摘 要：本文結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，考慮房地產(chǎn)企業(yè)投資周期長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高等特殊性，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)進(jìn)行分析，并具體提出完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的幾點(diǎn)建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)； 財(cái)務(wù)管理； 特點(diǎn)； 完善
隨著國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)調(diào)控力度，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來極大壓力和挑戰(zhàn)，縮減了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間。因此，如何通過有效的財(cái)務(wù)管理手段，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的和諧統(tǒng)一，已成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的問題，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。
1、 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)
1.1資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)
由于地價(jià)及房屋工程造價(jià)的制約，房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金數(shù)額比較大。再加上建筑工程的建設(shè)周期長(zhǎng)、涉及范圍廣，包括征地、開發(fā)土地、建筑施工、交付使用等多個(gè)環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)相比，資金周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)。
1.2經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大
由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資大、管理時(shí)間較長(zhǎng)，再加上日益復(fù)雜的內(nèi)外環(huán)境變化，增大了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)決策非常重要，通過減少投資決策失誤，可降低企業(yè)損失。這就需要企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)投資階段提高警惕，要求財(cái)務(wù)管理人員做好投資決策分析工作，確保分析的可靠性，并為企業(yè)投資項(xiàng)目提供重要的參考依據(jù)，有效降低風(fēng)險(xiǎn)。
1.3財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及諸多方面，其財(cái)務(wù)關(guān)系牽扯到投資者、債權(quán)人、勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位、材料供應(yīng)單位、搬遷居民或單位、土地轉(zhuǎn)讓單、房屋購(gòu)買者等，同時(shí)還涉及稅務(wù)、工商等政府部門，因此復(fù)雜的財(cái)務(wù)管理帶來財(cái)務(wù)形式的多樣化。
2、 完善財(cái)務(wù)管理的幾點(diǎn)建議
2.1做好開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證
以房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理特征及實(shí)際產(chǎn)品特點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)，在開發(fā)項(xiàng)目之前，應(yīng)全局考慮企業(yè)的整體利益，一方面，通過成本性態(tài)分析法，分析開發(fā)項(xiàng)目的可行性。在進(jìn)行投資決策過程中，不能將目光局限在單個(gè)項(xiàng)目中，而是綜合考慮若干不同的開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)比分析各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的可控成本、不可控成本等影響因素，同時(shí)歸集單個(gè)項(xiàng)目的固定成本和變動(dòng)成本。另一方面，通過固定成本分?jǐn)偡?，同時(shí)開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，二者實(shí)現(xiàn)固定成本的分?jǐn)?，如果兩個(gè)都處于虧損狀態(tài)，則開發(fā)第三個(gè)項(xiàng)目，三者分?jǐn)偣潭ǔ杀?，這樣就可彌補(bǔ)其中一個(gè)項(xiàng)目的虧損金額，而另外兩個(gè)項(xiàng)目處于盈利狀態(tài)。在決策過程中，財(cái)務(wù)部門應(yīng)該從籌資成本、籌資方式、資金投入方式、常規(guī)資金使用方式、預(yù)期效益等進(jìn)行細(xì)致分析與判斷，及時(shí)為項(xiàng)目決策者提供有價(jià)值的參考信息。
2.2發(fā)展多元化的投資渠道
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目過程，是一個(gè)不斷投入資金的過程，籌資壓力非常大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須尋求多元化的籌資渠道，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行：①改變?nèi)谫Y觀念，發(fā)展銀行貸款之外的金融業(yè)務(wù)，積極應(yīng)用銀行承兌匯票、保函、商業(yè)匯票等結(jié)算方式；②積極參與資本市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，通過發(fā)行債券、股票等方式籌集資金，獲得收益；③以企業(yè)或者自然人名義發(fā)起，合理合法募集民間資金；④通過并購(gòu)、重組等方式擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力；⑤隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，越來越多全新融資方式發(fā)展起來，給房地產(chǎn)企業(yè)融資注入新活力，如不動(dòng)產(chǎn)投資信托（REITS）、股權(quán)回購(gòu)、海外上市、海外私募等。
2.3建立健全財(cái)務(wù)管理制度
首先，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門在遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，以管理角度為出發(fā)點(diǎn)，明確企業(yè)涉及的各種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，梳理企業(yè)財(cái)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)與流程，加強(qiáng)全方位制度管理，確保企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的規(guī)范化發(fā)展，從源頭杜絕財(cái)務(wù)管理的雜亂無章，提高管理效率與管理質(zhì)量，有效規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；其次，除了制定基本的企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度之外，其他方面的管理制度也不容忽視，如人力資源管理制度、內(nèi)部控制制度等，各制度相互協(xié)調(diào)、相互配合，共同為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展貢獻(xiàn)力量，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置；再次，確保財(cái)務(wù)管理制度的嚴(yán)肅性、權(quán)威性，通過實(shí)行定期檢查、獎(jiǎng)懲策略等方式，確保各項(xiàng)規(guī)章制度的順利落實(shí)，嚴(yán)肅處理違反制度的行為，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的良性發(fā)展。
2.4增強(qiáng)成本控制觀念
一方面，完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系，包括房地產(chǎn)企業(yè)的所有業(yè)務(wù)、所有員工，實(shí)行全方位、全過程預(yù)算管理與控制。分期進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析工作：每月對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行考核，分析存在偏差的原因，有針對(duì)性地提出整改措施；責(zé)任中心每季度統(tǒng)計(jì)預(yù)算執(zhí)行情況，與績(jī)效指標(biāo)對(duì)比，完成業(yè)績(jī)考核，激發(fā)員工積極性；年度末期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從整體分析預(yù)算執(zhí)行情況，總結(jié)存在的問題，制定下年度的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，由各部門細(xì)化落實(shí)。通過有效的預(yù)算管理，可提高資金使用效率，控制成本；另一方面，做好項(xiàng)目開發(fā)的前期準(zhǔn)備工作，減少開發(fā)土地成本；在工程建設(shè)過程中，優(yōu)化調(diào)整估算成本，樹立長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，做到事前控制與事中控制、事后控制相結(jié)合，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)資金的需求量，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)調(diào)度，提高資金使用效率，避免資金成本浪費(fèi)行為。
2.5提高財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)
鑒于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特殊性，給財(cái)務(wù)管理人員提出了較高要求，既要提高專業(yè)水平，也要具備基本的職業(yè)道德，同時(shí)學(xué)習(xí)相關(guān)知識(shí)內(nèi)容，如成本控制、工程管理、企業(yè)管理等。作為房地產(chǎn)企業(yè)，也應(yīng)認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理人才的重要性，積極開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，不斷提供企業(yè)財(cái)務(wù)管理業(yè)務(wù)水平，通過科學(xué)、完整的財(cái)務(wù)報(bào)告，及時(shí)了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況與財(cái)務(wù)狀況，避免由于會(huì)計(jì)造假而影響企業(yè)發(fā)展。另外，財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)注重職業(yè)道德建設(shè)，在工作中堅(jiān)守原則，提升責(zé)任感與使命感，增強(qiáng)法律意識(shí)。只有這樣，才能從根本保障會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、完整性，減少會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的順利開展。
