摘要：隨著我國房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國財(cái)政收入的重要來源之一，本文重點(diǎn)分析了我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅存在的主要問題，提出了改革和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收稅制的設(shè)想。
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)行業(yè) 稅收制度 改革設(shè)想
近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的趨勢，成為推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支重要力量和稅收收入增長的重要來源。房地產(chǎn)稅收是指與房屋和土地有關(guān)的稅收，由于其范圍廣、稅費(fèi)項(xiàng)目繁多、重復(fù)課稅、稅負(fù)不公、收入分散且隱蔽性強(qiáng)，給稅收征管帶來了很多的困難。改革和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收稅制,充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅收的宏觀調(diào)控作用來確保房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，已經(jīng)成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)問題。
一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度存在的問題
?。ㄒ唬┝魍ōh(huán)節(jié)稅費(fèi)重，保有環(huán)節(jié)課稅輕。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要涉及14個(gè)稅種，目前實(shí)際征收的有12種。特點(diǎn)是開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅種多，涉及了其中的10種，稅收負(fù)擔(dān)重；而保有環(huán)節(jié)僅涉及其中的兩種，負(fù)擔(dān)也很輕。我國房地產(chǎn)稅制政策基本上是不賣不稅、不租不稅，一旦租售，則數(shù)稅并課，從而導(dǎo)致開發(fā)和經(jīng)營環(huán)節(jié)稅負(fù)過重。消極影響還有：在房地產(chǎn)保有階段發(fā)生的價(jià)值自然增值部分，由于沒有有效的稅收調(diào)控機(jī)制，政府不能充分參與增值的分配，只能任由其流向房地產(chǎn)的實(shí)際保有者，使得納稅人傾向持有土地和房產(chǎn)待其自然增值，造成富者愈富，貧者愈貧的局面，不利于調(diào)節(jié)財(cái)富分配和地權(quán)的平均。流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)重，抑制了土地的流動和正常的市場交易，助長了土地的隱性流動，逃稅現(xiàn)象因而增多，這就從總量上減少了國家的稅收收入。
?。ǘ┱n稅范圍過窄，免稅范圍過寬。一方面，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的課稅范圍僅涉及城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，坐落于其他區(qū)域的房產(chǎn)均不屬于房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)范圍；另一方面，房產(chǎn)稅還存在較多的免稅項(xiàng)目，除對國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)、財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位、宗教寺廟、公園等自用房產(chǎn)免稅外，還對個(gè)人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。隨著城市布局的發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn)，原有的開征區(qū)與非開征區(qū)的界限已經(jīng)日漸模糊，尤其在城鎮(zhèn)與非城鎮(zhèn)的交界處，現(xiàn)有劃分方法可能使得位置臨近、享受相似設(shè)施和服務(wù)、經(jīng)濟(jì)價(jià)值相似的房產(chǎn)，僅僅因?yàn)樽溆诓煌男姓^(qū)域而產(chǎn)生稅負(fù)差異，導(dǎo)致明顯的不公。
?。ㄈ┯?jì)稅依據(jù)和稅率失當(dāng)。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地收益的差別日益明顯，土地資源的日益稀缺也導(dǎo)致其自然增值迅速。但我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)仍然為土地面積，使土地使用稅收缺乏彈性，不能發(fā)揮調(diào)節(jié)土地級差收入的作用，也無法對土地閑置現(xiàn)象和土地投機(jī)行為起到應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用。為了公平稅負(fù)及抑制對土地資源的過度壟斷，大多數(shù)國家的土地稅都逐漸由按面積課征的地畝稅變?yōu)榘赐恋貎r(jià)值課征的地價(jià)稅。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為按房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值征稅的從價(jià)計(jì)征和按房產(chǎn)租金收入征稅的從租計(jì)征。從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值乘以1.2%的稅率計(jì)算繳納。這種折余價(jià)值依據(jù)的是歷史成本，并不反映房產(chǎn)的市場價(jià)值。從租計(jì)征的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的租金收入乘以12%的稅率計(jì)算繳納。除了房產(chǎn)稅，出租房屋還要繳納營業(yè)稅、土地使用稅、所得稅等其他稅費(fèi)，使得房屋出租這一行為的綜合稅負(fù)非常高，稅負(fù)明顯高于前者，從而導(dǎo)致大量隱性市場的偷漏稅交易。同時(shí)，自用房產(chǎn)不論價(jià)值和用途如何，稅率均為1.2%，一方面，稅負(fù)過輕；另一方面一刀切的稅率也無法體現(xiàn)對不同區(qū)域、不同價(jià)值、不同用途房產(chǎn)的抑揚(yáng)傾向，從而削弱了房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)能力。
?。ㄋ模┒惙N繁多，稅費(fèi)混雜。在我國特殊的土地制度下，雖然租、稅、費(fèi)都涉及到政府的參與和調(diào)節(jié)，但三者體現(xiàn)著不同的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。目前我國的房地產(chǎn)租、稅、費(fèi)混雜現(xiàn)象嚴(yán)重，存在以稅代租、以費(fèi)代稅、以費(fèi)擠租等現(xiàn)象。我國《閑置土地處置辦法》規(guī)定“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)”。目前我國與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種多達(dá)14種，實(shí)際征收12種，收費(fèi)項(xiàng)目就更加繁雜。從收費(fèi)比例上看，各項(xiàng)收費(fèi)占銷售收入的35%左右，相當(dāng)于經(jīng)營成本及費(fèi)用的70%，造成了多方面的消極影響，也使得稅收的宏觀調(diào)控功能受到了限制和削弱。
?。ㄎ澹┒愂阵w系內(nèi)外有別，稅負(fù)不公平。目前，我國房地產(chǎn)稅收制度采取“內(nèi)外有別，兩套稅制并存”的政策。具體表現(xiàn)在：對內(nèi)資企業(yè)征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，而對外資企業(yè)則征收城市房地產(chǎn)稅和土地使用費(fèi)，不征土地使用稅，并僅對房產(chǎn)征收，不對地產(chǎn)征收，對外資企業(yè)征收的土地使用費(fèi)實(shí)際上是以年租形式取得土地使用權(quán)的代價(jià)，一般按照土地等級收取，但是具體的征收標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠政策由各地方政府自行決定。內(nèi)外稅制的不統(tǒng)一，造成了外資企業(yè)的“超國民待遇”，使內(nèi)資企業(yè)的稅負(fù)明顯高于外資企業(yè)，有違于WTO國民待遇原則和公平競爭原則，有悖于稅收的基本原則。這種制度安排有利于外資企業(yè)通過房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營攫取利潤，必然助長其投機(jī)行為，從而可能擾亂房地產(chǎn)市場的秩序。
二、完善我國房地產(chǎn)稅收制度的設(shè)想
明確租、稅、費(fèi)的性質(zhì)和歸屬，將現(xiàn)有定位模糊的項(xiàng)目重新歸類，分別加強(qiáng)土地、稅務(wù)、行政管理，各盡其責(zé)。遵循“寬稅基、簡稅種、低稅率”的總體思路，并注重稅種間的相互配合，平衡交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)。建議如下：
?。ㄒ唬皩挾惢?。即對除公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)實(shí)行免征外，其余的房地產(chǎn)所有者或占有者均為納稅對象。將盡量多的房地產(chǎn)納為征稅對象，將稅收貫穿房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過程。根據(jù)量能負(fù)擔(dān)原則，擴(kuò)大征稅范圍，實(shí)行普遍征收，將農(nóng)村的經(jīng)營和出租用房納入房地產(chǎn)稅的征收范圍；取消對“三資企業(yè)”不征城建稅、教育費(fèi)附加、耕地占用稅的稅收優(yōu)惠，內(nèi)外資企業(yè)一視同仁；對閑置土地和荒蕪?fù)恋剡M(jìn)行課稅；嚴(yán)格掌握減免稅的政策口徑。
?。ǘ昂喍惙N”。即將現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅進(jìn)行合并和簡化，改變目前房地產(chǎn)稅收種類繁多且集中在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的弊病，并對擁有環(huán)節(jié)開征財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的不動產(chǎn)稅。結(jié)合現(xiàn)行稅制，借鑒國際上的作法，將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和土地使用稅合并為房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，以房地產(chǎn)評估值或評估價(jià)為計(jì)稅依據(jù)，由房地產(chǎn)所有者和使用人繳納。另外，對現(xiàn)行“土地閑置費(fèi)”實(shí)施“費(fèi)改稅”，對占而不用一年以上的土地按土地基準(zhǔn)價(jià)課征空地占用稅。開征遺產(chǎn)與贈與稅，歸并買方繳納的印花稅和現(xiàn)行契稅，設(shè)立“不動產(chǎn)取得稅”，以取得不動產(chǎn)時(shí)支付的價(jià)款或評估值為計(jì)稅依據(jù)，在取得時(shí)征收。設(shè)置不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的流轉(zhuǎn)額為課稅依據(jù)，在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收。結(jié)合現(xiàn)行稅收制度，可以把銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)稅納入不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅中來，成為一個(gè)獨(dú)立的稅種，稅負(fù)暫不變。
?。ㄈ└母镉?jì)稅依據(jù)。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)達(dá)國家普遍以市場價(jià)值（評估值）規(guī)定一定額度的免征額作為財(cái)產(chǎn)課稅的計(jì)稅依據(jù)；發(fā)展中國家則普遍以土地面積或財(cái)產(chǎn)賬面價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。以評估值作為計(jì)稅依據(jù)的好處是：一是具有隨著經(jīng)濟(jì)增長而增長的彈性特征，可以隨土地房產(chǎn)價(jià)格的升值相應(yīng)增加稅收，有利于有效組織收入；二是以價(jià)值為核心能夠準(zhǔn)確反映真實(shí)的稅基，利于實(shí)現(xiàn)稅收公平原則，與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)。隨著我國政府行政能力的加強(qiáng)和不動產(chǎn)價(jià)值評估體系的建立，建立以房地產(chǎn)評估價(jià)值作為征稅依據(jù)是一個(gè)發(fā)展趨勢。
?。ㄋ模└母锒惵??？紤]到首次開征財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅時(shí)，由于傳統(tǒng)思維的影響，納稅人的抵觸心理可能較強(qiáng)，因此稅率范圍不宜定的過高，這樣有利于稅制改革的推進(jìn)。綜合考慮居民的承受能力和國際上的一些事例，稅率范圍可以設(shè)定在0.3%～0.8%之間。建議采用超額累進(jìn)稅率，并對不同類型、不同用途的房地產(chǎn)實(shí)行差別對待?？蓪€(gè)人實(shí)行較低稅率，而對法人實(shí)行較高稅率；對個(gè)人一定面積以內(nèi)的唯一住房實(shí)行較低稅率甚至免稅，而對第二套、第三套住房實(shí)行較高稅率?？蓪ζ胀ㄗ≌瑢?shí)行較低稅率，而對高級別墅、高檔住宅實(shí)行較高稅率；可對企業(yè)一般房產(chǎn)實(shí)行較低稅率，而對高爾夫球場等高級娛樂場所的房地產(chǎn)實(shí)行較高稅率；對符合節(jié)能省地標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)實(shí)行較低稅率，而對不利于土地、能源合理利用的房產(chǎn)實(shí)行較高稅率；這樣便可以在取得必要收入的同時(shí)強(qiáng)化調(diào)節(jié)功能。具體區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)和稅率可以由地方根據(jù)當(dāng)?shù)氐臓顩r，在中央制定的較大范圍內(nèi)具體確定。此外可以考慮適當(dāng)調(diào)整目前房地產(chǎn)業(yè)稅收的計(jì)征方式，對諸如土地增值稅等稅種實(shí)行從價(jià)定率與從量定額相結(jié)合的計(jì)征方式；根據(jù)不同地區(qū)土地增值的幅度設(shè)置差量定額稅率；把土地增值稅與過戶的房地產(chǎn)的面積聯(lián)系起來，從制度上杜絕通過隱匿收入、虛增成本等形式偷逃土地增值稅稅款，提高土地增值稅的征收效率。
總之，解決房地產(chǎn)業(yè)稅收問題是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要從法律法規(guī)制度等諸方面去完善，更需要政府及社會各界的高度重視，只有這樣才能促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。Z
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