維修基金等各種配套設(shè)施費。如果這些代收應付款項，不是作為“其他應付款”，而是作為房屋的銷售收入處理，將會大大增加企業(yè)營業(yè)稅的征收。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以專門成立物業(yè)公司，將這部分價外費用轉(zhuǎn)由物業(yè)公司收取，那么其代收款項就不屬于稅法規(guī)定的“價外費用”，就不用征收營業(yè)稅。
3.2 土地增值稅籌劃。所謂土地增值稅是對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)的方式進行開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入。這樣就既不涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移也不涉及建筑物出售，房地產(chǎn)企業(yè)的收入屬于勞務收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。還可以利用優(yōu)惠政策來進行稅務籌劃。我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。納稅人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,應分別核算土地增值額。如果沒有分開核算或不能準確核算的，其建造普通住宅可享受的土地增值稅優(yōu)惠（條例第八條第一款）將不能享受。按照該條例規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以把普通標準住宅和其他房產(chǎn)分開核算，對建造普通標準住宅單獨進行核算，從而使普通標準住宅的增值率控制在20％以內(nèi)，以獲得免稅待遇。
3.3 企業(yè)所得稅籌劃。我國稅法對公司型企業(yè)和個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)實行不同的納稅規(guī)定，公司型企業(yè)的凈利潤必須先繳納企業(yè)所得稅，稅后利潤分配給股東時，投資者還要交納個人所得稅，而個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)則不需要交納企業(yè)所得稅，適用5％～35％的超額累進稅率的個人所得稅。由于兩者稅負的不同，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過企業(yè)類型的選擇為企業(yè)節(jié)省一部分稅金。另外，在設(shè)立分支機構(gòu)方面，也應有稅務籌劃。如果設(shè)立分支機構(gòu)為子公司，那么子公司為獨立法人，應被視為納稅人，通常需要承擔全面的納稅義務。如果設(shè)立分支機構(gòu)為分公司，分公司在其所在區(qū)域不被視為納稅人，只需承擔有限的納稅義務，分公司發(fā)生的利潤與虧損要與總公司合并計算，即通常所稱的“合并報表”。所以，在經(jīng)營期間，若分公司有虧損情況，其虧損可以抵沖總公司的利潤，減輕稅收負擔。
