房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變化促使會(huì)計(jì)計(jì)量工作產(chǎn)生相應(yīng)的變化，2006年我國(guó)推出新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理做出專門要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，運(yùn)用科學(xué)的方法，努力推進(jìn)會(huì)計(jì)管理工作的改革。
1 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的主要變化
公允價(jià)值計(jì)量模式的提出是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則最突出的變化。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指出“在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量?！惫蕛r(jià)值計(jì)量模式強(qiáng)調(diào)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，它要求企業(yè)以實(shí)際取得的收益或產(chǎn)生的負(fù)債作為計(jì)量的依據(jù)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響是顯著的，因?yàn)樵谖覈?guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史中，房?jī)r(jià)的明顯遞增已成共識(shí)，房?jī)r(jià)的變化和企業(yè)的收益有著直接的關(guān)聯(lián)，沿用原有的成本計(jì)量模式不能完全展現(xiàn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息，公允價(jià)值計(jì)量模式開始得到廣 泛應(yīng)用。
2 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的影響
在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，適應(yīng)公允價(jià)值計(jì)量模式的要求，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作將受到以下影響：
第一，會(huì)計(jì)計(jì)量模式的選擇影響。投資性房地產(chǎn)從根本上是指企業(yè)可以從中獲得收益或是資本增值，而能否選擇以公允價(jià)值模式計(jì)量取決于企業(yè)投資地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的信息供給。如果企業(yè)能夠獲得同類房地產(chǎn)商品的比較價(jià)格，對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出有效估計(jì)時(shí)，應(yīng)使用公允價(jià)值計(jì)量模式，不再計(jì)提攤銷和折舊。對(duì)于不符合公允價(jià)值計(jì)量模式要求的房地產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)繼續(xù)沿用成本計(jì)量模式。采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，由于房地產(chǎn)商品的價(jià)格處于變動(dòng)之中，而且很多時(shí)候是呈現(xiàn)上升式變動(dòng)，公允價(jià)值將和賬面價(jià)值之間產(chǎn)生差額。企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)增設(shè)投資性房地產(chǎn)賬戶，會(huì)計(jì)處理時(shí)借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”。到資產(chǎn)負(fù)債日時(shí)，以實(shí)際的公允價(jià)值和賬面價(jià)值之間的差額進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。如當(dāng)公允價(jià)值高于賬面價(jià)值時(shí)，借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，反之則作相反的會(huì)計(jì)分錄。因?yàn)閺?qiáng)調(diào)當(dāng)期損益，所以企業(yè)如果發(fā)生資產(chǎn)減值，即使在以后的會(huì)計(jì)期間得到恢復(fù)，資產(chǎn)減值損失也不能再轉(zhuǎn)回。
第二，公允價(jià)值計(jì)量模式下收益與成本的匹配影響。采用公允價(jià)值計(jì)量后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)時(shí)刻反映真實(shí)的資產(chǎn)和負(fù)債情況，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益在會(huì)計(jì)工作中具有至關(guān)重要的意義。但是公允價(jià)值的變動(dòng)特征導(dǎo)致收益與成本的匹配存在難度。成本對(duì)企業(yè)來說相對(duì)穩(wěn)定，如果公允價(jià)值變動(dòng)幅度較大，勢(shì)必會(huì)從賬面上體現(xiàn)企業(yè)收益的波動(dòng)。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從項(xiàng)目選址、可行性分析與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目開工，到最終完工進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生銷售收入，這期間需要涉及較長(zhǎng)的周期，銷售在整個(gè)項(xiàng)目中處于中期和后期階段，所以項(xiàng)目前期支出比重很大，卻不能產(chǎn)生收入，中期和后期集中產(chǎn)生銷售收入，從而使成本的匹配成為科學(xué)分析經(jīng)營(yíng)收益的關(guān)鍵。企業(yè)忽視成本匹配的直接影響是片面認(rèn)為后期經(jīng)營(yíng)收益可觀，并影響到下一階段的投資決策。
第三，公允價(jià)值計(jì)量模式下的費(fèi)用計(jì)提影響。成本計(jì)量模式下企業(yè)盈余管理問題得到了多方面的抑制，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后，盈余管理開始出現(xiàn)新的特征。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用未來的不確定性作為利潤(rùn)調(diào)節(jié)的“杠桿”。這是因?yàn)?，在公允價(jià)值計(jì)量模式下，企業(yè)對(duì)未來發(fā)生的費(fèi)用需要計(jì)提，但是以怎樣的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提卻沒有在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中明確指出。如房地產(chǎn)開發(fā)過程中除建筑本身的工程外，還會(huì)涉及到相關(guān)建設(shè)費(fèi)用，這些費(fèi)用尚未產(chǎn)生，只是在會(huì)計(jì)工作中進(jìn)行預(yù)提，所以企業(yè)或是可借預(yù)提調(diào)節(jié)利潤(rùn)，或是可能對(duì)預(yù)提的標(biāo)準(zhǔn)有所猶豫。
第四，公允價(jià)值計(jì)量模式下的所得稅影響。按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，采用公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)以資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅。所以資產(chǎn)的賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)之間會(huì)產(chǎn)生差額，賬面價(jià)值可能大于也可能小于計(jì)稅基礎(chǔ)，這種情況下計(jì)量應(yīng)包含當(dāng)期所得稅和遞延所得稅兩個(gè)部 分，分別作為賬面價(jià)值計(jì)量得出的所得稅和差額部分計(jì)量得出的所得稅。
3 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的改進(jìn)
從新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的影響可以看出，公允價(jià)值具有雙重性的影響——企業(yè)在真實(shí)反映會(huì)計(jì)信息的同時(shí)，工作的難度相應(yīng)增加；而利用計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)的模糊又可以成為企業(yè)會(huì)計(jì)利潤(rùn)操縱的機(jī)會(huì)。因此，今后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作改進(jìn)應(yīng)從以下方面入手：一方面，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)性質(zhì)的分析，界定其是否具有投資屬性，以便為后續(xù)的會(huì)計(jì)工作奠定基礎(chǔ)。會(huì)計(jì)人員應(yīng)結(jié)合細(xì)化的行業(yè)信息，深入分析房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的收入和費(fèi)用，使收入和成本的匹配更為清晰，為企業(yè)投資決策提供詳細(xì)的依據(jù)，避免盲目投資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。而且會(huì)計(jì)人員應(yīng)以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度開展工作，對(duì)費(fèi)用計(jì)提和所得稅處理嚴(yán)格把關(guān)，盡可能減少財(cái)務(wù)波動(dòng)。另一方面，政府部門也應(yīng)綜合近年來我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下比較模糊的計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)予以量化，減少公允價(jià)值計(jì)量模式存在的盲點(diǎn)和漏洞，抑制盈余管理的新發(fā)展。與此同時(shí)，相關(guān)的法律監(jiān)管也是提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)工作嚴(yán)謹(jǐn)性的保障。
4 總結(jié)
房地產(chǎn)行業(yè)近年來呈現(xiàn)出如火如荼的發(fā)展態(tài)勢(shì)，成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)收入的重要來源領(lǐng)域。公允價(jià)值計(jì)量模式的提出從根本上有利于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)行業(yè)整體的良性發(fā)展。因此，企業(yè)應(yīng)在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的指導(dǎo)下進(jìn)一步完善現(xiàn)有工作，使會(huì)計(jì)管理邁上新的臺(tái)階。
【參考文獻(xiàn)】
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