【摘 要】 本文闡述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)成本的控制和管理，并結(jié)合案例詳細(xì)探討了成本管理的重點(diǎn)和方法。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)；現(xiàn)場(chǎng)成本管控；洽商變更
1 現(xiàn)場(chǎng)成本管控的重點(diǎn)內(nèi)容
現(xiàn)場(chǎng)成本管控的重點(diǎn)內(nèi)容主要是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建安成本控制的固定成本控制和可變成本控制。
1.1 固定成本的控制
固定成本的定義是：固定成本(FixedCost)（又稱固定費(fèi)用），相對(duì)的是可變成本，是指成本總額在一定時(shí)期和一定業(yè)務(wù)量范圍內(nèi)，不受業(yè)務(wù)量增減變動(dòng)影響而能保持不變的成本。因此承包單位是否嚴(yán)格按照合同約定、施工設(shè)計(jì)圖紙、合同工程量清單進(jìn)行施工是固定成本控制的重要因素。
1.2 可變成本的控制
該部分現(xiàn)場(chǎng)成本管控的重點(diǎn)內(nèi)容包括：暫定項(xiàng)目（暫定金額、暫定供應(yīng)單價(jià)、暫定數(shù)量）、洽商變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證、合同外項(xiàng)目等。由于該部分為可變成本，建安成本控制存在不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)。目前建筑市場(chǎng)競爭異常激烈，一些承包商為了能獲得工程任務(wù)，采取低價(jià)中標(biāo)，高價(jià)索賠的策略。一旦獲得低價(jià)中標(biāo)工程任務(wù)后，為保證該承包工程不至于虧本并能獲得利潤，這些承包商們會(huì)想盡—切辦法讓建設(shè)單位調(diào)價(jià)或索賠來進(jìn)行彌補(bǔ)，通常會(huì)把突破口選擇在可變成本方面。
2 現(xiàn)場(chǎng)成本管控的主要方法
現(xiàn)場(chǎng)成本管控是施工階段建安成本控制的中心環(huán)節(jié)。筆者采用某開發(fā)商項(xiàng)目的實(shí)際案例，分析現(xiàn)場(chǎng)成本管控所采取的措施。
2.1 及時(shí)組織合約交底，加強(qiáng)合同履約跟蹤管理
(1)合約交底。工程項(xiàng)目合約簽訂后，為保證總包合同、各分包合同順利執(zhí)行，加深對(duì)主要合同條款的理解和認(rèn)識(shí)，有必要向項(xiàng)目部、監(jiān)理單位進(jìn)行合約交底，詳細(xì)說明工程的承包范圍、承包方式、合同條件、合同單位及總價(jià)、暫定金額項(xiàng)目、暫定供應(yīng)單價(jià)項(xiàng)目以及合同執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的索賠事項(xiàng)及注意事項(xiàng)。
(2)加強(qiáng)合同履約跟蹤管理。為了及時(shí)掌握合約履行情況，應(yīng)隨時(shí)深入現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)展情況，參加項(xiàng)目部重大會(huì)議，跟蹤項(xiàng)目合約執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和偏差，并詳細(xì)做好現(xiàn)場(chǎng)記錄及相關(guān)證據(jù)資料的收集，同時(shí)對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題和偏差及時(shí)向相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)協(xié)同相關(guān)負(fù)責(zé)人落實(shí)解決方案。
2.2 嚴(yán)格按照合同及設(shè)計(jì)圖紙施工
加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督及跟蹤管理，積極配合項(xiàng)目部監(jiān)督施工單位嚴(yán)格按照合同及設(shè)計(jì)圖紙施工，同時(shí)及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工單位未按設(shè)計(jì)要求施工的情況，并收集證據(jù)資料以便進(jìn)行成本核減工作。案例：某商業(yè)項(xiàng)目屋頂裝飾二次深化設(shè)計(jì)為鋼制花架，其中鋼制方鋼管檁條(100mm×300mm×5mm)壁厚設(shè)計(jì)為5mm。待該項(xiàng)工程完成后，通過對(duì)其是否嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求施工進(jìn)行跟蹤檢查，發(fā)現(xiàn)鋼制方鋼管檁條(100mm×300mm×5mm)實(shí)際施工壁厚為3mm。但施工單位對(duì)該項(xiàng)工程按壁厚5mm進(jìn)行報(bào)價(jià)。通過收集相關(guān)證據(jù)資料，對(duì)鋼制方主動(dòng)深入市場(chǎng)多方詢價(jià)、實(shí)地考察及同總包溝通談判。前后共兩次通過公司合約評(píng)審會(huì)議，于2011年10月5日完成面磚、石材等精裝修材料價(jià)格審核，從而確保工程如期順利進(jìn)行，同時(shí)有效降低了成本。
2.6 切實(shí)把好設(shè)備、材料的質(zhì)量及價(jià)格關(guān)
工程材料、設(shè)備價(jià)格管理是項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)及難點(diǎn)。材料是工程造價(jià)的主要組成部分之一，據(jù)預(yù)算材料費(fèi)用一般占工程造價(jià)的65%—70%。因此它對(duì)工程造價(jià)的影響巨大，合理的材料價(jià)格是控制工程造價(jià)的基礎(chǔ)。為正確確定材料價(jià)格，除了把好進(jìn)場(chǎng)材料的質(zhì)量關(guān)外，還應(yīng)建立設(shè)備、材料的質(zhì)量和價(jià)格認(rèn)證制度。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)主動(dòng)去了解市場(chǎng)、走向市場(chǎng)，及時(shí)了解材料、設(shè)備的價(jià)格變化情況，從而能有效地控制材料、設(shè)備的質(zhì)量和價(jià)格，以降低工程造價(jià)。案例：該項(xiàng)目6#樓屋頂共設(shè)有60根裝飾旗桿。施工單位報(bào)價(jià)為5000元／根，合計(jì)30萬元。通過市場(chǎng)多方詢價(jià)并同施工方多次協(xié)商談判，最終該裝飾旗桿材料審核價(jià)位1800元／根，約11萬元，核減約19萬元，從而降低了成本。
2.7 洽商變更和現(xiàn)場(chǎng)工程簽證的成本控制
(1)要盡可能減少設(shè)計(jì)變更。①應(yīng)嚴(yán)禁通過設(shè)計(jì)變更擅自擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容。②認(rèn)真對(duì)待必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，及時(shí)計(jì)算有關(guān)設(shè)計(jì)變更的費(fèi)用，并配合設(shè)計(jì)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)變更方案優(yōu)化工作。
(2)嚴(yán)格控制工程造價(jià)洽商指令的發(fā)生，使其導(dǎo)致的成本增加額度控制下達(dá)的指標(biāo)范圍內(nèi)。
(3)現(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過程中一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，必須嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證制度管理。
2.8 切實(shí)推行月度成本預(yù)警分析報(bào)告制度
推行月度成本預(yù)警分析報(bào)告制度，其目的主要是發(fā)現(xiàn)成本控制過程中出現(xiàn)的超支或異常情況。采取事前控制、事中控制和事后控制等手段是將減成本控制在目標(biāo)成本范圍之內(nèi)。
3、結(jié)語
本文通過分析建安成本控制的特點(diǎn)，提出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管控的必要性，進(jìn)一步闡述了現(xiàn)場(chǎng)成本管控的重要內(nèi)容，并提出現(xiàn)場(chǎng)成本管控的主要方法，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建安成本控制具有一定的指導(dǎo)作用。
稿源：四川建筑
