一、前言
伴隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中的地位越來越重要。作為一個資本密集型的行業(yè)，金融業(yè)支撐著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)提供巨大的資金支持。然而，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)業(yè)存在著許多急需解決的問題，融資難就是一個重要的方面。對融資渠道進行拓寬，以解決融資的壓力，成為各房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)心和首先要解決的問題。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析
（一）對銀行貸款的依賴性逐年提高
隨著人們生活水平的提高，人們對住房的需求量越來越大，相應(yīng)的，對銀行貸款的需求也在逐漸增加。企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)的資金主要來源于銀行貸款，也就是說，銀行提供資金，支撐房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。然而，近幾年來，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的逐漸增多，各企業(yè)的競爭日益激烈，通過銀行貸款獲得房地產(chǎn)開發(fā)的資金支持變得越來越困難，使得企業(yè)的融資渠道越來越窄。
（二）債券發(fā)行量減少，融資欠發(fā)達
由于國家對企業(yè)發(fā)債存在嚴(yán)格的控制，以及債券市場的高風(fēng)險性，很多房地產(chǎn)企業(yè)都選擇遠離債券市場，嚴(yán)重影響了債券市場的規(guī)模，使債券的發(fā)行量越來越小。許多企業(yè)渴望發(fā)行本公司的債券，然而，嚴(yán)格的債券發(fā)行制度將眾多中小企業(yè)關(guān)在門外，加上債券市場本身存在著諸多不足，使得多數(shù)企業(yè)選擇遠離該種融資方式。
（三）股權(quán)融資很難成功上市
融資是企業(yè)獲得資金支持、解決財政問題的重要渠道，是房地產(chǎn)企業(yè)走向成功的必經(jīng)之路。然而，由于國家對上市的嚴(yán)格監(jiān)管，多數(shù)企業(yè)存在著達不到上市要求的問題。房地產(chǎn)是一個特殊的行業(yè)，企業(yè)一般存在著高負(fù)債率，因此，為了整個金融市場的安全，國家加大了對房地產(chǎn)企業(yè)上市的控制，使得眾多企業(yè)在短時間內(nèi)無法成功上市。
三、對造成房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀原因的分析
（一）國家宏觀調(diào)控的影響
房地產(chǎn)企業(yè)的興衰離不開國家的宏觀調(diào)控，整個市場經(jīng)濟也不能離開國家的調(diào)控獨立運行。受金融危機的影響，房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)陷入短暫的危機狀態(tài)，為促進房地產(chǎn)的發(fā)展，國家出臺了多種政策，不斷刺激國內(nèi)的需求，使房地產(chǎn)行業(yè)在危機中重生，并在之后的幾年中迅猛發(fā)展?？梢?，國家的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。然而，近幾年來，我國持續(xù)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，許多專家預(yù)言這種泡沫可能會引發(fā)又一次的、破壞性更強的金融危機。為避免金融危機的再一次發(fā)生，國家出臺了眾多調(diào)控政策，對房價的持續(xù)上漲進行控制，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度。
（二）房地產(chǎn)融資渠道窄，各種融資方式都有一定的局限性
房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款，據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)企業(yè)的資金中銀行資金所占比例為60%以上，此外，房地產(chǎn)開發(fā)的資金、收取的購房者的定金和預(yù)付款50%以上都來自于銀行貸款，由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)對銀行具有很強的依賴性。銀行貸款只是外部融資的一個方面，還包括股權(quán)投資、房地產(chǎn)信托等等，這些外部融資方式都存在著一定的局限性。內(nèi)部融資也是企業(yè)進行融資的一種方式，這是一種擴大再生產(chǎn)的方式，成本低，風(fēng)險小。然而，這種融資方式只能作為企業(yè)資金緊張時的一種融資方式。
（三）金融體系不健全，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新
我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資對金融的依賴性很大，然而，我國的金融市場普遍存在著體系不健全，發(fā)展不完善等問題，影響了企業(yè)融資渠道的多元化發(fā)展，加上銀行貸款的種類較少，缺乏創(chuàng)新，這些都嚴(yán)重制約了融資渠道的發(fā)展。由于房地產(chǎn)本身是資本密集型的行業(yè)，受其密集程度的影響，企業(yè)出現(xiàn)了多種問題，如資金不足、負(fù)債率過高等等。此外，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)進行融資的主要渠道，然而銀行貸款的品種過于單一，缺乏創(chuàng)新，滿足不了房地產(chǎn)行業(yè)的需求。一直以來，我國在銀行貸款的品種上缺乏創(chuàng)新性，只滿足于少數(shù)幾種產(chǎn)品的維持，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)的融資發(fā)展。再加上現(xiàn)有融資渠道本身就很窄，其它融資方式無法被運用，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)的融資。可見，要想改變這種狀態(tài)，需要加強對金融體系改革和金融產(chǎn)品創(chuàng)新的重視。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)的不斷擴張
隨著中國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了越來越多的中小型企業(yè)，這些企業(yè)的整體素質(zhì)比較低，運行機制不完善，還普遍存在著信用度低、高風(fēng)險等問題，這些問題的出現(xiàn)，使得中小型企業(yè)在融資的進程中步履維艱，嚴(yán)重制約了這些企業(yè)的發(fā)展壯大，甚至改變了整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資現(xiàn)狀。
四、解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難的對策
（一）構(gòu)建房地產(chǎn)融資多元化的模式
構(gòu)建房地產(chǎn)融資多元化的模式是拓寬融資渠道的有效途徑，房地產(chǎn)開發(fā)在融資過程中遇到了許多問題，要想解決這些問題，就要改變?nèi)谫Y依賴于銀行貸款的現(xiàn)狀。我國曾在十六屆三中全會中提出了金融行業(yè)的四大支柱，這位房地產(chǎn)融資多元化模式的構(gòu)建奠定了政策基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該抓住這個機會，努力實現(xiàn)融資方式上的創(chuàng)新，拓寬融資渠道，徹底改變傳統(tǒng)的依賴于銀行貸款的融資方式，為企業(yè)創(chuàng)造有力的資金上的支持，具體可以從引入資本、增加債券發(fā)行量、信托等多個方面入手。
（二）完善信用評級體系，提高自身競爭力
房地產(chǎn)融資多元化的實現(xiàn)離不開企業(yè)、金融和政府三方的共同努力，尤其離不開企業(yè)自身素質(zhì)和競爭力的提升。一方面，企業(yè)首先要做的就是完善自身的信用評價體系，不僅可以有效地促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，還可以維持金融市場的穩(wěn)定性。要想完善信用評價體系，企業(yè)首要任務(wù)是轉(zhuǎn)變對該體系的態(tài)度，不能只將其視為審批過程的必走程序，更要將其視作企業(yè)的真正需求，在此基礎(chǔ)上，企業(yè)要進一步對信用評級的一些行為進行嚴(yán)格的規(guī)范，實現(xiàn)其公正合理性。企業(yè)還可以通過發(fā)行債券、引入國外機構(gòu)、借鑒國外的信用評級程序等方式完善自身的評級體系，不僅可以提高企業(yè)信用評級機構(gòu)的專業(yè)能力，還可以將評級機構(gòu)推向市場，進一步增強評級體系的公正性。另一方面，企業(yè)要努力提高自身的競爭力，擴大規(guī)模，提高專業(yè)化水平，并努力創(chuàng)造企業(yè)自身的品牌，使企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
（三）加強政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控
房地產(chǎn)業(yè)的興衰離不開政府的宏觀調(diào)控，政府的首要任務(wù)是為房地產(chǎn)企業(yè)的融資創(chuàng)造有效的制度環(huán)境，健全和完善相應(yīng)的法律、法規(guī)和支持體系。房地產(chǎn)是一個高風(fēng)險的行業(yè)，要想使其穩(wěn)步發(fā)展，必須健全相應(yīng)的制度和體系，為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造一個規(guī)范的融資環(huán)境，降低其金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。此外，政府還要進一步加強對信用中介機構(gòu)的監(jiān)管，充分發(fā)揮中介機構(gòu)的公正性，避免房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金與信用機構(gòu)聯(lián)合騙取銀行貸款。同時，還要加強對企業(yè)違規(guī)行為的懲罰力度，建立信用檔案，一旦發(fā)現(xiàn)中介機構(gòu)出現(xiàn)違規(guī)操作，政府就要采取相應(yīng)的處罰措施。這種保持中介機構(gòu)相對獨立性的方法不僅可以加強政府對機構(gòu)的監(jiān)管，還可以大大地促進整個市場緊急的穩(wěn)步、健康發(fā)展。
五、結(jié)束語
綜上所述，要想徹底改變房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀，解決融資中的多種問題，離不開政府、企業(yè)和金融的共同努力。政府要加強對企業(yè)的宏觀調(diào)控，加大對信用中介機構(gòu)的監(jiān)管；企業(yè)要努力完善信用評價體系，提高自身的競爭力，拓寬融資渠道，努力實現(xiàn)融資方式的多元化；金融業(yè)要不斷進行銀行貸款品種的創(chuàng)新，為房地產(chǎn)企業(yè)融資方式多元化的實現(xiàn)提供有力的支持。
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作者：馬如雄
