摘要：重慶作為個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收的首批試點(diǎn)城市，在2011年頒布了《征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》），即重慶房產(chǎn)稅，宣布在重慶市主城九區(qū)開征房產(chǎn)稅。本文分析了重慶房產(chǎn)稅的具體內(nèi)容及不足，并從征稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)、稅率、征收管理辦法等方面提出了改進(jìn)的建議。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 征稅對(duì)象 計(jì)稅依據(jù) 稅率 征收管理
一、重慶房產(chǎn)稅的不足
（一）重慶房產(chǎn)稅的征收對(duì)象
根據(jù)重慶市《征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》規(guī)定，重慶房產(chǎn)稅的征收對(duì)象包括三類住房：一是個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅；二是個(gè)人新購(gòu)的高檔住房；三是在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購(gòu)的（含第二套）以上的普通住房。從征稅對(duì)象看重慶房產(chǎn)稅的不足之處在于：
1.征稅范圍過窄，房產(chǎn)稅影響力小。重慶房產(chǎn)稅公布后，達(dá)到重慶房產(chǎn)稅征收條件的商品房比例最高為13.4%，而2010年最低，僅10.1%。即重慶近九成的商品房，都在房產(chǎn)稅免征范圍之內(nèi)?？梢姺慨a(chǎn)稅的征稅范圍過窄。稅收是面向社會(huì)公眾的收入分配政策，如果一項(xiàng)收入分配政策調(diào)整面過窄，則政策沒有必要以稅收形式出現(xiàn)。房產(chǎn)稅在稅收中屬于財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象應(yīng)該是作為財(cái)產(chǎn)的住房。住房是生活必需品還是財(cái)產(chǎn)，其界定方式首先是看個(gè)人擁有的住房數(shù)量，其次看住房的價(jià)值。超量擁有的住房無論其價(jià)值如何，都屬于超額占有社會(huì)資源，就應(yīng)該屬于房產(chǎn)稅的調(diào)整對(duì)象。因此無論是存量房還是增量房，無論是高檔房還是普通住宅，只要不是生活必需品，應(yīng)該列入房產(chǎn)稅的征稅范圍。只對(duì)增量房征稅而不對(duì)于存量房征稅；只對(duì)高檔房征稅，而不涉及擁有多套普通住房的情況都有悖于房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅應(yīng)發(fā)揮的作用。擁有多套普通住房未納入征稅范圍是重慶房產(chǎn)稅的一大遺憾，房產(chǎn)稅在很大程度上就失去了保護(hù)中、低收入者的作用。
2.房產(chǎn)稅稅源過小。重慶市2011年的房產(chǎn)稅總額預(yù)計(jì)征收量在1.5億元左右，也反映了房產(chǎn)稅的征收范圍過窄，稅源小，在財(cái)政對(duì)保障性住房的投入中所起的作用太小。房產(chǎn)稅作為稅收的主要作用應(yīng)體現(xiàn)為調(diào)整收入分配，減小貧富分化。國(guó)際通行的做法是將房產(chǎn)稅收入納入地方財(cái)政收入，主要用于教育、衛(wèi)生、消防、治安及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等公共服務(wù)支出。稅源小則起不到調(diào)整收入分配的作用，也不利于保證中低收入者的利益。
3.房產(chǎn)稅引導(dǎo)投資資金流向普通住房市場(chǎng)。重慶房產(chǎn)稅的開征，影響最大的是高端別墅市場(chǎng)，其次為高檔住宅，對(duì)普通住宅的影響極小。按照規(guī)定，建筑面積在80平方米以上，單價(jià)在7 000元/平方米以下的應(yīng)稅普通住宅，持有一年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅在3 000元以下。而對(duì)別墅、高檔住宅征收房產(chǎn)稅高得多，可見房產(chǎn)稅試點(diǎn)并未大范圍涉及普通住宅。稅收政策對(duì)市場(chǎng)的投資資金產(chǎn)生了驅(qū)動(dòng)效應(yīng)，導(dǎo)致投資資金更多的選擇房產(chǎn)稅未涉及的普通住房市場(chǎng)，這有悖于政府保障正常房產(chǎn)消費(fèi)的意愿。
?。ǘ┲貞c房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)
1.從價(jià)計(jì)稅計(jì)價(jià)繁瑣?！秾?shí)施細(xì)則》第五章第六條規(guī)定“應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)，待條件成熟時(shí)按房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值征稅”。從價(jià)計(jì)稅是國(guó)際通行的方法，但從價(jià)計(jì)稅相對(duì)繁瑣，以房產(chǎn)交易價(jià)計(jì)稅易從制度上誘發(fā)價(jià)格作弊。
2.計(jì)稅依據(jù)不變的弊端?！秾?shí)施細(xì)則》第五章第七條規(guī)定“獨(dú)棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無新的規(guī)定，無論產(chǎn)權(quán)是否轉(zhuǎn)移，變更均屬于征稅對(duì)象，其計(jì)稅房產(chǎn)交易價(jià)和適用稅率均不再變動(dòng)。”計(jì)稅房產(chǎn)交易價(jià)和適用稅率不再變動(dòng)，無疑是鎖定了房產(chǎn)稅，稅收對(duì)財(cái)產(chǎn)性收入的調(diào)節(jié)作用受到極大的限制。
?。ㄈ┲貞c房產(chǎn)稅的免稅面積
1.以家庭為單位的免稅面積扣除不科學(xué)?！秾?shí)施細(xì)則》第七章第十條規(guī)定“免稅面積以家庭為單位進(jìn)行扣除，一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積?！?以家庭為單位進(jìn)行免稅面積的扣除是不科學(xué)的，家庭的規(guī)模變數(shù)極大，會(huì)從制度上引導(dǎo)購(gòu)房者以分戶來達(dá)到規(guī)避稅收的目的。當(dāng)房產(chǎn)稅征稅范圍擴(kuò)大后勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致假離婚、戶籍人數(shù)最小化等社會(huì)問題的泛濫。
2.以套數(shù)計(jì)免稅面積不公平。“套”是一個(gè)很模糊的計(jì)量單位，從十幾平方米到幾百平方米都可以是一套。而無論是國(guó)際還是我國(guó)在討論居住水平時(shí)，都是按人均擁有住房面積來衡量。按套數(shù)計(jì)算免稅面積，政策導(dǎo)向明顯不利于100平方米以下的中小戶型住房市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)“一個(gè)家庭只能享受一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積”也使人們?cè)谫?gòu)房時(shí)更偏向一次到位，直接購(gòu)入100平方米以上的住房。這與目前的國(guó)家所倡導(dǎo)的房地產(chǎn)消費(fèi)方式顯然有很大區(qū)別。
（四）重慶房產(chǎn)稅的征收管理
1.征收方式不利于遏制炒房。《實(shí)施細(xì)則》第九章第十四條規(guī)定“個(gè)人住房房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)時(shí)間為房產(chǎn)權(quán)屬登記日期的次月起。稅款按年征收，不足一年的按月計(jì)算應(yīng)納稅額?！奔词钩钟羞^一年再轉(zhuǎn)手，房產(chǎn)稅對(duì)炒房者的收益影響也極小。如果持有期不足一年，按月計(jì)算，房產(chǎn)稅更低，對(duì)炒房者收益的影響幾乎可以忽略。重慶房產(chǎn)稅在規(guī)定征稅對(duì)象時(shí)，特意將“在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購(gòu)的（含第二套）以上的普通住房”納入征收范圍。政府在解釋時(shí)明確說明此舉的意義在于遏制炒房團(tuán)，但目前的征收方式很難達(dá)到預(yù)期的目的。如果要讓房產(chǎn)稅負(fù)有防止炒房的作用，在征收管理上可以考慮設(shè)計(jì)持有時(shí)間越長(zhǎng)，房產(chǎn)稅越低的做法。
2.欠稅追繳措施力度不夠?！秾?shí)施細(xì)則》第九章第二十二條至第三十二條均為欠稅追繳措施。目前的措施仍與一般的欠稅追繳措施沒有太多的區(qū)別。但個(gè)人住房房產(chǎn)稅的納稅人為個(gè)人，在申報(bào)方式上為納稅人主動(dòng)申報(bào)。在目前這種情況下，稅款的征收實(shí)現(xiàn)的可能性較小。在欠稅追繳的措施中，應(yīng)設(shè)計(jì)國(guó)家可控的強(qiáng)制征收環(huán)節(jié)。
二、對(duì)個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理方法的建議
?。ㄒ唬└鶕?jù)房產(chǎn)稅的財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)界定征稅對(duì)象
作為財(cái)產(chǎn)稅的房產(chǎn)稅它所負(fù)有的主要使命應(yīng)該是調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配，因此為維護(hù)稅收的相對(duì)穩(wěn)定性，應(yīng)該以個(gè)人擁有的作為財(cái)產(chǎn)的住房來界定征稅范圍，不應(yīng)區(qū)分增量與存量、高檔與普通。如果政府希望對(duì)某些房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，可以以減免稅方式出現(xiàn)。
?。ǘ└m合現(xiàn)階段的從量計(jì)征
雖然國(guó)際上對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅通行做法是以評(píng)估價(jià)值為依據(jù)，實(shí)行比例稅率。但在我國(guó)目前情況下，采用從量計(jì)征卻更為簡(jiǎn)單和現(xiàn)實(shí)。以個(gè)人為單位計(jì)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅。以每個(gè)人在房屋產(chǎn)權(quán)交易所登記的房產(chǎn)持有量扣除規(guī)定的個(gè)人應(yīng)享有的免稅面積后的應(yīng)稅面積為征稅對(duì)象。這樣可以回避以“家庭”、“套”這兩個(gè)不確定的單位作為計(jì)稅依據(jù)帶來的制度性漏洞以及引發(fā)的相關(guān)社會(huì)問題。國(guó)家如果想要擴(kuò)大或縮小個(gè)人房產(chǎn)稅的征稅范圍，可以通過調(diào)整個(gè)人所享有的免稅面積來實(shí)現(xiàn)征稅范圍的調(diào)整。
?。ㄈ┌慈司娣e設(shè)計(jì)免稅面積
按照人均面積設(shè)計(jì)免稅面積的優(yōu)點(diǎn)在于：1.人數(shù)是非常確定的數(shù)據(jù)，回避了家庭戶籍人數(shù)的可變性。從制度上遏制以分戶來規(guī)避稅收的做法。2.設(shè)計(jì)平均的人均免稅面積可以做到更加公平，也回避了對(duì)套數(shù)認(rèn)定的麻煩。有利于中小戶型住房市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)為購(gòu)房者提供了更多的選擇性。購(gòu)房者選擇面積小的自住房，可以將剩余的免稅面積延伸到自己的投資房。年輕人可以在初次置業(yè)時(shí)選擇小戶型住房，其免稅面積仍可用于購(gòu)買改善性住房時(shí)使用。同時(shí)，當(dāng)人們選擇更符合大家庭生活的住房，而不至于承當(dāng)更多的稅收負(fù)擔(dān)。3.個(gè)人的房產(chǎn)擁有量可以在房產(chǎn)證明確的顯示出來，其認(rèn)定更加簡(jiǎn)單，可以隨婚姻、家庭、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況的變化而變化。按人均面積設(shè)計(jì)免稅面積不但適用于房產(chǎn)稅，同樣也適用于限購(gòu)令、差別貸款政策。
（四）采用累進(jìn)的定額稅率
國(guó)際上對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅通行的做法是以評(píng)估價(jià)值為依據(jù)，實(shí)行比例稅率。這樣要求對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估有比較公正又簡(jiǎn)單易行的方法。大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都是以某一時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為基準(zhǔn)，并根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化在一定年限內(nèi)實(shí)施重估。而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于發(fā)展時(shí)期，基準(zhǔn)價(jià)值很難選擇，而且房產(chǎn)稅按年征收，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的社會(huì)成本過高，并且評(píng)估結(jié)果是否能得到大多數(shù)社會(huì)公眾的認(rèn)可，很難預(yù)料。在這種情況下采用定額稅率從量計(jì)征更具有可行性。按每個(gè)人在房屋產(chǎn)權(quán)交易所登記的房產(chǎn)持有量扣除規(guī)定的個(gè)人應(yīng)享有的免稅面積后的應(yīng)稅面積，設(shè)計(jì)每平方米的稅額，以此來計(jì)算應(yīng)繳的房產(chǎn)稅。如果考慮到更好地發(fā)揮房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配的作用，在設(shè)計(jì)定額稅時(shí)可采用差別、累進(jìn)的定額稅率。按照獨(dú)棟商品住宅、高檔住宅、普通住宅設(shè)計(jì)從高到低的差別定額稅率。根據(jù)個(gè)人所擁有的應(yīng)稅房產(chǎn)面積的差異設(shè)計(jì)累進(jìn)的定額稅率，使擁有應(yīng)稅房產(chǎn)面積越大者承當(dāng)更高的稅收負(fù)擔(dān)，更能調(diào)節(jié)財(cái)富分配，也使房產(chǎn)稅更多的由過多占有社會(huì)資源的人來承當(dāng)。
（五）房產(chǎn)稅的征收要與房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易緊密結(jié)合
要求個(gè)人每年主動(dòng)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅肯定有一定困難，特別是房產(chǎn)稅大面積推廣后，其稅收的征收成本會(huì)很高。要鼓勵(lì)人們主動(dòng)交納房產(chǎn)稅，應(yīng)該把房產(chǎn)稅的完稅記錄作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易過戶的必要條件。如果希望房產(chǎn)稅能負(fù)起遏制炒房的作用，可以按房產(chǎn)的持有時(shí)間在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易過戶時(shí)，設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅的返還、加成征收。持有時(shí)間越長(zhǎng)可以在辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶時(shí)，給予一定比例的房產(chǎn)稅返還，以鼓勵(lì)大家長(zhǎng)期持有房產(chǎn)。對(duì)于短期內(nèi)頻繁交易的房產(chǎn)，可以在辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶時(shí)實(shí)行房產(chǎn)稅的加成征收。個(gè)人擁有應(yīng)稅面積越大適用稅率越高的累進(jìn)定額稅率、持有時(shí)間越短稅率越高的加成征收，可以使房產(chǎn)稅在遏制炒房、擠壓房產(chǎn)泡沫方面發(fā)揮更大的作用。Z
