摘 要：回顧中國房地產業(yè)的發(fā)展歷程，房地產業(yè)作為中國的支柱產業(yè)，在過去的30多年里，房地產投資對中國經(jīng)濟發(fā)展的貢獻可圈可點。房地產投資對國民經(jīng)濟增長的拉動作用是明顯的，但要防止過度投資，以利于行業(yè)的健康和持續(xù)發(fā)展。同時，把房地產業(yè)作為一個整體來發(fā)展，這樣勻有利于國民經(jīng)濟結構的優(yōu)化和行業(yè)的循環(huán)發(fā)展。本文主要通過分析房價快速上漲對各地區(qū)、居民、金融以及宏觀經(jīng)濟的影響，揭示房價快速上漲的經(jīng)濟效應。
關鍵詞：房地產業(yè)；地區(qū)經(jīng)濟；居民財富效應；金融風險
經(jīng)過改革開放30多年的發(fā)展，中國房地產業(yè)經(jīng)歷了很大的變化，從2011年的統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)得出，房地產業(yè)的增加值在中國第三產業(yè)增加值構成中的比重分另al為:1978年的9.15% 、1998年的11.23%、 2010年的12.89%`z?？梢姡湓黾又翟谥袊谌a業(yè)增加值構成中的比重不斷上升，而第三產業(yè)在國民經(jīng)濟的占比也在不斷上升。因此，房地產業(yè)增加值占國內生產總值的比重也是在不斷上升，房地產業(yè)的重要性可見一斑。房地產投資結構也生了很大的變化，房地產投資與經(jīng)濟增長之間的互動關系也在不斷變化之中。
一、地區(qū)經(jīng)濟效應 .
1.1房地產價格過高，會影響城市對投資的吸引力，造成外來投資減少?，F(xiàn)在一些城市已經(jīng)出現(xiàn)為數(shù)不少的公司為降低因房價過高導致運行成本過高而外遷的現(xiàn)象，這可以說是房地產價格過高對城市競爭力造成損害跡象的顯現(xiàn)。
1.2房地產價格過高，可能抵消部分甚至全部收入增長，會影響城市對人才的吸引力。而人才是打造城市競爭實力的重要元素，因為房地產價格過高而使人才“望而卻步”，無疑將對城市發(fā)展能力的提升構成一定的損害。
1.3房地產價格過高，會妨礙人們的創(chuàng)業(yè)熱情，創(chuàng)業(yè)能制造利潤空間，增加就業(yè)機會，是城市競爭力提升的重要途徑。但是，過高的房地產價格減少了人們可能投入創(chuàng)業(yè)的資金，城市的經(jīng)濟活力難以得到有效激發(fā)，實際上阻抑了城市發(fā)展?jié)撃艿拈_掘。
二、居民財富效應.
居民財富效應可分為正財富效應和負財富效應。所謂正財富效應是指房價的上漲增加了房產的價值，繼而影響收入從而使得消費增加。具體可以從實現(xiàn)的財富效應和潛在的財富效應進行分析。首先，實現(xiàn)的財富效應是所有者因為價格的上漲而出售其住宅或利用其價值的上升進行了再融資，擴大了當期的消費水平。其次，潛在的財富效應是指當房地產價格上漲時消費者沒有出售其住宅也沒有去銀行進行抵押貸款，但是這種由于房地產價格上升帶來大的潛在的價值上升使消費者感受到了財富的增加，消費者的信心發(fā)生了變化，從而擴大了邊際消費傾向，這就是“未兌現(xiàn)的財富效應”。負財富效應是指房地產價格上漲會抑制居民消費支出的現(xiàn)象，可以從預算約束效應和替代效應兩方面來分析。其中預算約束效應主要是針對租房者而言的，對于租房者來說，房地產價格的迅速上升會引起租金的上漲，這會使租房者預算發(fā)生變化，不得不擠占其他的消費來應對房租的上漲。而負財富效應中的替代效應主要是針對于那些打算購房或改善居住水平的家庭而言的。在面臨房地產價格上漲的情況下，除非放棄原有購房計劃或只能購買一套更小的住房，這些家庭只能依靠減少當期消費來應對。
三、金融風險效應 。
驅動房價上漲的重要因素之一是過于寬松的信貸政策，反過來過高的房價會加大金融系統(tǒng)的風險，嚴重影響金融運行的秩序。房地產熱還吸引了大量的國際投資進入。北京達觀房地產經(jīng)紀公司的調查報告顯示，2003年北京購房人士中來自歐美的增長4.9倍，來自港澳臺的增長2.5～3.5倍，海外人士購房占總的成交比例已經(jīng)接近15%。就目前我國的情況來看，房價若繼續(xù)走高，銀行系統(tǒng)風險將大為增加。因為目前我國房地產業(yè)運作的資金，有60%以上直接或間接來自銀行，銀行基本上已經(jīng)被房地產市場綁架，高房價和大量銀行貸款為金融風險的發(fā)生的埋下了隱患，一旦市場出現(xiàn)波動，房地產開發(fā)商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產市場的投資風險和融資信用風險都轉變成為商業(yè)銀行的信貸風險，使商業(yè)銀行陷入困境，從而引發(fā)整個經(jīng)濟的衰退，造成股市大跌、經(jīng)濟崩潰等等。
表1房地產價格上漲對宏觀經(jīng)濟變量的影響
四、宏觀經(jīng)濟效應。
下表給出了房地產價快速上漲的宏觀經(jīng)濟效應的定量模擬結果。從表中給出的結果我們可以看到，在每一種模擬場景中，房地產價格上漲使得所有的宏觀經(jīng)濟變量都上升，而且這些宏觀經(jīng)濟變量的上升幅度都隨著房地產價格上升幅度的增加而增加（參見表1）。以房地產價格上漲對GDP的影響為例，房地產價格上漲10%將使得GDP增長2.69%，而在房地產價格上漲50%的情境下，GDP增長幅度達到13.40%。就房地產價格上漲對不同宏觀經(jīng)濟變量影響的大小來看，房地產價格上漲對投資、GDP、就業(yè)、消費、消費者價格指數(shù)以及出口等宏觀經(jīng)濟變量的影響較大，而對總產出和進口的影響則相對較小。作者認為，這一結果與我國當前經(jīng)濟系統(tǒng)的生產、分配及消費結構有很大關系。
五、結束語
一個地區(qū)或國家的經(jīng)濟發(fā)展過度依賴一個行業(yè)會帶來經(jīng)濟發(fā)展的畸形發(fā)展。目前我國經(jīng)濟發(fā)展對房地產投資的依賴程度非常高，不利于社會經(jīng)濟的健康發(fā)展。首先，過度依賴房地產行業(yè)發(fā)展會帶來資源配置的不合理，房地產行業(yè)的過度開發(fā)，增加了整個經(jīng)濟發(fā)展的脆弱性。房地產行業(yè)與工業(yè)以及金融業(yè)的直接關系緊密，一旦房地產行業(yè)發(fā)展受到外部環(huán)境的影響，會給整個產業(yè)鏈條帶來災難性的打擊; 其次，房地產行業(yè)的急速發(fā)展，加劇了社會不公平程度和貧富差距的擴大，不利于和諧社會的建設與發(fā)展。由于該行業(yè)的準入門檻較高，并不是所有的人都可以進行房地產行業(yè)開發(fā)或者投資，房地產開發(fā)熱潮促成了小部分人獲得巨額利潤，有失公平和效率的社會發(fā)展一般性原則; 最后，房地產行業(yè)的大規(guī)?？焖侔l(fā)展，不利于社會的可持續(xù)發(fā)展，整個經(jīng)濟結構的畸形發(fā)展，使得我國經(jīng)濟發(fā)展結構嚴重失衡。房地產行業(yè)的過度發(fā)展，給中國經(jīng)濟的未來發(fā)展帶來了較大的風險和不確定性。
