稅收籌劃是企業(yè)重要的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，它可以直接減輕企業(yè)稅收支出，帶給企業(yè)更多經(jīng)濟(jì)方面的利益，從而提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面的水平，保證企業(yè)在市場競爭中的競爭力，是企業(yè)發(fā)展重要的因素。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，面臨著很多的稅收問題，如營業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，土地增值稅是重中之重，它的稅負(fù)重且稅率高，因此企業(yè)需要對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃。
一、土地增值稅稅收籌劃概述
企業(yè)稅收籌劃是企業(yè)重要的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，它可以減輕稅收，給企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)利益，從而提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。土地增值稅籌劃是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而設(shè)計(jì)的稅收方案，它可以減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)壓力，盡可能地降低納稅方面的風(fēng)險(xiǎn)，直接改善企業(yè)經(jīng)營的環(huán)境，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力。
房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，它是我國財(cái)政收入最為重要的來源。深入研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著諸多不利的因素，主要是其面臨的稅收問題非常多，如營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和土地使用稅等。因此，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃是必然的。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃存在的問題
（一）無法根據(jù)利息的支出方式選擇合適的扣除方式
由于大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用管理并不科學(xué)，所以無法向金融機(jī)構(gòu)證明其財(cái)務(wù)方面的狀況，商業(yè)銀行也無法根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r制訂相應(yīng)的貸款方案，尤其是在土地增值稅方面無法按照科學(xué)的方案進(jìn)行設(shè)計(jì)。
（二）沒有利用裝修進(jìn)行增值稅稅收籌劃
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有利用其他項(xiàng)目進(jìn)行增值稅稅收籌劃，主要是因?yàn)槠髽I(yè)管理者的財(cái)務(wù)管理意識(shí)比較差，無法與時(shí)俱進(jìn)地按照國家政策方向走，仍然走比較傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理方式。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的利用意識(shí)不足
現(xiàn)在，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的利用意識(shí)嚴(yán)重不足，對(duì)于一些開發(fā)的新產(chǎn)品在銷售不利或稅收加重的情況下沒有按照國家政策進(jìn)行相應(yīng)的產(chǎn)品利用調(diào)整，導(dǎo)致企業(yè)的增值稅稅負(fù)重。
（四）沒有合理地制訂增值稅稅收籌劃方案
我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的方式過度單一，并不能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求，嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。如果房地產(chǎn)企業(yè)無法投資建設(shè)，那么居民住房的需求就無法得到真正的滿足，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也會(huì)慢慢走向衰落。再加上現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)管理者缺少增值稅稅收籌劃的能力，無形中加重了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，要想進(jìn)行增值稅稅收籌劃，就要吸收大量的有這方面能力的管理人才。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的對(duì)策
現(xiàn)在，中國的房價(jià)越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中受到社會(huì)的高度關(guān)注。國家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的管理更加嚴(yán)格，現(xiàn)代企業(yè)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收增強(qiáng)了管理，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)比例也更高，只有通過稅收籌劃，才能更加合理地降低企業(yè)的成本。
（一）根據(jù)利息合理地選擇利息支出扣除方式
土地增值稅的暫行實(shí)施條件中規(guī)定：關(guān)于財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出的項(xiàng)目，都可以按照房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理地分?jǐn)?，它需要向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的證明，然后進(jìn)行相應(yīng)的扣除，如果超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算出來的相應(yīng)的金額，那么其他的房地產(chǎn)開發(fā)稅就需要按照土地使用權(quán)支付金額、開發(fā)土地新建房成本、具體的配套設(shè)施金額總區(qū)，在5%內(nèi)進(jìn)行扣除。
如果企業(yè)存在負(fù)債開發(fā)經(jīng)營的現(xiàn)象，那么就會(huì)出現(xiàn)實(shí)際的利息大于土地所有權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地新建房及相應(yīng)的硬件成本之和的5%。企業(yè)需要提供相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)的證明，利息支出則要按照實(shí)際的內(nèi)容進(jìn)行扣除。另外，企業(yè)的銷售和管理費(fèi)用等房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在一般情況下需要按照土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施成本金額的5%進(jìn)行扣除。
（二）合理利用裝修進(jìn)行納稅籌劃
商品房的精細(xì)裝修要按照銷售和裝修簽訂的合同進(jìn)行，通過分計(jì)收入合法地降低房地產(chǎn)在銷售方面的價(jià)格。只有按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅進(jìn)行征稅，才能減輕企業(yè)所需要承擔(dān)的土地增值稅負(fù)擔(dān)，原本計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的裝修收入也可以按照5%稅率進(jìn)行繳納一定的營業(yè)稅。通常情況下，假如分開核算就需要按照3%的稅率交稅。
（三）選擇更加合理的方式處置開發(fā)產(chǎn)品
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將開發(fā)的部分房產(chǎn)慢慢轉(zhuǎn)化為企業(yè)自用或出租，如果產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生一定的轉(zhuǎn)移，那么不征收土地增值稅。在稅款清算不能夠列入收入的情況下，不扣除相應(yīng)的費(fèi)用和成本。加強(qiáng)開發(fā)商持有物業(yè)可以免交土地增值稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)際發(fā)展階段，進(jìn)行相應(yīng)的籌劃，從而真正降低土地增值稅稅負(fù)，延遲土地增值稅的納稅時(shí)間。房地產(chǎn)企業(yè)需要按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅一體化管理，從征用耕地到房地產(chǎn)開發(fā)都需要承受土地使用權(quán)的稅收，然后房地產(chǎn)開發(fā)商才允許企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、對(duì)房產(chǎn)樓盤進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和保障等多個(gè)環(huán)節(jié)的內(nèi)容，這都需要選擇更加合理的處置方式，使開發(fā)產(chǎn)品能夠產(chǎn)生更多利潤，減少開發(fā)企業(yè)增值稅的稅負(fù)。
（四）選擇更加有利的增值額的計(jì)算方式
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展影響相對(duì)比較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要重視房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的籌劃，否則就會(huì)被時(shí)代淘汰。現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有與時(shí)俱進(jìn)，隨時(shí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的情況，防止偷稅漏稅的情況出現(xiàn)，使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的規(guī)定：對(duì)于納稅人既要針對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅及其他項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)，又需要分別進(jìn)行核算增值額，保證增值額的計(jì)算方式更加科學(xué)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想發(fā)展，就一定要找到更加有利的計(jì)算增值稅的方案，減少增值稅的稅負(fù)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供更多的幫助。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，它對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，有效地解決行業(yè)企業(yè)增值稅稅收的問題可以促進(jìn)其健康發(fā)展。近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展也越來越快。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨著很多不確定性，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷提高自身的競爭能力，其中最重要的一點(diǎn)就不斷地降低企業(yè)發(fā)展的成本。在我國現(xiàn)行的稅收制度情況下，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種會(huì)非常多，稅收負(fù)擔(dān)也會(huì)越來越重，如現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅稅負(fù)就非常重，因此房地產(chǎn)需要進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃。
作者：焦鳳霞
