一、評(píng)估機(jī)構(gòu)存在的問(wèn)題
房地產(chǎn)在作為抵押物抵押時(shí)，首先要對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)估，然后確定具體的抵押價(jià)值，最后按已定抵押價(jià)值的一定比率再發(fā)放貸款。房地產(chǎn)的評(píng)估工作是由具有評(píng)估資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估的，而有些評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有按實(shí)際情況做出準(zhǔn)確的評(píng)估報(bào)告，導(dǎo)致了評(píng)估價(jià)格的虛假性，在法律意義上又有很大的欺騙性。不切實(shí)際的評(píng)估對(duì)任何客戶或銀行都是極不負(fù)責(zé)任的，它擾亂了社會(huì)的發(fā)展秩序，影響了社會(huì)誠(chéng)信體制，破壞了評(píng)估業(yè)的聲譽(yù)，給評(píng)估業(yè)的正常發(fā)展造成了很大的危害，為金融業(yè)有效的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了很大的困難。
（一）信貸人員不實(shí)際的評(píng)估報(bào)告。
由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈性，業(yè)務(wù)的多少對(duì)銀行工作人員有很大的壓力，個(gè)別銀行會(huì)要求工作人員在有限的時(shí)間內(nèi)完成他們制定的目標(biāo)要求，正是這些壓力導(dǎo)致某些員工為了完成上級(jí)交給的任務(wù)，做了一些虛假的報(bào)告，使他們與客戶站在了一起，很多沒(méi)有償還能力的客戶，都做出虛擬的抵押物，用以制造他們有償還能力的假象，銀行的好多經(jīng)濟(jì)糾紛都是這個(gè)原因到導(dǎo)致的，進(jìn)而造成銀行不可挽回的經(jīng)濟(jì)損失。一單信貸業(yè)務(wù)的完成需要經(jīng)過(guò)很多部門(mén)的審核，不僅要保證每項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的優(yōu)良，還要滿足上級(jí)部門(mén)對(duì)客戶嚴(yán)格要求的信貸條件，某些信貸業(yè)務(wù)的基層客戶經(jīng)理為促成這宗信貸業(yè)務(wù)已經(jīng)做了很大的努力，為了自己的業(yè)務(wù)成績(jī)，他們更希望自己的客戶能夠?qū)徍顺晒Γ?，在更多情況下的委托評(píng)估時(shí)，他們更愿意選擇站在了客戶的一邊。
（二）評(píng)估機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)存問(wèn)題。
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的改革深入，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)依附政府、不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的弊病慢慢顯現(xiàn)出來(lái)，如有些政府部門(mén)的腐敗現(xiàn)象，導(dǎo)致評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有自主權(quán)而不能承擔(dān)應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)；還有行業(yè)與地區(qū)的壟斷性加強(qiáng)，致使評(píng)估機(jī)構(gòu)存在政企不分的行業(yè)壟斷現(xiàn)象。更有甚者，某些評(píng)估機(jī)構(gòu)為了得到評(píng)估業(yè)務(wù)，用一些非法手段，如因回扣而滿足客戶的無(wú)理要求等，導(dǎo)致了評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。
客觀上，評(píng)估機(jī)構(gòu)都會(huì)會(huì)遵守“誰(shuí)交費(fèi)就對(duì)誰(shuí)負(fù)責(zé)”的潛規(guī)則，很多時(shí)候他們?nèi)菀资艿娇蛻舻闹苯佑绊?，他們就?huì)出具更高一些的評(píng)估價(jià)位，而在受到金融機(jī)構(gòu)的委托時(shí)，他們出具的評(píng)估價(jià)格就會(huì)低一些。在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)，評(píng)估機(jī)構(gòu)的本質(zhì)就是為客戶和金融機(jī)構(gòu)提供滿意的服務(wù)，而客戶作為房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)來(lái)源，他們常常處于很有優(yōu)勢(shì)的地位，對(duì)評(píng)估結(jié)果有著不容忽視的影響力。雖然我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員數(shù)量在逐年增加，但其質(zhì)量和從業(yè)人員的素質(zhì)提高卻比較緩慢。此外，評(píng)估行業(yè)還存在許多急需解決的根本性問(wèn)題，主要有：評(píng)估行業(yè)的壟斷性非常嚴(yán)重，影響了公平競(jìng)爭(zhēng)的原則；評(píng)估機(jī)構(gòu)是根據(jù)現(xiàn)金回扣來(lái)承攬業(yè)務(wù)，進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)；評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理體制過(guò)于死板，比較僵硬化；評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)人員的躲避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不是很強(qiáng)，從業(yè)人員的整體綜合素質(zhì)有待提高等等。
另一方面，信貸審批和風(fēng)險(xiǎn)控制都是按照分工獨(dú)立進(jìn)行的，然而很多審批部門(mén)和風(fēng)險(xiǎn)控制部門(mén)都缺乏專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的把關(guān)。多數(shù)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告的評(píng)審都沒(méi)有專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的指導(dǎo)，不能對(duì)那些虛假的報(bào)告或有問(wèn)題的報(bào)告、不切實(shí)際的報(bào)告提出質(zhì)疑，不能從專(zhuān)業(yè)的角度發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的所在，進(jìn)而不能控制房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審批結(jié)果。金融機(jī)構(gòu)與平寄機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性，致使兩者之間并不加以溝通，對(duì)某些信息情況不是很了解，為本沒(méi)有能力貸款的客戶做的虛假評(píng)估報(bào)告得到了可乘之機(jī)。另外，銀行在某些時(shí)候只看中抵押物表面現(xiàn)象，而對(duì)抵押不進(jìn)行深層的審查，片面的認(rèn)為抵押物只要辦了抵押手續(xù)就一切萬(wàn)事大吉，因而造成了很大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
（三）房地產(chǎn)抵押評(píng)估存在的法律問(wèn)題。
在我國(guó)，為成年人也具又民事權(quán)利的能力，所以，他們也可以買(mǎi)房，可以領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，但在簽訂買(mǎi)賣(mài)房合同和辦理相關(guān)權(quán)屬登記時(shí)應(yīng)該由未成年人的法定監(jiān)護(hù)人代理，而這就引起了未成年人關(guān)于房產(chǎn)抵押的相關(guān)問(wèn)題。由于很多原因，好多購(gòu)房者將未成年子女的房屋進(jìn)行出賣(mài)或抵押，但未成年子女的父母處理孩子的房產(chǎn)并不是為了孩子的利益，而是為了未成年人父母的生活、生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)的需要，用未成年人的房產(chǎn)做抵押或出賣(mài)，但無(wú)論是對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行抵押或出賣(mài)，都是一種對(duì)房屋所有權(quán)處分，監(jiān)護(hù)人可以為孩子代購(gòu)房屋，但不可以隨意處理未成年被監(jiān)護(hù)人的房產(chǎn)，不能對(duì)被監(jiān)護(hù)人的法律權(quán)益受到威脅。
有些不法分子利用假房屋所有權(quán)證在銀行貸款進(jìn)行詐騙，一旦犯罪分子得逞，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。此外，我國(guó)的私有房產(chǎn)大部分都屬于配偶間共同擁有，貸款抵押申請(qǐng)人很少做共有財(cái)產(chǎn)登記，多數(shù)已習(xí)慣由一方登記，而登記機(jī)關(guān)若強(qiáng)求申請(qǐng)人要以共同財(cái)產(chǎn)登記或要求其提供房產(chǎn)為一人所有的約定，反而有時(shí)會(huì)引起強(qiáng)烈的反對(duì)意見(jiàn)。但房地產(chǎn)擔(dān)保主要就在于它的交換價(jià)值，私有住宅在房地產(chǎn)的抵押中占有很大的一部分，因此，即使是按份共有，及時(shí)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)也很困難，增加社會(huì)糾紛。還有些借貸人不經(jīng)過(guò)正規(guī)法定程序、在不符合法定條件的情況下，憑借其與政府的關(guān)系，通過(guò)各種各樣的途徑非法獲得不合法的土地使用權(quán)證明，這樣的抵押存在很大的糾紛潛在風(fēng)險(xiǎn)和抵押無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。
二、合理評(píng)估可以保證各方面的合法權(quán)益
房地產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估關(guān)系到很多方面的利益，包括相關(guān)抵押人、抵押授權(quán)人、擔(dān)保人甚至整個(gè)國(guó)家金融行業(yè)的利益。銀行在實(shí)行房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)中，盈利原則與安全原則的共存曾經(jīng)被懷疑是相互矛盾的，某些時(shí)候，若銀行把保守原則放在第一位，勢(shì)必會(huì)影響銀行資產(chǎn)的盈利性；若增多貸款條件，則將會(huì)導(dǎo)致更大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。所以只有對(duì)所抵押的房地產(chǎn)價(jià)值能給出正確恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估，才能使銀行資產(chǎn)得到較好的保障，既保證了銀行的利潤(rùn)，又得以讓銀行資產(chǎn)安全運(yùn)行達(dá)到盈利性。
房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估結(jié)果的合理性，能夠讓抵押人合理工作的獲得貸款金額，保護(hù)抵押人應(yīng)有的合法權(quán)利，減少抵押物的處置風(fēng)險(xiǎn)，使抵押人能夠正確的確定抵押物責(zé)任擔(dān)保的范圍，進(jìn)而確保貸款的安全性，使擔(dān)保人的被受信任度提高，增加擔(dān)保人的利潤(rùn)收入。對(duì)于國(guó)家而言，能否促進(jìn)金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展，與能否準(zhǔn)確的評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的結(jié)果和金融服務(wù)的良性循環(huán)與業(yè)務(wù)擴(kuò)大有密切的聯(lián)系。
三、關(guān)于房地產(chǎn)抵押評(píng)估的意見(jiàn)
（一）對(duì)于信貸人員的意見(jiàn)。
任何一個(gè)行業(yè)的工作人員都應(yīng)具備職業(yè)道德，而信貸人員也不例外。作為一名房地產(chǎn)抵押評(píng)估的工作人員，不僅僅只需要扎實(shí)的理論知識(shí)基礎(chǔ)，若沒(méi)有良好的職業(yè)道德，即便有再精通過(guò)人的業(yè)務(wù)知識(shí)和豐富的社會(huì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也不會(huì)做出公開(kāi)、公正、公平、準(zhǔn)確的評(píng)估，而這一損害影響的不止是當(dāng)事人的利益，也會(huì)對(duì)銀行信貸資金產(chǎn)生一定的影響。信貸人員應(yīng)該準(zhǔn)確掌握有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)理論和實(shí)際評(píng)估方法，不受客戶或金融機(jī)構(gòu)的委托影響，對(duì)抵押物的價(jià)值進(jìn)行客觀而準(zhǔn)確的評(píng)估，正確的評(píng)估給銀行與抵押人雙方都不會(huì)帶來(lái)任何風(fēng)險(xiǎn)。信貸人員更應(yīng)嚴(yán)格堅(jiān)持先辦理抵押登記后再發(fā)放貸款的原則，以免讓不法人員有可乘之機(jī)。
（二）對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)。
房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展的根本是隨時(shí)隨地為客戶和銀行提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)已逐步成熟規(guī)范，而新競(jìng)爭(zhēng)形式的改變，為房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)快速發(fā)展提供了很好的機(jī)遇。首先要建立一支具有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的精英房地產(chǎn)評(píng)估團(tuán)隊(duì)。現(xiàn)在的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)都初具規(guī)模，已基本適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需求，但現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的復(fù)雜性和和科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，給房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)也造成了巨大的壓力。評(píng)估報(bào)告質(zhì)量的好壞完全是由評(píng)估師所決定的，擁有好的評(píng)估師團(tuán)隊(duì)是決定一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)最主要的因素。為此房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)評(píng)估人員的管理方面應(yīng)注意：（1）定期對(duì)評(píng)估師職進(jìn)行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技能培訓(xùn)（2）為促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估的討論與交流創(chuàng)造條件。其次，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)重視房地產(chǎn)評(píng)估信息系統(tǒng)的建立。如今，我們已經(jīng)進(jìn)入了網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代，人們獲得信息能力的速度大大加強(qiáng)，為房地產(chǎn)的評(píng)估行業(yè)創(chuàng)造了更好的發(fā)展條件。最后，我們要拓展服務(wù)空間，讓房地產(chǎn)評(píng)估也更好的適合我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需求。
筆者對(duì)金融機(jī)構(gòu)（主要是銀行）在具體辦理房產(chǎn)抵押時(shí)給出以下幾點(diǎn)建議；（1）在辦理抵押業(yè)務(wù)時(shí)，銀行只辦理所屬抵押人的財(cái)產(chǎn)并將其抵押給其他債權(quán)人，并登記去有關(guān)部門(mén)查詢與已抵押房產(chǎn)的詳細(xì)情況，避免重復(fù)抵押情形的出現(xiàn)（2）只對(duì)已建成完工并且已獲得房產(chǎn)證的房地產(chǎn)進(jìn)行辦理，對(duì)于未完成的工程銀行只給辦理整體抵押（3）僅對(duì)可以進(jìn)行房產(chǎn)分割處理的房產(chǎn)辦理“分割抵押”。
（三）在法律方面關(guān)于房屋共有的意見(jiàn)。
信貸人員要努力的學(xué)好相關(guān)法律知識(shí)，以便能正確的判斷房地產(chǎn)抵押的合法性及抵押的有效性，避免造成抵押的無(wú)效或信貸資金的受損。在房地產(chǎn)抵押物評(píng)估中，首先應(yīng)該明確所評(píng)估土地、房產(chǎn)抵押物的歸屬權(quán)，有些評(píng)估人員并沒(méi)有弄清楚抵押物的所屬權(quán)就對(duì)其進(jìn)行了評(píng)估抵押，給真正的房產(chǎn)所屬人造成了很難以解決的法律糾紛問(wèn)題。所以在進(jìn)行抵押評(píng)估前必須要核查明白，以免做出不準(zhǔn)確的評(píng)估。
（四）改進(jìn)及完善房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的意見(jiàn)。
在改進(jìn)房地產(chǎn)抵押手續(xù)的過(guò)程中，可以實(shí)行建立行內(nèi)評(píng)估制度。抵押物的審查、評(píng)估、登記等每一環(huán)節(jié)都是抵押貸款必不可少的步驟。在特定條件下，銀行可以自行建立獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)，來(lái)評(píng)估抵押物的價(jià)值，這種評(píng)估不僅能為客戶節(jié)省評(píng)估所用的費(fèi)用，還能為銀行放貸節(jié)約寶貴的時(shí)間，提高銀行的工作效率，有便于得到優(yōu)質(zhì)客戶，提高行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。銀行對(duì)抵押物的價(jià)值能夠進(jìn)行一個(gè)統(tǒng)一具體的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，避免同樣物品由于不同評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而產(chǎn)生不同的價(jià)值，也是銀行自評(píng)的很大優(yōu)點(diǎn)。
有時(shí)一些具有特殊情況難以估價(jià)的抵押物，也可以委托某些專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。而銀行在拿到評(píng)估機(jī)構(gòu)的報(bào)告時(shí)，一定要有專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行審查，對(duì)評(píng)價(jià)物各個(gè)方面都要進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真地核對(duì)，檢驗(yàn)所給的評(píng)估價(jià)值是否真的準(zhǔn)確。
四、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)評(píng)估是指估價(jià)人員在根據(jù)估價(jià)目的、遵循估價(jià)原則、按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，再在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定。所以在進(jìn)行評(píng)估前必須明確估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)方法與估價(jià)時(shí)點(diǎn)等問(wèn)題。在房地產(chǎn)抵押行業(yè)的評(píng)估分析中，會(huì)遇到很多問(wèn)題，評(píng)估抵押物要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)做出具體的分析，如遇到難以做出評(píng)估的特殊抵押物，還要請(qǐng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估人士幫助，以避免做出不合理的評(píng)估。在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中，無(wú)論是銀行的自行評(píng)估還是委托評(píng)估，都要以客觀的態(tài)度遵循公平、合理、公正的原則，不僅要保證抵押人的有效合法權(quán)益，更要有效控制信貸資金的風(fēng)險(xiǎn)。在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，只有樹(shù)立良好的職業(yè)形象，不斷的改進(jìn)和完善房地產(chǎn)抵押評(píng)估工作，才能使我國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)得以更快、更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。
（作者單位：包頭市城市房屋征收中心）
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作者：張建平
