十八屆三中全會(huì)關(guān)于國(guó)有經(jīng)濟(jì)、國(guó)有資本、國(guó)有企業(yè)的不少表述都有新的突破、新的任務(wù)，為下一步國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局的戰(zhàn)略性調(diào)整、國(guó)有資本管理體制和運(yùn)營(yíng)機(jī)制的完善、國(guó)有企業(yè)建立和完善現(xiàn)代企業(yè)制度指明了方向。如何不斷適應(yīng)新時(shí)代的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，國(guó)有企業(yè)制度改革已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的核心內(nèi)容。土地，作為國(guó)家對(duì)國(guó)有企業(yè)投入的重要資產(chǎn)，隨著國(guó)企改革的不斷深入，特別是要對(duì)現(xiàn)代企業(yè)制度關(guān)于“產(chǎn)權(quán)明晰”要求的適應(yīng)，其管理出現(xiàn)了許多新的變化和問(wèn)題。如何在國(guó)有企業(yè)改革的過(guò)程中嚴(yán)防土地資產(chǎn)流失 ，逐步建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度、現(xiàn)代企業(yè)制度相適應(yīng)的土地資產(chǎn)管理、運(yùn)營(yíng)機(jī)制 ，是大部分國(guó)有企業(yè)面臨的新的課題。
國(guó)企土地資產(chǎn)：由劃撥向出讓轉(zhuǎn)變
1987年以前，我國(guó)的國(guó)有企業(yè)用地實(shí)行行政劃撥、無(wú)償無(wú)限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地制度。這樣的管理制度根本無(wú)土地資產(chǎn)概念：土地作為稀缺資源不能隨土地市場(chǎng)需求進(jìn)行有效配置，致使大量土地資源閑置浪費(fèi)；土地產(chǎn)權(quán)被忽略，土地不能作為資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和典當(dāng)，土地資產(chǎn)、土地收益大量流失。不僅如此，因企業(yè)資金嚴(yán)重短缺，不能在已有土地上合理開發(fā)利用而影響了企業(yè)的再發(fā)展，造成了土地資產(chǎn)運(yùn)作及管理的惡性循環(huán)。
至上世紀(jì)九十年代初期，對(duì)土地資產(chǎn)的概念依然停留在劃撥免費(fèi)使用的概念中，由于劃撥土地使用權(quán)不屬于企業(yè)自己的財(cái)產(chǎn)或國(guó)家授權(quán)其經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)，企業(yè)作為土地使用權(quán)人無(wú)法處分和獨(dú)立支配土地資產(chǎn)，國(guó)家和企業(yè)在有關(guān)土地上的權(quán)利、利益和責(zé)任很不明確，形成事實(shí)上的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清，這與建立現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求極不適應(yīng)，具體反映為賬目不清楚、產(chǎn)權(quán)不清晰，無(wú)專門的管理機(jī)構(gòu)對(duì)土地資產(chǎn)進(jìn)行管理，造成部分土地?zé)o產(chǎn)權(quán)證書，還有相當(dāng)一部分土地被周邊農(nóng)民、其他企業(yè)或政府部門侵占，致使企業(yè)失去對(duì)土地的實(shí)際控制權(quán)。
上世紀(jì)八十年代末九十年代初 ，隨著有償有限期的城鎮(zhèn)土地使用制度的確立及國(guó)有企業(yè)改革的深入，國(guó)有企業(yè)的土地管理開始有了一定的變化。在這一時(shí)期，大部分國(guó)有企業(yè)根據(jù)國(guó)家要求，對(duì)劃撥用地辦理了《國(guó)有土地使用權(quán)證》，雖然仍然無(wú)法在財(cái)務(wù)賬面上反映土地資產(chǎn)的價(jià)值，但已基本做到專人管理，實(shí)物賬面清晰。與上一時(shí)期相比，企業(yè)管理者對(duì)土地管理的重視程度有所提高，但仍未涉及土地經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容，管理及利用方式比較單一，仍存在土地資產(chǎn)受侵害的情況發(fā)生。
上世紀(jì)九十年代末至本世紀(jì)初，工業(yè)用地已基本由劃撥向出讓方式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，部分國(guó)有企業(yè)在重組過(guò)程中意識(shí)到土地資產(chǎn)可以產(chǎn)生效益，逐步提高了對(duì)土地資產(chǎn)管理的重視程度。但大部分大中型國(guó)有企業(yè)，由于存量土地較多，土地變化程度不大，仍未能認(rèn)識(shí)到土地資產(chǎn)在企業(yè)改革發(fā)展中的重要性，企業(yè)對(duì)劃撥土地的管理和使用還停留在可以依法進(jìn)行抵押的階段。在這一時(shí)期，絕大部分劃撥住宅用地進(jìn)行了職工住房改革，部分商業(yè)用地也隨著住房改革的進(jìn)程而將地上商鋪進(jìn)行了出售，這一部分土地雖然前期辦理的《國(guó)有土地使用權(quán)證》的使用權(quán)人仍為企業(yè)主體，但根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》規(guī)定，已脫離了企業(yè)的實(shí)際控制。
國(guó)企土地現(xiàn)狀：多種使用權(quán)類型并存
如今國(guó)家的土地使用制度發(fā)生了巨大的變化，與企業(yè)初建時(shí)期的土地制度存在較大的差異，許多國(guó)有企業(yè)出現(xiàn)了多種土地使用權(quán)類型并存的情況。以本人所在企業(yè)為例，目前僅工業(yè)用地一項(xiàng)，就存在劃撥、出讓及作價(jià)出資幾種使用權(quán)類型。其中：部分企業(yè)初建時(shí)獲得的土地為劃撥用地；1999年企業(yè)改制后新增或以土地出資進(jìn)行合資合作的土地為出讓用地；2009年企業(yè)再次進(jìn)行改制分立時(shí)，根據(jù)當(dāng)時(shí)的國(guó)家政策，部分土地變更為國(guó)家作價(jià)出資性質(zhì)。
目前，國(guó)有企業(yè)的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和工作人員，已經(jīng)認(rèn)識(shí)到土地資產(chǎn)一種稀缺的固定資產(chǎn)，雖然在其日常管理上已經(jīng)形成了一套行之有效的管理辦法和流程，但是土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)工作，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況下出現(xiàn)的新的工作內(nèi)容，現(xiàn)在仍停留在根據(jù)行政指令進(jìn)行確權(quán)、變更、租賃等工作，主動(dòng)性地經(jīng)營(yíng)、怎樣去經(jīng)營(yíng)做的不夠，重視和思考也不夠。這中間有劃撥土地不在賬面上反映、領(lǐng)導(dǎo)重視程度的原因，有工作人員專業(yè)化程度不高的原因，也有了解國(guó)家政策不夠、與市場(chǎng)接軌不夠有很大的關(guān)系。
為此，國(guó)有企業(yè)如何在不斷適應(yīng)新時(shí)代的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的同時(shí)深化改革，進(jìn)一步做好土地資產(chǎn)的管理和運(yùn)營(yíng)，已經(jīng)成為了企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的一個(gè)新的課題。
土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的思考
經(jīng)過(guò)近十年國(guó)家對(duì)國(guó)有企業(yè)用地方式、用地政策的不斷改變，企業(yè)在適應(yīng)這種改變的過(guò)程中也始終在積極探索。在此期間，有些企業(yè)已經(jīng)邁出了扎實(shí)的一步，以筆者所在中央企業(yè)的兩個(gè)下屬企業(yè)為例：南京528廠，在2006年通過(guò)與地方政府積極溝通，對(duì)廠區(qū)土地進(jìn)行整體置換，將位于南京市區(qū)內(nèi)200余畝土地置換為開發(fā)區(qū)內(nèi)800畝土地，獲得收益14億余元；包頭617廠，通過(guò)在北京、內(nèi)蒙等地申報(bào)科研項(xiàng)目，新購(gòu)置土地2000余畝，在擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，僅土地增值一項(xiàng)就大幅度提高了資產(chǎn)收益率。通過(guò)學(xué)習(xí)這些企業(yè)好的經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)從以下幾點(diǎn)進(jìn)行考慮：
1.建立賬目，顯現(xiàn)價(jià)值
由于國(guó)有企業(yè)，特別是大型國(guó)有企業(yè)，現(xiàn)有的土地資產(chǎn)類型大部分還是以劃撥用地為主，除了國(guó)家作價(jià)出資及出讓土地以外，劃撥、授權(quán)經(jīng)營(yíng)等類型的土地一般在財(cái)務(wù)賬面上不反映原值、凈值等數(shù)據(jù)，在使用和管理過(guò)程中往往容易忽略其資產(chǎn)價(jià)值，再加上土地使用權(quán)實(shí)際上的相對(duì)固定特征，造成對(duì)土地資產(chǎn)的重視程度不高。
因此，在土地資產(chǎn)的管理上，即使財(cái)務(wù)賬面不反映，但是對(duì)土地資產(chǎn)指定機(jī)構(gòu)、指定專人、建賬管理是必要的，條目清晰、產(chǎn)權(quán)明確、用途清楚，可以對(duì)現(xiàn)有的使用及下一步的運(yùn)營(yíng)提供準(zhǔn)確的依據(jù)。同時(shí)，還可以比照當(dāng)?shù)刂苓呁鹊貎r(jià)，相對(duì)準(zhǔn)確地估算土地資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。
2.集約利用存量土地
土地資產(chǎn)作為一種日益稀缺的資源，國(guó)有企業(yè)現(xiàn)有土地資產(chǎn)絕大部分都是企業(yè)建立初期獲得的，受當(dāng)時(shí)的歷史環(huán)境影響，在合理規(guī)劃、有效利用方面在現(xiàn)在看來(lái)還有些不夠，特別是一些建立了大型廠院的大型國(guó)企，歷史上出于保密等原因形成了“大而全”的小社會(huì)，延續(xù)至今當(dāng)?shù)卣?guī)劃主管部門對(duì)廠院內(nèi)土地的規(guī)劃建設(shè)也無(wú)法進(jìn)行有效管理和制約，企業(yè)內(nèi)部的規(guī)劃建設(shè)基本上由企業(yè)自行規(guī)劃，拆舊建新。
土地資產(chǎn)作為一種日益稀缺的資源，這種稀缺性也注定這種國(guó)有資源日益增值的特性。因此，國(guó)有企業(yè)對(duì)土地資源的利用，重點(diǎn)在于合理規(guī)劃、科學(xué)利用、集約使用，積極建立企業(yè)內(nèi)部利用現(xiàn)有存量土地節(jié)地挖潛的科學(xué)規(guī)劃長(zhǎng)效機(jī)制，在新建項(xiàng)目用地建設(shè)前期，委托專業(yè)規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)對(duì)存量建設(shè)用地進(jìn)行科學(xué)合理的測(cè)算和規(guī)劃，切實(shí)提高土地利用效率，充分顯現(xiàn)土地利用價(jià)值。
在住宅用地方面，可以積極探索與政府合作、與開發(fā)商合作，利用棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房、自住型商品房等不同的途徑，對(duì)老舊小區(qū)的劃撥住宅用地進(jìn)行改造，通過(guò)提高容積率等方式，實(shí)現(xiàn)住宅用地的價(jià)值和使用效率。
3.利用政策，積極新增用地
在對(duì)現(xiàn)有存量土地積極挖潛的同時(shí)，隨著國(guó)家城鎮(zhèn)一體化的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，可以用的土地資源扔不可避免地出現(xiàn)逐年減少的情況，用地成本必將一路走高。為了進(jìn)一步推進(jìn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，從多種途徑爭(zhēng)取政策，積極新增用地也是一個(gè)很好的途徑。國(guó)有企業(yè)可以在現(xiàn)有廠區(qū)周邊、當(dāng)?shù)亻_發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)，與當(dāng)?shù)卣e極磋商，利用國(guó)有企業(yè)的性質(zhì)和背景，盡量獲取政府的支持，以較低的成本獲取新的建設(shè)用地，為新增項(xiàng)目獲取新的發(fā)展空間。
4.因地制宜，合理置換和變更
隨著所在城市的不斷發(fā)展，城市建設(shè)總體規(guī)劃也在不斷地根據(jù)實(shí)際進(jìn)行調(diào)整，國(guó)企用地由于其歷史特性，有些土地的用途已不符合城市規(guī)劃的要求，或者已經(jīng)在實(shí)際上改變了用途；隨著國(guó)家對(duì)環(huán)保要求的不斷提高，有些企業(yè)已經(jīng)不適合在現(xiàn)有生產(chǎn)場(chǎng)地再進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。鑒于以上情況，為了更好地推進(jìn)企業(yè)生存和發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮土地價(jià)值，需要企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況，因地制宜，對(duì)不符合要求的土地進(jìn)行用途變更或土地置換。在變更用途和置換的過(guò)程中，通過(guò)與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行溝通，可以取得更多的政策支持和經(jīng)濟(jì)扶持；通過(guò)變更和置換，也可以使企業(yè)的土地資產(chǎn)使用更加規(guī)范、合理，切實(shí)展開土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。
