摘 要：對房地產(chǎn)開發(fā)中風(fēng)險的認識和分析，是房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營的一個日益重要的問題，影響到投資項目的效益甚至成敗。本文對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程的風(fēng)險特點及其形成進行分析，并對其規(guī)避和風(fēng)險防范進行闡述。
關(guān)鍵詞：風(fēng)險 形成 控制 防范
房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中時時處處存在著風(fēng)險，這可能導(dǎo)致建設(shè)項目的損失甚至投資失敗，因此需要采取相應(yīng)的措施進行規(guī)避，或?qū)L(fēng)險降到最低程度，以保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資效益。因此我們需要對項目風(fēng)險進行全面的認識：
一．房地產(chǎn)項目風(fēng)險的特點
1.建設(shè)項目的風(fēng)險客觀存在，并且無處不在。我們只能通過改變風(fēng)險存在和發(fā)生的條件，降低它的發(fā)生頻率，而不可能完全消除風(fēng)險。
2.建設(shè)項目的風(fēng)險發(fā)生和造成的后果往往以偶然和不確定的形式出現(xiàn)，難以預(yù)測。
3.隨著識別和抵御風(fēng)險能力的增強，能一定程度地降低或控制項目風(fēng)險所造成的損失程度，這也是風(fēng)險的可轉(zhuǎn)化性。
二．房地產(chǎn)項目開發(fā)過程的風(fēng)險形成
風(fēng)險的產(chǎn)生主要是因為我們對事物的認識和預(yù)見的局限性：對項目的環(huán)境缺乏客觀認識，對影響因素導(dǎo)致的后果缺乏預(yù)見性，這是導(dǎo)致工程項目出現(xiàn)風(fēng)險的重要原因。
從風(fēng)險的發(fā)生機理分析，構(gòu)成建設(shè)項目風(fēng)險的主要要素有三個：風(fēng)險因素、風(fēng)險事件和風(fēng)險損失。風(fēng)險因素是風(fēng)險事件發(fā)生的潛在原因，是造成風(fēng)險損失的內(nèi)在原因。風(fēng)險事件是引起損失發(fā)生的直接原因。房地產(chǎn)開發(fā)是一個動態(tài)的過程，它具有周期長、資金投入量大等特點，很難在一開始就對整個建設(shè)過程中有關(guān)費用和建成后的收益情況做出精確的估計。因此，有必要就上述風(fēng)險因素的變化而產(chǎn)生的影響進行深入研究，以使房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的風(fēng)險降到最低。
三．房地產(chǎn)項目開發(fā)風(fēng)險的處理形式
要使房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的風(fēng)險減到最低程度，我們需要將風(fēng)險按其性質(zhì)和特點區(qū)分，通過不同手段來處理不同風(fēng)險。下面對幾種不同的風(fēng)險處理形式進行介紹：
1．盡可能地對環(huán)境風(fēng)險進行預(yù)防：對政策風(fēng)險，須隨時關(guān)注政策變動，認準投資方向。對經(jīng)濟風(fēng)險應(yīng)該高度重視可行性研究，加強市場調(diào)查研究，確保投資決策的正確性，尋找投資良機。在項目實施過程中，健全管理制度，經(jīng)常開展財務(wù)分析，及時發(fā)現(xiàn)問題并處理。
2．將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁：當無法預(yù)防或成本太高時，就要盡量把風(fēng)險轉(zhuǎn)移給其他主體。如，購買保險是一種有效的轉(zhuǎn)移手段?；蛘呓柚贤D(zhuǎn)移，與有關(guān)方面簽定連帶風(fēng)險在內(nèi)的合同，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去。
3．將風(fēng)險進行拆組：當經(jīng)濟活動必須承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險時，風(fēng)險的拆分與組合就是一種方法。將風(fēng)險分散到眾多的人或組織，或者把總風(fēng)險分散化或者隔離，使某個風(fēng)險的發(fā)生不會對總目標產(chǎn)生重大影響而使總風(fēng)險得到控制。
4．風(fēng)險的承擔(dān)：當無法避免風(fēng)險又不能完全控制和預(yù)防風(fēng)險時，風(fēng)險承擔(dān)也是一種有效的措施。風(fēng)險承擔(dān)只意味著承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險損失，但并不意味一定會有損失。風(fēng)險承擔(dān)有兩種方式：一是將可能的風(fēng)險損失納入到日常營運成本，如果風(fēng)險損失實際發(fā)生則效益相對下降。另一種則是有計劃的行為，如建立庫存儲備防止材料供應(yīng)中斷等。
四．項目的風(fēng)險存在于開發(fā)建設(shè)的全過程，我們需要認識到控制風(fēng)險的重要性，從各個方面做好項目建設(shè)風(fēng)險的防范和控制，并采取積極措施：
1．對融資風(fēng)險的控制措施：由于項目的資金需求量大，銀行貸款有限，只能通過融資保障資金的有效供給?？刹扇〉拇胧┯校?br />
一是通過合作開發(fā)融資。項目開發(fā)前期對資金運作應(yīng)有全過程通觀考慮，制定詳細的成本計劃，準確衡量資金缺口，進行多種渠道的融資組合。可以采用合作開發(fā)的模式吸引外部資金，化解融資風(fēng)險。
還可以提前預(yù)售融通民間資金。加快房地產(chǎn)項目開發(fā)進度，以便能盡早進入銷售，用收入彌補資金不足，減少負債，并實現(xiàn)提前贏利。
2．認真做好市場調(diào)研，了解審批程序及環(huán)境政策。
項目開發(fā)之前，需要對房地產(chǎn)市場進行全面而深入的調(diào)研，只有在充分認識市場的前提下，才有可能立于不敗之地。在市場調(diào)研的過程中，需要掌握的信息應(yīng)包括：房地產(chǎn)市場的需求現(xiàn)狀及趨勢，此外，還應(yīng)對有關(guān)房地產(chǎn)政策、法規(guī)制度等方面的變化、項目審批的必要程序、城市規(guī)劃方面的變化、銀行貸款政策、當?shù)毓净蚱髽I(yè)的新增情況等做深入的調(diào)研。在掌握大量的信息后，還要對這些信息進行分析、判斷、去粗取精、去偽存真，為規(guī)避風(fēng)險，分析者應(yīng)避免僅從樂觀的一面挑選數(shù)據(jù)。
3．要健全設(shè)計和施工過程的質(zhì)量控制：
一個是要建立健全設(shè)計交底與施工圖會審制度：設(shè)計交底是在施工圖完成并經(jīng)審查合格后，設(shè)計單位在設(shè)計文件交付施工時，向施工及相關(guān)單位做出詳細的說明，加深對設(shè)計文件的特點、難點、疑點的理解，掌握關(guān)鍵工程部位的質(zhì)量要求，確保工程質(zhì)量。施工圖會審指，承擔(dān)施工單位及建設(shè)單位、材料、設(shè)備等相關(guān)單位，在收到審查合格的施工設(shè)計文件后，在設(shè)計交底前對施工圖進行全面審查。其目的有兩個：①使施工單位和各參加單位熟悉設(shè)計圖紙，了解工程特點和設(shè)計意圖，找出需解決的技術(shù)難題，制定解決方案。②為了解決圖紙中存在的問題，減少圖紙差錯，將圖紙的質(zhì)量隱患消滅在萌芽中。
另外，做好項目建設(shè)行為的規(guī)范和監(jiān)督：可采用監(jiān)理制度，由專業(yè)的監(jiān)理公司來進行全過程質(zhì)量跟蹤監(jiān)督，同時監(jiān)理單位在設(shè)計招標時可進行設(shè)計方案優(yōu)選，以減少設(shè)計圖中存在的問題，減少設(shè)計變更的發(fā)生。同時，監(jiān)理公司組織施上圖會審及設(shè)計交底，更好規(guī)范各單位的行為，提高審圖質(zhì)量。
4．要控制好合同風(fēng)險：首先根據(jù)工程項目的特點和實際，適當選擇計價形式，降低工程的合同風(fēng)險。其次使用嚴密規(guī)范的表達，完善合同條款，防止或減少爭議，從而減少費用，如果在合同中表達不嚴密或者條款疏漏，很可能給工程索賠留下隱患。
房地產(chǎn)開發(fā)活動受制于多方面因素的影響，同時房地產(chǎn)項目由于自身的特點又存在著諸多的不確定因素，這很容易引起預(yù)期經(jīng)濟收益的損失，嚴重的甚至導(dǎo)致項目虧。
