摘 要：本文作者通過切身工作體會(huì)，解析了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理中存在的問題，提出了一些個(gè)人見解及解決措施。
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用住房；現(xiàn)狀；問題；解決措施
前言：
閻良作為西安“副中心”和渭北工業(yè)區(qū)航空工業(yè)組團(tuán)，正在向著50萬人口、60平方公里規(guī)模的西安國(guó)際化大都市副中心城市邁進(jìn)。在加快建設(shè)副中心城市的進(jìn)程中，對(duì)住房保障管理工作的要求也在進(jìn)一步提高。根據(jù)我區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房啟動(dòng)4年以來實(shí)施中出現(xiàn)的一系列問題，引發(fā)了一系列思考?，F(xiàn)就我一點(diǎn)不成熟的想法與各位共同探討。
一、經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)際建設(shè)量和需求量矛盾突出
由于經(jīng)濟(jì)適用住房如果由開發(fā)企業(yè)實(shí)施利潤(rùn)空間只有3%，所以開發(fā)企業(yè)大多沒有興趣，做善事的開發(fā)企業(yè)更不多。所以閻良區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用住房是由當(dāng)?shù)貐^(qū)政府組織實(shí)施的。閻良區(qū)自2009年起啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，截至目前建成和在建經(jīng)濟(jì)適用住房共計(jì)570套，總建筑面積6.7萬平方米，總投資1.4億元。按照成本價(jià)累計(jì)出售經(jīng)濟(jì)適用住房118套，閑置452套尚未銷售。收取購(gòu)房款不足2000萬元，建設(shè)資金差額1.2億元。如今出現(xiàn)了這么大的資金缺口，當(dāng)?shù)卣膲毫Ξ?dāng)然很大。
為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況呢？難道是銷售價(jià)格定的太高了嗎？不是的。閻良區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房的出售價(jià)格為多層磚混結(jié)構(gòu)每平方米2044元，高層剪力墻結(jié)構(gòu)每平方米2631元，對(duì)于閻良區(qū)這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市，與當(dāng)?shù)氐纳唐贩坎顑r(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米1300元以上。銷售價(jià)格顯然不高，居然銷售情況這么差，主要原因是申請(qǐng)條件門檻定的較高，符合條件的人群不多，而上級(jí)政府又不切實(shí)際的下達(dá)建設(shè)任務(wù)。
閻良區(qū)的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)條件為家庭人均月收入低于1230元。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我區(qū)低收入家庭摸底數(shù)據(jù)約為800戶，其中低保家庭占多數(shù)，約占總戶數(shù)的80%。低保家庭大多以申請(qǐng)廉租住房租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租保障為主，申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭非常少。如果建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房超過了需求數(shù)量，則自然會(huì)造成閑置。而上級(jí)部門行政性的下達(dá)任務(wù)，而且簽訂目標(biāo)責(zé)任書。截止2012年，累計(jì)下達(dá)閻良區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)任務(wù)400套，實(shí)際當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)570套。任務(wù)套數(shù)和實(shí)際建設(shè)套數(shù)均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)適用住房實(shí)際需求，所以才會(huì)造成經(jīng)濟(jì)適用住房的閑置和資金回籠困難。
二、低收入家庭還是買不起經(jīng)適房
作為一種以銷售為主的保障性住房，經(jīng)濟(jì)適用房在解決城市困難群眾住房問題中的依然有不少低收入居民買不起。低收入家庭買不起，中等收入家庭不能購(gòu)買，所以才會(huì)出現(xiàn)大量經(jīng)濟(jì)適用住房滯銷的現(xiàn)象。
城市低收入家庭的收入與經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格之間的差額矛盾到底有多大呢？拿閻良區(qū)的低收入家庭的收入和經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格進(jìn)行分析作為例證。
閻良區(qū)低收入家庭中低保家庭占到了80%，而低保家庭人均月收入不高于410元。這部分人群構(gòu)成了潛在的購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的主力軍。按照一個(gè)3口之家進(jìn)行核算。家庭中一般有兩口人有收入，年總收入最高不超過9840元。一套60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房，單價(jià)按2631元計(jì)算，總價(jià)為157860元。對(duì)一個(gè)低收入家庭來說不吃不喝需要16年才能買起。國(guó)際上公認(rèn)的合理的房?jī)r(jià)收入比（指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比）只為4-6倍（年）。再說家庭也不可能不吃不喝，可能還要供學(xué)生上大學(xué)等實(shí)際消費(fèi)問題。
在低保家庭以外的低收入家庭僅占到20%，這部分人群即使全部購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，也不可能將所有下達(dá)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房全部消化掉。而且這部分人群中也有相當(dāng)一部分家庭買不起經(jīng)濟(jì)適用住房。
三、經(jīng)適房易滋生腐敗和社會(huì)分配不公
雖然經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)利潤(rùn)受限，但仍有一部分開發(fā)商抱著鉆政府空子的想法，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)，想方設(shè)法攫取經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)銷售中的灰色利潤(rùn)。我區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房雖然由政府組織實(shí)施，但其他城市有相當(dāng)多的經(jīng)濟(jì)適用住房由開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和出售。經(jīng)濟(jì)適用房由開發(fā)商建設(shè)，政府給予優(yōu)惠，按限價(jià)銷售。如果對(duì)房屋售價(jià)控制不嚴(yán)，易使開發(fā)商取得不合理的利潤(rùn)。在當(dāng)前社會(huì)誠(chéng)信系統(tǒng)不完善的條件下，經(jīng)適房很容易流入到實(shí)際不缺房、著眼于升值的投資者手中。比如有的地區(qū)就曾出現(xiàn)過開著寶馬去買經(jīng)適房，本不缺房的居民將手中的經(jīng)適房出租牟利的現(xiàn)象也不鮮見。
我覺得只要是經(jīng)濟(jì)適用房，也就是動(dòng)用了政府一定的財(cái)政，也就是說納稅人的錢，把這筆錢補(bǔ)到了少數(shù)人的身上。而在現(xiàn)有的這種管理體制下，又難免有一些腐敗行為的發(fā)生，所以無論采取什么措施，經(jīng)濟(jì)適用房都很難達(dá)到解決住房保障，特別是低收入住房的初衷，所以我個(gè)人認(rèn)為，還是要取消經(jīng)濟(jì)適用房，加大廉租房的建設(shè)。
四、建議取消經(jīng)適房制度，執(zhí)行一元化的廉租房制度
既然經(jīng)濟(jì)適用住房制度有那么多缺陷，倒不如取消經(jīng)濟(jì)適用住房制度，取而代之的是廉租住房制度。
“廉租房制度是住房資源匱乏的國(guó)家和地區(qū)，解決低收入城鎮(zhèn)居民住房問題的主要途徑和有效辦法，廉租房已經(jīng)有國(guó)際成功經(jīng)驗(yàn)，如新加坡和中國(guó)香港等，都是以此來進(jìn)行保障。”在香港，有 30％的居民住政府廉租房，35％在社會(huì)上租房，只有35％的居民才擁有商品房?！绷夥康暮锰幨侨〉贸杀据^低，不像經(jīng)適房需要購(gòu)買，可解決多數(shù)低收入者的安居樂業(yè)。另一方面，也可為商品房市場(chǎng)騰出發(fā)展空間。
“實(shí)行廉租住房一元化的住房保障制度，可以促使那些有一定購(gòu)買商品房能力，而原本希望享受經(jīng)濟(jì)適用房的居民，購(gòu)買符合自身消費(fèi)能力的商品房。既節(jié)約了社會(huì)保障性住房資源，又促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。這更能拉動(dòng)土地、稅收和房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，以及城市經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展?！?br />
目前我省實(shí)行的住房保障政策包括經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房（實(shí)物配租、租金補(bǔ)貼）、公共租賃住房、限價(jià)商品房，種類繁多，操作起來很是不便，群眾理解政策也存在困難，如果把這種復(fù)雜的管理變得簡(jiǎn)單了也是一種貢獻(xiàn)。
五、結(jié)束語：
綜上所述，建議取消現(xiàn)行的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房并行的“二元化”做法，在西安市或者是閻良區(qū)通過實(shí)施廉租房制度，即通過實(shí)物配租和廉租住房租金補(bǔ)貼兩種相結(jié)合的方式來解決低收入城鎮(zhèn)居民的住房問題，應(yīng)該會(huì)是一種有效的住房保障做法。
