土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的和個(gè)人單位并針對(duì)其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額進(jìn)行征收的一種稅收。房地產(chǎn)企業(yè)主要從事著對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售工作。這其中，土地增值稅影響著稅后利潤。在提高盈利能力和降低房地產(chǎn)企業(yè)成本上，應(yīng)該有效的籌劃土地增值稅和進(jìn)行合理的避稅。本文主要來闡釋幾種主要土地增值稅籌劃方式及其有效性。
我們應(yīng)該了解納稅籌劃的原則，這樣才能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃進(jìn)行科學(xué)有效的分析。（1）事先籌劃：就是說稅務(wù)籌劃必須在納稅前通過對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)過程的規(guī)劃與相應(yīng)的控制下來協(xié)調(diào)進(jìn)行。（2）遵紀(jì)守法：此條規(guī)定明確了納稅人對(duì)國家納稅的義務(wù)及其立法精神的宗旨。要求其必須按照合法的節(jié)稅方式來促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。（3）經(jīng)濟(jì)且有效：企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)該進(jìn)行一定的“成本效益分析和討論”然后對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)情況有所掌握。在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的時(shí)候不能單單只注重納稅環(huán)節(jié)中個(gè)別稅種的節(jié)稅從而導(dǎo)致忽略了籌劃方案而引發(fā)的多余費(fèi)用的支出。
1.以臨界點(diǎn)稅率為基礎(chǔ)籌劃土地增值稅
《土地增值稅暫行條例》中第六條規(guī)定的計(jì)算增值額扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)隨支付的金額、開發(fā)土地所需的成本和費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用及建筑物的評(píng)估價(jià)格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金、財(cái)政部所規(guī)定的其他的扣除項(xiàng)目。
《土地增值稅暫行條例》中第七條規(guī)定土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分。其中稅率為30%、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%未超過扣除項(xiàng)目金額100%部分，其中稅率為40%、增值而超過扣除項(xiàng)目金額100%未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
《土地增值稅暫行條例》中第八條規(guī)定了可以免征土地增值稅的情況：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅并出售且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的、被國家依法收回和征用的房地產(chǎn)。
首先在房地產(chǎn)立項(xiàng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行測定。如果設(shè)定的開發(fā)產(chǎn)品為住宅，在規(guī)劃時(shí)盡量將產(chǎn)品開發(fā)為普通住宅，以滿足普通標(biāo)準(zhǔn)住宅優(yōu)惠政策。《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅（2006）21號(hào)規(guī)定（略）?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅（2006）141號(hào)）強(qiáng)調(diào)：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)2005）26號(hào)制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。即應(yīng)同時(shí)滿足以下條件： ①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；②單套建筑面積在120平方米以下；③實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。即在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)1、控制建筑的容積率在1.0以上，2、戶型設(shè)計(jì)時(shí)，將面積控制在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。
其次，房地產(chǎn)公司可以通過適當(dāng)減少銷售的收入或?qū)煽鄢?xiàng)目金額進(jìn)行一定比例的增加，從而將增值稅率控制在20%以下并達(dá)到減免增值稅的目的。因?yàn)橐陨匣I劃方式都是通過調(diào)整臨界稅率在基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此叫做關(guān)于臨界稅率的增值稅籌劃。其方法主要分為兩類：房地產(chǎn)企業(yè)利用控制自身的房地產(chǎn)價(jià)格來進(jìn)行增值稅的籌劃；房地產(chǎn)企業(yè)通過增加可扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行增值稅的籌劃。
利用對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的控制權(quán)對(duì)企業(yè)增值稅進(jìn)行籌劃的方法主要分為兩點(diǎn)：降低房地產(chǎn)價(jià)格并將增值稅調(diào)整在20%；通過降低房地產(chǎn)價(jià)格把增值稅從高稅率等級(jí)降為低稅率等級(jí)以減少增值稅。
1.1減免土地增值稅的籌劃
《土地增值稅暫行條例》中規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過總成本的20%時(shí)，免征土地增值稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)將增值率控制在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，就可以有效的避免繳納土地增值稅。
1.2減少土地增值稅的籌劃
此類稅收籌劃主要分為三種形式：通過對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的控制并將增值稅率從40%降到30%；將增值稅率從50%調(diào)到40%或30%；將增值稅從60%調(diào)到50%、40%或者30%。減少增值稅的效果不如減免增值稅的籌劃方式效果好。
2.增加可扣除項(xiàng)目金額的稅收籌劃
土地的增值是以增值額度和扣除項(xiàng)目金額的增值率大小進(jìn)行征收工作，增值率越大，增值稅越高，下面舉例說明：
房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，取得土地使用權(quán)花費(fèi)金額200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)的成本是400萬元。如果企業(yè)產(chǎn)生的利息費(fèi)用，能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分擔(dān)，提供金融機(jī)構(gòu)相關(guān)證明，則是：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（200+400）×5%=利息費(fèi)用+30萬元，如果企業(yè)利息無法按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算，或無法提供金融證明，則是：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（200+400）×10%=60萬元，這樣的結(jié)果比預(yù)算高出30萬元。
（1）企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況進(jìn)行測算，選擇對(duì)自身清算有利的計(jì)算方式，來增加可扣除項(xiàng)目金額。如上例若實(shí)際發(fā)生的大于房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以上的采用利息加費(fèi)用扣除的方法，若實(shí)際發(fā)生的利息低于房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用就采用房地產(chǎn)開發(fā)成本乘以10%的比例的方式。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)也可通過提高房屋的品質(zhì)及性能的方式，增加房屋的成本，達(dá)到增加扣除額金額降低增值率目的。
企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)該注意的問題：
1）國家應(yīng)該加速完善稅務(wù)籌劃的立法工作：企業(yè)要進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃就應(yīng)該有完善的稅法來進(jìn)行制約和管理。從我國稅收立法現(xiàn)狀來看，應(yīng)該盡快解決以下問題：健全稅收一般性規(guī)范，做到減少稅法漏洞和杜絕企業(yè)避稅行為；改革征管體制；稅收立法的透明、簡明、和可操作性。
2）增強(qiáng)企業(yè)納稅人的納稅意識(shí)，樹立正確的稅收籌劃觀念：企業(yè)納稅人自身的納稅意識(shí)要有一定的提高，這樣才能成功做到合理的稅務(wù)籌劃和節(jié)約稅金指出的目的。在企業(yè)稅收籌劃的過程中，一定要注意只有總體收益最大的方案才是最優(yōu)的也是最有效的。
3）企業(yè)著力培養(yǎng)專業(yè)的稅務(wù)籌劃人員：籌劃人員應(yīng)該具備法律、稅收、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、金融、數(shù)學(xué)等方面的知識(shí)，還應(yīng)該具備嚴(yán)密的思維邏輯和精密的統(tǒng)籌謀劃的能力。
土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一。所以，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來講，進(jìn)行合理的土地增值稅籌劃至關(guān)重要。本文對(duì)納稅籌劃原則及籌劃方式都進(jìn)行了有力講解，通過相關(guān)條例對(duì)通過改變房屋銷售價(jià)格和提高可扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃進(jìn)行了相關(guān)的探討和研究。 [科]
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作者：楊明
