【摘要】本文以深市主板上市公司2012年報為研究對象，對投資性房地產(chǎn)兩種計量模式的應(yīng)用進(jìn)行了初步分析，在此基礎(chǔ)上，重點(diǎn)分析了公允價值計量模式的執(zhí)行情況。通過統(tǒng)計分析發(fā)現(xiàn)存在的問題，并分析其原因，最后得出結(jié)論。
【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn) 計量模式 公允價值
一、投資性房地產(chǎn)兩種計量模式的選擇情況
截至2013年4月30日，深市482家主板上市公司中，有239家公司存在投資性房地產(chǎn)，占比49.59%。239家存在投資性房地產(chǎn)的公司中，有225家上市公司對投資性房地產(chǎn)采用了成本計量模式，占比94.14%；僅14家上市公司采用了公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的5.86%。
也就是說，許多擁有大量投資性房地產(chǎn)的上市公司并沒有采用公允價值模式計量，且14家公司是在2007 ~ 2012年之間陸續(xù)變更后續(xù)計量模式的， 4家公司于2007年變更； 4家公司于2008年變更； 1家公司于2009年變更； 2家公司于2011年變更； 3家公司于2012年變更。需要說明的是：方大集團(tuán)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量時，一部分采用了成本模式，另一部分采用了公允價值模式。
二、公允價值計量模式的執(zhí)行情況
本文以深市主板上市公司中投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的14家公司為樣本，從其2012年年報中探尋公允價值計量模式的應(yīng)用。如表1所示，按照證監(jiān)會2012年的行業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)，其中6家為房地產(chǎn)業(yè)，6家為制造業(yè)，2 家為批發(fā)零售業(yè)。所有數(shù)據(jù)均從各上市公司年報中手工獲取。
1. 公允價值確定的依據(jù)和方法。從14家公司2012年年報分析發(fā)現(xiàn)，其投資性房地產(chǎn)公允價值確定的方法可分為以下幾種：一是依據(jù)專業(yè)評估機(jī)構(gòu)的評估價格（4家），為中興通訊、昆百大、金科股份、ST國商；二是參考房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估價格（2家），為勝利股份、三木集團(tuán)；三是公司自己估價（3家），為中航地產(chǎn)、方大A、金融街；四是外聘獨(dú)立專業(yè)評估師評估確定（1家），為珠海中富；五是以獨(dú)立的第三方公布的報告為依據(jù)（1家），為津濱發(fā)展。
另外，泛海建設(shè)、金宇車城和白云山A未披露投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法。
2. 公允價值變動損益對凈利潤的影響程度。在公允價值計量模式下，投資性房地產(chǎn)對利潤的影響主要體現(xiàn)在公允價值變動損益。
如表2所示，14家公司中，中航地產(chǎn)的利潤受到的影響是最大的，公允價值變動損益占公司利潤的比重為92.37%，公司利潤幾乎全部來自公允價值變動損益；其次是方大A、三木集團(tuán)，公允價值變動損益占公司利潤的比重分別為49.26%、48.74%，幾乎一半的利潤是由公允價值變動損益貢獻(xiàn)的； 金融街、昆百大的影響也達(dá)到10%以上；其他9家公司的影響較小或沒有影響。
3. 投資性房地產(chǎn)的類型轉(zhuǎn)換。如表3所示，14家上市公司的投資性房地產(chǎn)，主要包括房屋、建筑物，其中中航地產(chǎn)、白云山Ａ、珠海中富３家公司也有部分土地使用權(quán)。
2012年，14家公司中有8家存在投資性房地產(chǎn)類型的轉(zhuǎn)換， 6家公司沒有發(fā)生類型轉(zhuǎn)換。在8家存在房地產(chǎn)類型轉(zhuǎn)換的公司中，4家由自用房或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，2家由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房或存貨，2家公司兩種類型的轉(zhuǎn)換都有發(fā)生。
4. 計量模式的變更。2012年，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本模式變更為公允價值模式的公司分別是中興通訊、ST 國商、三木集團(tuán)三家公司。
（1）中興通訊。變更背景：中興通訊的全資子公司中興香港于2011年7月8 日與中銀香港等10家銀行簽訂了一項總額 9 億美元的銀團(tuán)貸款協(xié)議，中興通訊簽署了保證書為此貸款提供擔(dān)保。根據(jù)貸款協(xié)議及簽署的保證書，貸款銀行對本集團(tuán)的若干財務(wù)指標(biāo)做出限制，如果本集團(tuán)的財務(wù)指標(biāo)不能滿足貸款協(xié)議及保證書的要求，貸款銀行有權(quán)要求中興香港提前還款。
變更影響：從2012年開始有投資性房地產(chǎn)，系由自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，另外，部分在建的建筑物因改變用途由在建工程轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。轉(zhuǎn)換日自用房評估增值932 669 000元，轉(zhuǎn)換日至2012年12月31日的公允價值變動損失15 679 000元，14家公司中唯一一家2012年公允價值變動損益為負(fù)值的公司。投資性房地產(chǎn)評估增值額使得該公司資產(chǎn)負(fù)債率下降接近1個百分點(diǎn)。
（2）ST國商?！∽兏尘埃篠T國商因連續(xù)兩年虧損，且公司凈資產(chǎn)為負(fù)值，于2012年4月份被披星戴帽。根據(jù)深交所2012年新修訂的退市制度，該公司在2012年12月31日前，如果凈利潤和凈資產(chǎn)兩項指標(biāo)不能由負(fù)轉(zhuǎn)正，公司將面臨暫停上市甚至是退市的可能。在此背景下，2012年6月14日，∗ST國商發(fā)布公告：從2012年1月1日起將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式由成本模式變更為公允價值模式。該公司在建的一項投資性房地產(chǎn)——皇庭國商購物廣場，如果在2012年底前完工并投入使用，對其按照公允價值計量，公司預(yù)測將增加2012年度凈利潤33.15億元，增加歸屬于母公司的凈利潤19.89億元。
變更原因：“為了更準(zhǔn)確地反映公司持有的投資性房地產(chǎn)的價值，增強(qiáng)公司財務(wù)信息的準(zhǔn)確性，便于公司管理層及投資者及時了解公司真實(shí)財務(wù)狀況及經(jīng)營成果，經(jīng)董事會和股東大會審議通過了變更會計政策的議案，公司從2012年1月1日起將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式，由成本計量模式改為公允價值計量模式?！?br />
變更影響：截至2012年12月31日，由于皇庭廣場項目工程尚未全部完工，未達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，2012年末皇庭廣場后續(xù)計量模式仍采取成本模式計量，公司扭虧的愿望沒有實(shí)現(xiàn)。年報顯示：該公司2012年投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益為597 714元。
（3）三木集團(tuán)。變更背景：三木集團(tuán)公司資本金不大，但長線項目和土地儲備資產(chǎn)不小，如何應(yīng)對限購政策下的資金緊張壓力成為其2012年的要務(wù)。 2011年末公司資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)81. 43%，與同行業(yè)其他公司相比資產(chǎn)負(fù)債率較高，債務(wù)融資能力受到制約，公司資金壓力較大。
變更原因：“公司所持有的投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量有助于增強(qiáng)公司財務(wù)信息的準(zhǔn)確性，便于公司管理層及投資者及時了解公司真實(shí)財務(wù)狀況及經(jīng)營成果，采用公允價值模式對公司投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量具備合理性、可操作性?！?br />
變更影響：2012年度三木集團(tuán)合并利潤表中凈利潤為15 321 205.95元，計量模式變更后產(chǎn)生的公允價值變動損益使得2012年凈利潤增加9 399 780.40元，占全年凈利潤的61.35%（見表4）。
另外，三木集團(tuán)投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重由2011年的3.04%上升到2012年的28.87%，資產(chǎn)負(fù)債率由2011年的81.43%下降到2012年的72.34%（見表5）。三、公允價值計量模式使用中存在的問題
1．信息披露不充分?！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定： 采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。
上述14家公司中，泛海建設(shè)、金宇車城、珠海中富3家沒有說明采用公允價值計量的依據(jù)；白云山A、方大A、金科股份、 津濱發(fā)展、三木集團(tuán)、中航地產(chǎn)、中興地產(chǎn)、勝利股份8家公司在年報中只是把準(zhǔn)則規(guī)定的兩個條件復(fù)述了一遍；ST 國商、昆百大2家公司做出的說明是：投資性房地產(chǎn)項目位于城市核心區(qū)，主要為成熟商業(yè)物業(yè)，但沒有說明具體位置；只有金融街1家公司詳細(xì)披露了其投資性房地產(chǎn)的位置。14家公司均沒有披露投資性房地產(chǎn)的面積、單價、同類或類似房地產(chǎn)的市場價格，從上市公司披露的年報中無法判斷該公司是否滿足上述兩個條件。
《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：企業(yè)有確鑿的證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。從上市公司年報披露的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換信息中無法看出房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是否有確鑿的證據(jù)，例如，中航地產(chǎn)在2012年將價值967 643 036.1元的自用房或存貨專為投資性房地產(chǎn)，該公司在報表附注中披露：本公司自 2009 年 1 月 1 日起對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本模式變更為公允價值模式后, 每隔一定時期就有一些出租房產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。
2．公允價值確定帶有較強(qiáng)的主觀性。由于會計準(zhǔn)則沒有規(guī)定公允價值取得的具體方式，所以各公司采用的依據(jù)和方法也不盡相同。有的委托專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，由獨(dú)立的評估師根據(jù)公開市場價格定期評估計量；有的采用第三方公布的調(diào)查報告為依據(jù)；有的是參考評估機(jī)構(gòu)的評估價格；有的是公司內(nèi)部通過市場比較法自行確定。雖然這些方法都是通過市場來取得公允價值，但后三種方法受人為因素的影響較大，特別是由公司自身來進(jìn)行評估，其公允價值的確定帶有較強(qiáng)的主觀性。
四、結(jié)論與思考
1．房地產(chǎn)公司不愿采用公允價值計量的原因。第一，公允價值評估成本較高，無論是自評還是聘請專業(yè)評估機(jī)構(gòu)，因其計量程序煩瑣，確定成本都較高。第二，公司采用公允價值模式后，因不再計提折舊或攤銷而使公司當(dāng)期費(fèi)用減少，致使原來折舊或攤銷的抵稅效應(yīng)消失。公允價值的增值并沒有為公司帶來實(shí)際的現(xiàn)金流入，相反，增加的稅收卻要增加現(xiàn)金流出。第三，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。計量模式的不可逆轉(zhuǎn)也是許多上市公司沒有采用公允價值計量的原因之一。
2．會計政策變更很可能存在盈余管理動機(jī)。會計準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)在會計報表附注中應(yīng)披露重要的會計政策及會計政策變更的性質(zhì)、內(nèi)容、原因、影響數(shù)等。企業(yè)在變更后續(xù)計量模式時，都有其冠冕堂皇的理由，如“為了符合會計法規(guī)要求”、“增強(qiáng)公司財務(wù)信息的準(zhǔn)確性”、“便于公司管理層及投資者及時了解公司真實(shí)財務(wù)狀況及經(jīng)營成果等”等，上市公司在年報或公司公告中只是泛泛而談，并未深入分析為何將成本模式變更為公允價值計量模式。事實(shí)上，企業(yè)變更計量模式，除了直接言明的理由外，很可能還存在盈余管理的深層次原因。
3．公允價值很可能成為調(diào)節(jié)利潤的工具。會計準(zhǔn)則及其應(yīng)用指南對于投資性房地產(chǎn)活躍市場中的價格如何采集、確定，規(guī)定得較為原則，而中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（征求意見稿）》也未對此做出明確規(guī)定 ，在實(shí)務(wù)操作中，公允價值確定很容易成為企業(yè)進(jìn)行盈余管理的工具。比如，上市公司在預(yù)計虧損的情況下，出于維持公司業(yè)績或者獲得融資資格的需要，則可以操縱投資性房地產(chǎn)的評估值，通過提高房地產(chǎn)的公允價值，增加當(dāng)期公允價值變動損益，扭虧為盈。
綜上所述，會計準(zhǔn)則一定程度的靈活性和會計政策的選擇性有助于增強(qiáng)會計信息的可靠性和相關(guān)性，從而提高會計信息的質(zhì)量。由于公允價值在我國的運(yùn)用仍然面臨技術(shù)、市場環(huán)境等多方面的問題，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量，在一定程度上滿足了公司特定的目的，甚至成為個別公司實(shí)施盈余管理的一個工具。然而，從發(fā)展的眼光看，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善和計量技術(shù)的改進(jìn)，投資性房地產(chǎn)的公允價值將更容易和更可靠地取得，信息的相關(guān)性越來越強(qiáng)，采用公允價值的公司會越來越多。
主要參考文獻(xiàn)
呂永法.投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則實(shí)施情況調(diào)查.財會月刊，2008；6
【作 者】
劉文婧
【作者單位】
（泰山學(xué)院商學(xué)院 山東泰安 271021）
