在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中最重要的環(huán)節(jié)就是成本控制，加強(qiáng)成本控制不僅可以減少甚至杜絕企業(yè)的浪費(fèi)問(wèn)題，還可以整合社會(huì)與經(jīng)濟(jì)資源。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在我國(guó)屬于一種新型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展環(huán)境還不是很成熟，存在很多的問(wèn)題。而在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，只有加強(qiáng)對(duì)成本的控制才有利于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式的進(jìn)一步完善。
1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的特點(diǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理模式是有差別的，開發(fā)周期長(zhǎng)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的顯著特點(diǎn)。項(xiàng)目申請(qǐng)土地使用權(quán)的過(guò)程最快的也需要1～2年的時(shí)間，甚至3～5年，而房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部對(duì)于會(huì)計(jì)核算也是與其他行業(yè)有差別的。無(wú)論是在項(xiàng)目的開發(fā)成本、收入還是稅息利率方面都是有差別的，下面針對(duì)會(huì)計(jì)核算方面的問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)的介紹。
1.1 對(duì)開發(fā)成本的相關(guān)核算
會(huì)計(jì)核算對(duì)象的復(fù)雜性與重復(fù)性是房地產(chǎn)企業(yè)在成本預(yù)算過(guò)程中不可避免的問(wèn)題。針對(duì)會(huì)計(jì)核算對(duì)象的復(fù)雜性進(jìn)行詳細(xì)的分析，房地產(chǎn)行業(yè)中涉及到的土地使用權(quán)方面轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、居民獲得的拆遷費(fèi)等是一筆巨大的經(jīng)濟(jì)支出，工程設(shè)計(jì)規(guī)劃與可行性方案的制訂都需要經(jīng)費(fèi)。在進(jìn)行項(xiàng)目工程的建設(shè)時(shí)需要預(yù)算的總成本費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用以及項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中征收的稅費(fèi)、開發(fā)過(guò)程中存有的隱形消費(fèi)全部在成本核算之內(nèi)，因此根據(jù)上述所列出的費(fèi)用不難看出房地產(chǎn)行業(yè)中的會(huì)計(jì)核算是比較復(fù)雜的。會(huì)計(jì)核算中重復(fù)性是指需要在項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中進(jìn)行兩次的成本核算。
（1）房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)投資金額高且面臨高風(fēng)險(xiǎn)性，因此科學(xué)性與可行性的方案就成為項(xiàng)目開發(fā)成功的重要因素。為了降低高風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目在進(jìn)行開發(fā)之前需要專業(yè)的財(cái)會(huì)人員針對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行估算，而在項(xiàng)目正式的實(shí)施之后，專業(yè)的財(cái)會(huì)人員就會(huì)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程的成本再次進(jìn)行及時(shí)的核算，這次核算要客觀、科學(xué)，得出一個(gè)準(zhǔn)確的成本核算數(shù)值。
（2）在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資核算完以后，專業(yè)的財(cái)會(huì)人員還需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的方法進(jìn)行項(xiàng)目的成本核算，項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中所涉及到相關(guān)的直接開發(fā)費(fèi)用與間接開發(fā)費(fèi)用都要進(jìn)行詳細(xì)的核算并且登記入賬。項(xiàng)目開發(fā)完成后還要進(jìn)行如實(shí)的成本核算以及結(jié)轉(zhuǎn)。根據(jù)登記入賬的明細(xì)將資金轉(zhuǎn)入相應(yīng)的賬戶，從而完成項(xiàng)目開發(fā)的全部會(huì)計(jì)核算。
1.2 對(duì)收入成本的核算
房地產(chǎn)企業(yè)的收入來(lái)源有很多，其中最主要的還是房屋銷售。不過(guò)房屋銷售收入在房地產(chǎn)行業(yè)中具有特殊性。很多房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售方面主要是采用預(yù)售的方式，其根本在于房地產(chǎn)在項(xiàng)目工程開發(fā)到結(jié)束同時(shí)面臨著高風(fēng)險(xiǎn)與高價(jià)值。想要實(shí)現(xiàn)商品的預(yù)售不僅需要房屋銷售許可證與預(yù)售許可證，還需要簽訂相關(guān)的手續(xù)合同，當(dāng)開發(fā)的項(xiàng)目工程質(zhì)檢通過(guò)后，還需要跟客戶簽訂一份正式的銷售合同，獲取應(yīng)有的房屋款，在辦理完房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等相關(guān)手續(xù)后，房屋才算是真正售出。
由此可以看出，與平常的企業(yè)在收入確認(rèn)方式方面相比，房地產(chǎn)行業(yè)就有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)存有的特殊性不僅加大了會(huì)計(jì)工作人員對(duì)成本核算的工作量，也成為會(huì)計(jì)人員在后期預(yù)售房屋時(shí)款項(xiàng)的錄入方向最大的難題。雖然在企業(yè)產(chǎn)品銷售收入中將風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)值的轉(zhuǎn)移作為標(biāo)準(zhǔn)，而房地產(chǎn)行業(yè)在此制度上與其他企業(yè)還是存有一定差別的，雖然企業(yè)都按照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入確認(rèn)，但是企業(yè)在實(shí)際操作的過(guò)程中還是不能達(dá)成統(tǒng)一的共識(shí)。因此，會(huì)計(jì)工作人員都會(huì)根據(jù)企業(yè)性質(zhì)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的成本進(jìn)行核算，關(guān)鍵在于收入風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移。
1.3 對(duì)應(yīng)繳稅款的相關(guān)核算
在前面提到，預(yù)售方式是我國(guó)各大房產(chǎn)企業(yè)房屋銷售的主要方式，而預(yù)售與客戶簽訂的合同以及客戶預(yù)交的房款都是同時(shí)進(jìn)行的。不過(guò)我國(guó)的稅法中明確規(guī)定，納稅人采用預(yù)收款行為對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或者是銷售時(shí)，那么在收到預(yù)付款后就需要履行納稅人的義務(wù)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅款是按照預(yù)收款進(jìn)行計(jì)算的，不過(guò)在會(huì)計(jì)記賬時(shí)對(duì)于預(yù)收款項(xiàng)的稅金是不計(jì)算的，而是將款項(xiàng)在應(yīng)交賬戶中的借方體現(xiàn)。通常房地產(chǎn)企業(yè)的收入是在年末時(shí)達(dá)到確認(rèn)條件的預(yù)收款項(xiàng)，并且根據(jù)收入比例計(jì)算稅金的數(shù)額，然后會(huì)計(jì)人員進(jìn)行分錄，按照會(huì)計(jì)人員的錄入方式，房地產(chǎn)企業(yè)中的稅金繳納與利潤(rùn)表中的稅金金額是不一致的，這也證實(shí)了房地產(chǎn)企業(yè)在稅金繳納方面與其他企業(yè)存有一定的差異。
1.4 對(duì)利息支出的相關(guān)核算
根據(jù)我國(guó)稅法相關(guān)條例規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在從事相關(guān)開發(fā)行為的過(guò)程中，所有通過(guò)借入方式獲取的資金而產(chǎn)生的利息費(fèi)用，以及在工程完成之前所產(chǎn)生的一切利息費(fèi)用都屬于開發(fā)成本；不過(guò)現(xiàn)行會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)模式下，此類利息費(fèi)用屬于企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用支出。所以總體看來(lái)，兩者是有區(qū)別的，如何找尋來(lái)兩者的結(jié)合點(diǎn)，最重要的是如何準(zhǔn)確、嚴(yán)格、統(tǒng)一劃分房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目是否已經(jīng)完全竣工，對(duì)此并沒(méi)有明確的參考標(biāo)準(zhǔn)，于是此類利息支出也就不好嚴(yán)格區(qū)分，極容易歸入企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用支出類別中，也極容易歸入成本費(fèi)用類別中，此舉就給相關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的核算工作增添了難度。
2 房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制過(guò)程中所存在的問(wèn)題
2.1 對(duì)成本控制這一概念認(rèn)知有誤
現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)基本上不會(huì)對(duì)成本控制這一方面投入太多的精力，只有極少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)做到了這一點(diǎn)。其實(shí)有很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制這一概念認(rèn)知有誤，有的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為只需要在設(shè)計(jì)這一環(huán)節(jié)上注重成本控制即可，其他階段可有可無(wú)；有的房地產(chǎn)企業(yè)則認(rèn)為材料、設(shè)備支出是企業(yè)耗費(fèi)的最大成本。根據(jù)目前發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)建設(shè)之路所涉及的層面愈來(lái)愈廣，無(wú)論大小，所有成本都應(yīng)該計(jì)算在內(nèi)，此外，在職員工所開展的一切活動(dòng)所消耗的費(fèi)用也都應(yīng)該計(jì)算在成本控制之內(nèi)。
2.2 缺乏成熟、科學(xué)的成本控制方法
房地產(chǎn)行業(yè)的有些企業(yè)對(duì)成本控制方面的認(rèn)知只是來(lái)源于財(cái)務(wù)部門所提交的財(cái)務(wù)報(bào)告，由于各種原因，此報(bào)告時(shí)效性低，與當(dāng)前的成本耗費(fèi)信息相脫節(jié)，于是在此模式下也就無(wú)法充分發(fā)揮出成本控制的效用。在整個(gè)成本控制中，缺乏成熟、科學(xué)的成本控制方法，比如事前預(yù)測(cè)方法和過(guò)程控制方法，此類模式與我國(guó)現(xiàn)行成本控制方式還有很大的差距，如果不能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，容易對(duì)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)很大的阻礙。
2.3 成本控制制度體系不成熟、不規(guī)范
目前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏成熟、規(guī)范的成本控制制度體系，即使有的發(fā)展比較好的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了相對(duì)比較完善、比較規(guī)范的成本控制制度體系，但是在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中卻只是起到花瓶的作用。此外由于相關(guān)管理制度的不完善，在員工工作過(guò)程中沒(méi)有明確的獎(jiǎng)勵(lì)、懲罰措施，干得多的與干得少的，拿同樣的工資，并且很多管理者出于個(gè)人私情，對(duì)應(yīng)該得到處罰的人沒(méi)有進(jìn)行相關(guān)處理，這樣就大大地挫傷了員工的工作積極性，從而潛移默化中給企業(yè)的發(fā)展與建設(shè)帶來(lái)巨大損失。
3 搞好房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理的方略
3.1 科學(xué)管理，規(guī)范工作
房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理部門員工工作任務(wù)要清晰，因?yàn)槌杀竟芾淼男Ч腕w現(xiàn)在管理上，不僅在項(xiàng)目工程方面做好成本的管理，還要深化企業(yè)員工成本管理理念，企業(yè)內(nèi)的每個(gè)員工都要肩負(fù)起成本管理工作的重?fù)?dān)，每個(gè)員工都積極地參與到成本管理工作上來(lái)，針對(duì)不合理的成本設(shè)計(jì)以及管理方法，員工可以提出具有建設(shè)性的方案，便于工程項(xiàng)目成本管理有條不紊地進(jìn)行；房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門要做好配合工作，由于項(xiàng)目工程的成本控制的實(shí)現(xiàn)是通過(guò)工程的載體，所以需要各個(gè)部門間的有效配合，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目進(jìn)度管理與成本管理以及資金管理三者間的有效整合，取得最大的經(jīng)濟(jì)效益；各個(gè)部門對(duì)于成本管理要進(jìn)行及時(shí)的監(jiān)控，便于應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。
3.2 分別制定切實(shí)可行的成本目標(biāo)
房產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本按照內(nèi)部制定的成本結(jié)構(gòu)進(jìn)行層次性分解，企業(yè)各個(gè)部門按照預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行工作的分配，員工在執(zhí)行成本預(yù)算的過(guò)程中要將數(shù)據(jù)與原先制定的目標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，找出兩者間存在的差異，針對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行深入的分析，并且制訂出應(yīng)對(duì)方案與措施。制定目標(biāo)的目的就是要激發(fā)員工工作的熱情，由于此項(xiàng)與員工的績(jī)效相關(guān)，所以更容易調(diào)動(dòng)員工的積極性。
3.3 靜態(tài)、動(dòng)態(tài)控制方法雙管齊下
動(dòng)態(tài)控制法的順利實(shí)現(xiàn)需建立一個(gè)特殊的模型，充分考慮具有關(guān)聯(lián)性任務(wù)的影響因素，其中一個(gè)任務(wù)的成本出現(xiàn)了變動(dòng)，那么該項(xiàng)目就會(huì)根據(jù)變動(dòng)的數(shù)據(jù)進(jìn)行及時(shí)的更新與修改，項(xiàng)目成本預(yù)算隨時(shí)進(jìn)行更新與測(cè)算，通過(guò)成本預(yù)算與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比就可以清楚地了解項(xiàng)目成本控制的有效范圍。企業(yè)內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目在同時(shí)進(jìn)行時(shí)，企業(yè)利潤(rùn)的預(yù)算就可以根據(jù)市場(chǎng)狀況進(jìn)行及時(shí)的調(diào)控，從而有效地為企業(yè)發(fā)展制定方向。所謂的靜態(tài)控制法就是企業(yè)內(nèi)的各個(gè)項(xiàng)目成本預(yù)算值嚴(yán)格按照市場(chǎng)行情進(jìn)行準(zhǔn)確的制定，成本預(yù)算主要包括額定成本、最高成本以及最低成本，判斷成本是否在可控制的范圍，關(guān)鍵是要任何一個(gè)任務(wù)的時(shí)間進(jìn)度規(guī)劃同時(shí)滿足最高、最低的成本要求。需要針對(duì)每個(gè)子項(xiàng)任務(wù)的成本按照實(shí)際情況進(jìn)行成本的準(zhǔn)確制定，任何一個(gè)子項(xiàng)任務(wù)的時(shí)間進(jìn)度規(guī)劃同時(shí)滿足最高、最低的成本要求就是在可控制的范圍。
3.4 應(yīng)用科學(xué)合理的成本控制技術(shù)
清單報(bào)價(jià)模式的主要作用就是體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的整體控制水平，房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)成本的消費(fèi)通常是在定額模式下進(jìn)行的預(yù)算，具體預(yù)算結(jié)果每個(gè)部門都會(huì)看到。工程量清單是一種能夠適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并且能夠與國(guó)際接軌的計(jì)價(jià)模式。每一個(gè)單位對(duì)于同一個(gè)項(xiàng)目工程的預(yù)算價(jià)格是不同的，進(jìn)一步體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理控制方面是存有差異的，只要加強(qiáng)對(duì)成本的控制，才能提高成本管理的水平，從而利于清單計(jì)價(jià)模式的正常運(yùn)行。企業(yè)全局作為企業(yè)成本控制策略的重要對(duì)象，制定的成本控制戰(zhàn)略主要是以企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略為中心。在成本戰(zhàn)略運(yùn)行的過(guò)程中都會(huì)體現(xiàn)成本信息，不僅對(duì)公司的成本結(jié)構(gòu)與行為進(jìn)行全面的了解，還可以進(jìn)行提升與完善，從而具備最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。將企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)與外部環(huán)境相結(jié)合， 反映了企業(yè)內(nèi)部自身創(chuàng)造價(jià)值與企業(yè)外部?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)移的企業(yè)價(jià)值鏈。根據(jù)企業(yè)所處于的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境制定戰(zhàn)略成本規(guī)劃控制，對(duì)企業(yè)內(nèi)外部的價(jià)值鏈以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)值鏈都需要進(jìn)一步的分析，只有知己知彼才能百戰(zhàn)不殆，而企業(yè)內(nèi)的各種戰(zhàn)略也是這樣制定的。
4 結(jié) 論
成本控制是一個(gè)涉及全公司職員的整個(gè)過(guò)程控制，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮著重要的作用，因此在未來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)過(guò)程中，務(wù)必要將熟練、科學(xué)、全面掌握成本控制，根據(jù)成本核算的特點(diǎn)，促進(jìn)企業(yè)成本控制水平的提高，在及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、及時(shí)修正問(wèn)題的過(guò)程中，為房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)營(yíng)銷決策的制定提供科學(xué)、全面的參考依據(jù)，從而為企業(yè)的發(fā)展與建設(shè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。
作者：尹春花 來(lái)源：中國(guó)管理信息化
