摘 要：本文以葛洲壩集團開發(fā)的海南福灣項目為例，對旅游地產項目開發(fā)過程中出現的風險做一簡述，并對風險規(guī)避策略予以探討。
關鍵詞：旅游地產；問題分析；風險規(guī)避，策略
一、旅游地產概述
?。ㄒ唬┞糜蔚禺a的概念和特征
旅游地產是一門新興產業(yè)，在國際上并沒有明確的概念或定義。國外最接近的即為“分時度假（TIMESHARE）”。國內理論界對此也有不少研究，但眾說紛紜，難成體系。我認為，旅游地產是依托周邊豐富的旅游資源而興建，融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目。其表現形態(tài)有休閑度假村、主題公園、旅游培訓基地、生態(tài)養(yǎng)生康復、會議中心、產權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村等。
?。ǘ﹪鴥嚷糜蔚禺a現狀
2012年中國旅游地產項目超過3000個，全年投資總額破萬億元。綜合實力排名前100位的中國房地產企業(yè)當中，已有包括萬達、萬科、恒大等超過三分之一數量的企業(yè)進入旅游地產領域，此外，海航集團、聯想控股、華誼兄弟等大批與旅游本無概念關聯的企業(yè)也紛紛涉足。以旅游資源豐富的海南國際旅游島為例，上百億的旅游地產項目早已星羅棋布，雅居樂、富力、萬科、魯能、新世界、保利等地產商早已率先完成布局。二、旅游地產開發(fā)存在的問題
?。ㄒ唬┞糜蔚禺a的開發(fā)缺乏合理規(guī)劃。因旅游地產開發(fā)規(guī)劃不合理導致的資源浪費現象層出不窮，如云南西雙版納白象湖填湖建房、大理洱海天域項目等，對當地生態(tài)環(huán)境破壞程度令人痛心。假借旅游度假地產之名進行單一的房地產開發(fā)，前期缺乏前瞻規(guī)劃，后續(xù)服務保障一片空白，在旅游度假地產“季節(jié)特性”面前缺乏合理有效的應對手段。此外，上世紀90年代海南的“爛尾樓”以及如今三亞一些五星級酒店私圈海域為海濱浴場等現象都是因規(guī)劃不合理而導致的資源浪費。旅游地產的吸引力是依托當地優(yōu)良的自然環(huán)境，打造適合旅游度假的地產項目，開發(fā)過程中，不僅要對原有的自然環(huán)境實施保護，還要針對旅游開發(fā)的規(guī)模和配套設施對環(huán)境的影響，制定長遠的生態(tài)修復和保護計劃。
?。ǘ┞糜蔚禺a的開發(fā)質量良莠不齊。我國目前大大小小的旅游地產開發(fā)項目超過3000個，卻沒有一個項目像“美國佛羅里達的PGA國家度假村、華盛頓的伯克湖公園、俄勒岡州的太陽河度假村、日本長崎的豪斯登堡、新加坡的克拉碼頭”一樣能夠享譽世界的旅游品牌項目。這并非資源上的差異，相反，國內有很多地區(qū)資源豐富舉世罕有，而造成沒有國際品牌項目的原因在于急功近利的心態(tài)和開發(fā)模式上的差異。確切地說，我國的旅游地產開發(fā)已陷入“有量無質”的迷途。
?。ㄈ┞糜蔚禺a企業(yè)的經營管理水平有待提高。旅游地產作為一個綜合性的產業(yè)，其開發(fā)、經營和管理涉及到旅游、房地產乃至金融、IT等許多不同的領域，對開發(fā)商的經營管理水平及管理者的整體素質要求較高。旅游地產開發(fā)熱使得很多的地產開發(fā)商一擁而上, 企業(yè)的經營管理水平參差不齊, 很多旅游地產的開發(fā)項目經營過于分散, 沒有意識到可持續(xù)發(fā)展效益和品牌效應, 在經營開發(fā)過程中存在短期行為, 破壞了當地的生態(tài)環(huán)境。
?。ㄋ模┡c旅游地產相關的法律法規(guī)不夠健全。盡管國家對房地產開發(fā)出臺了一系列法律法規(guī)，但適用于旅游地產的行業(yè)政策、法律法規(guī)、旅游地產對當地環(huán)境的影響、分時度假等具體問題上還存在一定的爭論。首先, 旅游地產相關保險、信托等法律法規(guī)不夠完善, 尤其是旅游地產的主要表現方式——產權酒店在國內還屬于新興的行業(yè), 其發(fā)展過程中法律地位不夠明確、 沒有具體的政策可以遵循等, 由此引發(fā)的酒店價值與價格懸殊、 誠信缺乏、購買者很難承受如此高的價格等問題使得行業(yè)形象受損, 可能會引發(fā)社會信用危機；其次, 同一個房地產項目, 加上旅游兩個字, 就可以在市場上貼上一個標簽, 客觀上說會對樓盤的銷售起到一定的助推作用, 但是有些旅游地產的開發(fā)商會借旅游發(fā)展之名來運作房地產開發(fā),以突破當前從緊的房地產限令。所有概念炒作的根本目的就是抬高旅游區(qū)周邊的房地產價格, 這才是投資商的真正目的所在。
三、旅游地產開發(fā)風險規(guī)避策略探討
（一）重視前期市場調查。旅游地產開發(fā)中的項目定位、策劃設計乃至市場營銷的失誤都會造成實際運營階段投資回收偏離預期。為了降低可行性研究過程中的不確定性的風險，從而減少這種“偏離”，應盡可能進行廣泛細致的市場調查，了解旅游地產現狀，把握市場發(fā)展動態(tài)，預測未來發(fā)展趨勢，并依此分析項目建設的必要性。特別是對投資項目用途、規(guī)模、檔次、區(qū)位條件、開發(fā)時機、經營方式和租售選擇等問題，要通過充分調研，把不確定性降到最低，以控制旅游地產投資過程中可能遇到的風險。海南福灣項目競拍之前做了大量的市場調查，對項目區(qū)位條件、土地現狀和本地房地產市場做了比較深入的研究。
（二）科學預測和判斷。旅游地產的市場預測需要進行大量信息的搜集，是一項復雜的系統(tǒng)工程，而在信息搜集和市場調查的基礎上，以客源為中心對旅游地產投資環(huán)境和市場狀況進行科學預測和判斷。重點考慮各影響因素包括城市經濟發(fā)展水平、旅游景區(qū)等級、城市綜合形象、景區(qū)吸引力、地產類型、市場可進入性、擬開發(fā)產品等，根據多方綜合影響進行多因素復合預測。海南福灣度假村從項目定位、產品設計、景觀布置到施工裝修等，聘用的都是國際或國內一流的建筑、設計、景觀、施工及監(jiān)理單位，欲將其打造成國內最奢華的度假村，這無疑給目前良莠不齊的國內旅游地產項目樹立了新的標桿。
（三）合理做好資金測算。旅游地產是一項資金需求量很大的投資，如何科學合理地進行資金平衡測算，進行融資模式和方案的設計及操作，關系到整個投資資金鏈的延續(xù)。融資可行性方案必須考量國家貨幣金融政策以及自身承受能力，綜合考慮資金成本及時序要求，降低融資風險與成本。海南福灣項目除土地出讓金以外的開發(fā)資金需自身籌集，這就需要項目開發(fā)公司提前做好資金測算，從前期勘察設計階段到中期施工和裝修，再到后期的銷售和運營，合理做好各階段的資金測算和稅收籌劃，包括融資安排、開發(fā)和經營的成本、費用、稅金的種類及其支付的標準和時間等，保證項目開發(fā)資金的及時到位，避免資金鏈的斷裂，出現不能按時支付合同款的違約風險。
?。ㄋ模┘皶r完善后期管理。完整的項目管理是一個投資項目成功開發(fā)及運營的重要保障，面向高端群體的旅游地產開發(fā)項目更是如此。對一些剛剛涉足此領域，缺乏開發(fā)經驗的投資商，應尋找具備相關資質、運作經驗的旅游物業(yè)管理公司進行后期管理，有效控制和降低項目后期運營風險。海南福灣項目在中國首家引進國際知名酒店管理公司——科茲納酒店管理集團旗下的One&Only品牌作為合作伙伴，委托酒店管理公司對福灣項目整個南區(qū)酒店進行統(tǒng)一的標準化管理，提升了項目整體品質。
