摘要：新企業(yè)會計準(zhǔn)則在債務(wù)重組的有關(guān)方面進行了修改。受金融危機和房價調(diào)控的影響，我國越來越多的房地產(chǎn)公司進行債務(wù)重組，其中部分公司是由于財務(wù)周轉(zhuǎn)困難、經(jīng)營不善需要通過債務(wù)重組方式來扭虧為盈。本文分析了房地產(chǎn)公司債務(wù)重組存在的問題，并針對這些問題提出相應(yīng)的解決對策。
關(guān)鍵詞：債務(wù)危機 房地產(chǎn) 債務(wù) 重組
債務(wù)重組是指債權(quán)人按照其與債務(wù)人自愿達成的協(xié)議或者法院的裁定作出讓步的事項。債務(wù)重組的方式有以下幾種：以資產(chǎn)清償債務(wù)的方式；以債務(wù)轉(zhuǎn)為資本的方式；修改其他債務(wù)條件的方式；以上三種方式的組合方式。目前在實務(wù)中經(jīng)常用的組合方式有：以現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)兩種方式的組合；以現(xiàn)金、債務(wù)轉(zhuǎn)為資本兩種方式的組合清償；以非現(xiàn)金資產(chǎn)、債務(wù)轉(zhuǎn)為資本兩種方式的組合；以現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)、債務(wù)轉(zhuǎn)為資本三種方式以及以資產(chǎn)、債務(wù)轉(zhuǎn)為資本等方式清償某一部分債務(wù)，另一部分債務(wù)以修改其他債務(wù)條件進行債務(wù)重組。
一、房地產(chǎn)公司債務(wù)重組存在的問題
受金融危機以及房價調(diào)控的影響，很多房地產(chǎn)公司通過債務(wù)重組來解決財務(wù)危機。房地產(chǎn)公司在進行債務(wù)重組中會遇到很多問題，筆者將其概括為以下幾個方面：
?。ㄒ唬┢x債務(wù)重組的目的
債務(wù)重組的目的是解決債務(wù)人財務(wù)困境實現(xiàn)資源優(yōu)化配置從而改善其經(jīng)營條件，而且使債權(quán)人減少損失。但是在實務(wù)中很多房地產(chǎn)公司都偏離了這個目的，出現(xiàn)虛假重組甚至嚴(yán)重的關(guān)聯(lián)方重組舞弊。很多企業(yè)進行不純動機的債務(wù)重組，從而達到粉飾財務(wù)報表的目的，提高企業(yè)報表上的利潤。
比如很多面臨破產(chǎn)的房地產(chǎn)公司都擁有大量不良資產(chǎn)。此類房地產(chǎn)公司會用一些不良資產(chǎn)進行債務(wù)重組，這對債務(wù)人無疑是有好處的。而債權(quán)人接收到此類資產(chǎn)，會導(dǎo)致非現(xiàn)金資產(chǎn)賬面價值增大，而且債務(wù)以及由于債務(wù)重組損失導(dǎo)致的營業(yè)外支出減少，也在一定程度上虛增資產(chǎn)。還有一些房地產(chǎn)公司利用關(guān)聯(lián)方豁免的債務(wù)重組來操縱利潤，例如母公司要支持子公司進行經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整，從而豁免子公司部分債務(wù)，子公司將此經(jīng)濟業(yè)務(wù)當(dāng)作債務(wù)重組而將債務(wù)重組利得計入營業(yè)外收入增加企業(yè)利潤，但實質(zhì)上這部分豁免的債務(wù)是屬于母公司對子公司的投資。還有很多房地產(chǎn)公司因為行業(yè)不景氣和金融危機等原因融資困難，將債務(wù)重組當(dāng)作是解決債務(wù)危機的唯一救命稻草。在債務(wù)重組后不重視企業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)的調(diào)整，不注重商品房質(zhì)量等，從而偏離了企業(yè)債務(wù)重組的目的。
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我國有關(guān)債務(wù)重組的相關(guān)規(guī)定不完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司鉆空子來操縱利潤或是對公司進行虛假包裝。具體如下：
1.準(zhǔn)則不完善。（1）債務(wù)重組利得處理方面的問題。準(zhǔn)則規(guī)定，債務(wù)人債務(wù)重組利得一次性計入營業(yè)外收入。這樣會導(dǎo)致一些虧損嚴(yán)重的房地產(chǎn)公司利用債務(wù)重組獲取額外的重組收益形成巨額利潤，使得報表信息質(zhì)量下降。（2）一些房地產(chǎn)公司利用公允價值來操縱利潤。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，難以形成一個完全公允的市場機制，而且由于商品房所在的地段、可使用狀況和性質(zhì)等不盡相同，很難取得同類或是類似房地產(chǎn)的市場價格等，這在一定程度上加大了公允價值確定的難度。一些房地產(chǎn)公司在進行債務(wù)重組時會利用公允價值來進行盈余操控。（3）債務(wù)重組相關(guān)概念難以確定。如房地產(chǎn)公司進行債務(wù)重組的最佳時間是何時？由于房地產(chǎn)公司需要的資金龐大、回籠較慢等，房地產(chǎn)公司存在財務(wù)困難問題是難免的。但是什么程度的財務(wù)困難才能進行債務(wù)重組？債權(quán)人特別是銀行由于借款資金龐大等原因可能會做出比較大的讓步，從而導(dǎo)致債權(quán)人利益嚴(yán)重受損甚至國家資金嚴(yán)重流失。債權(quán)人的讓步程度是什么？準(zhǔn)則對此沒有做出規(guī)定。
2.監(jiān)管制度不完善。銀行貸款審批門檻較低等原因?qū)е潞芏喾康禺a(chǎn)公司只要利用土地抵押就可以取得高額貸款；市場對于房地產(chǎn)住宅質(zhì)量缺少監(jiān)管，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了節(jié)省成本，使住宅質(zhì)量下降，最終導(dǎo)致銷售量下降從而導(dǎo)致財務(wù)危機。
?。ㄈ┧幁h(huán)境加速房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)重組
2008年金融危機以及近幾年的房價調(diào)控是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的比較大的環(huán)境變化，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了不景氣的情況。2012年5月24日，穆迪亞太企業(yè)融資部高級副總裁兼信用評級主任蔡承業(yè)指出，由于國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)，我國房地產(chǎn)企業(yè)流動性進一步變差。他對國內(nèi)29家房地產(chǎn)企業(yè)的壓力測試中發(fā)現(xiàn)多家公司面臨債務(wù)危機，如綠城（3900.HK）、上海證大（0755.HK）以及沿海家園（1124.HK）等企業(yè)不出意外將進行債務(wù)重組。而另一家評級機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾也于2012年發(fā)表報告指出，我國房地產(chǎn)公司流動性狀況持續(xù)惡化，在標(biāo)普評級的30家國內(nèi)房地產(chǎn)公司，今年到期債務(wù)占未償債務(wù)總合約的31%，進一步增加了債務(wù)再融資和還貸壓力。金融危機后，各企業(yè)都面臨融資困難的情況，很多企業(yè)無法籌集款項，面臨巨額債務(wù)壓力。我國目前的環(huán)境導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)重組加速，在一定程度上會導(dǎo)致債務(wù)重組惡性持續(xù)。而且多數(shù)房地產(chǎn)公司的債權(quán)人為政府和銀行，這樣就會導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失甚至造成我國整個經(jīng)濟危機。
?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)行業(yè)融資單一導(dǎo)致債務(wù)重組方式單一
我國房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一，銀行貸款是房地產(chǎn)公司最常見、最主要的融資渠道。一般房地產(chǎn)企業(yè)都是通過抵押土地或在建工程等方式來獲得貸款的。而且國內(nèi)房地產(chǎn)長期處于賣方市場，房地產(chǎn)公司是通過預(yù)售商品房來回籠資金，同時工程墊款、延長工程費用等現(xiàn)象普遍。回收來的預(yù)售款項中有60%也是銀行提供的貸款。這種單一的融資渠道對于房地產(chǎn)企業(yè)和銀行都是非常不利的。一方面，如果國家采取緊縮的貨幣政策，那么房地產(chǎn)企業(yè)將受到重創(chuàng)。另一方面，銀行成為房地產(chǎn)企業(yè)最大的債權(quán)人，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的債務(wù)危機，進行債務(wù)重組、企業(yè)與銀行進行債務(wù)協(xié)商是必然的。由于房地產(chǎn)企業(yè)不像生產(chǎn)制造企業(yè)有存貨和固定資產(chǎn)等，而且目前我國房地產(chǎn)現(xiàn)金流惡性減少的情況普遍存在，那么通過現(xiàn)金償還的方式基本不可能。加之銀行本身的特點和房地產(chǎn)發(fā)展前景等原因，銀行也不可能同意債務(wù)轉(zhuǎn)為資本的償還方式。那么就只能通過非現(xiàn)金資產(chǎn)和修改其他債務(wù)條件的方式來償還債務(wù)。但是房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)將其資產(chǎn)進行抵押，而且房地產(chǎn)泡沫一旦破裂房價急速下跌，對于銀行來說若是同意債務(wù)重組也會導(dǎo)致很大程度的損失。為此，修改債務(wù)條件來償還債務(wù)是比較常用的。對于其他債權(quán)人來說也是如此。
二、解決上市公司債務(wù)重組中存在問題的對策
?。ㄒ唬┩晟葡嚓P(guān)法律法規(guī)，明確債務(wù)重組目的
在我國債務(wù)重組沒有專門的法律法規(guī)，一般是分散在《公司法》中，可操作性不強。為此，應(yīng)繼續(xù)完善相關(guān)的法律法規(guī)，規(guī)范企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)。可以制定房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)重組法來規(guī)范房地產(chǎn)債務(wù)重組，明確債務(wù)重組的具體使用范圍和適用對象以及重組后要采取一定的內(nèi)部治理行動。相關(guān)的監(jiān)管部門要構(gòu)建一套合理全面的監(jiān)管體系，明確規(guī)定債務(wù)重組目的，對于嚴(yán)重背離債務(wù)重組目的的上市公司應(yīng)該采取一系列有力的措施，避免債務(wù)重組被濫用。而且可以通過對會計人員以及房地產(chǎn)公司內(nèi)相關(guān)監(jiān)管人員進行后續(xù)教育，使得房地產(chǎn)公司更加明確債務(wù)重組的目的，避免一定程度上的報表信息失真情況。
（二）完善會計準(zhǔn)則，提高各方面信息質(zhì)量
1.準(zhǔn)則對債務(wù)重組利得的處理方式可以進行修改?？梢詫鶆?wù)重組利得分期計入當(dāng)期損益，這樣不會給企業(yè)當(dāng)期的利潤造成較大的波動，既有利于企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，也有利于財務(wù)報表使用者使用相關(guān)信息。比如可以先規(guī)定一個分攤期，然后再將債務(wù)重組利得分期計入遞延收益，到期再將其轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入。2.提高公允價值的確定程度。加強會計監(jiān)督以及相關(guān)行業(yè)監(jiān)督，營造良好的估計公允價值的外部環(huán)境。要提高對物價部門、評估機構(gòu)、會計人員等的監(jiān)督，建立一套平衡機制，讓各個部門對于公允價值的公允程度負責(zé)，對于出現(xiàn)過錯的一方要追究其相應(yīng)的責(zé)任。而且要規(guī)范公允價值的確定方法?？梢越Y(jié)合我國的具體國情以及實務(wù)界的要求對不同資產(chǎn)公允價值的估計做出不同的規(guī)范，以及確定不同資產(chǎn)公允價值所對應(yīng)的不同計算方法。3.可以采用一些財務(wù)指標(biāo)來衡量財務(wù)困難。比如用凈資產(chǎn)利潤率等財務(wù)指標(biāo)的波動范圍以及利用一些專門的評估機構(gòu)來衡量財務(wù)困難；或是利用一些具體情況如債務(wù)人破產(chǎn)多久后其資產(chǎn)仍無法收回等來確定財務(wù)困難。對于債務(wù)讓步程度進行規(guī)定，比如規(guī)定債權(quán)人債務(wù)重組損失不能超過債務(wù)重組賬面價值的比例、債務(wù)占債權(quán)人資產(chǎn)的比例等來確定讓步程度。
（三）多渠道解決債務(wù)危機，適當(dāng)控制房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)重組
由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，導(dǎo)致我國中小房地產(chǎn)企業(yè)瀕臨破產(chǎn)，從杭州金星到2012年廣東順德廣德業(yè)等中小企業(yè)的破產(chǎn)申請可以看出，我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著嚴(yán)重的債務(wù)危機。但不是所有的債務(wù)危機都需要通過債務(wù)重組來解決。對于不是很嚴(yán)重的債務(wù)危機以及利潤虧損較少的房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)放寬銀行貸款或是上市向社會募集資金的條件，這樣就不用通過債務(wù)重組來解決債務(wù)危機。
對于符合條件而進行債務(wù)重組的企業(yè)，應(yīng)該提高債務(wù)重組的門檻。比如對于重組后的企業(yè)要進行評估，如果其重組后三個會計年度經(jīng)營業(yè)績沒有明顯提高則要給予公布，對于重組后五個會計年度還沒有達到盈利的企業(yè)要對其進行處罰等。這樣會在一定程度上防止房地產(chǎn)企業(yè)將債務(wù)重組看作是解決債務(wù)危機的唯一渠道。即使進行債務(wù)重組后也會致力于商品房建造質(zhì)量、銷售等方面，可以采取差異化的生產(chǎn)建造以及差異化的銷售方式來提高業(yè)績。
我國政府也應(yīng)該采取一定的措施來緩解房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)危機，比如在現(xiàn)階段可以適當(dāng)放松經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)以及市中心的房價調(diào)控；金融危機對我國影響也逐漸下降，可以適當(dāng)考慮對房地產(chǎn)行業(yè)的融資給予照顧；可以為房地產(chǎn)企業(yè)海外銷售提供一定的優(yōu)惠政策；對于政府或國有銀行的借款可以適當(dāng)放松還款期限等等。
?。ㄋ模┴S富債務(wù)重組方式，保障債權(quán)人利益
房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)重組必然會損害債權(quán)人利益，應(yīng)該在一定程度上保障債權(quán)人的利益。對于資金比較充裕的債權(quán)人如銀行，可以采用以修改債務(wù)條件（如多樣的長期附帶或有條件）為主、其他重組方式為輔的債務(wù)重組方式。比如當(dāng)重組后房地產(chǎn)公司利潤達到某個指標(biāo)的當(dāng)年應(yīng)該償還多少債務(wù)，或重組后房地產(chǎn)公司負債率低于行業(yè)平均水平要償還多少債務(wù)。還可以對重組企業(yè)的資產(chǎn)進行評估或是銷售量達到一定程度時可以采用資產(chǎn)來償還債務(wù)。對于一些資金比較緊張的債權(quán)人可以采取先償還的方式，而且對于非國家或是銀行的債權(quán)人盡量采取債務(wù)轉(zhuǎn)為資本的重組方式。由于不同企業(yè)債務(wù)的到期日不同，而且要求的債務(wù)重組方式也不一樣，因此豐富融資渠道在一定程度上會豐富債務(wù)重組方式，同時也可以緩解企業(yè)的債務(wù)壓力。X
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