隨著改革開放的不斷深化，經(jīng)濟的高速發(fā)展，城鎮(zhèn)化已經(jīng)成為了當今中國的主流，在這個過程中，建筑房地產(chǎn)業(yè)也得到了長足的發(fā)展。然而，建筑房地產(chǎn)業(yè)作為市場經(jīng)濟產(chǎn)品之一，同樣要參與到市場經(jīng)濟的競爭當中。在這個過程中，建筑房地產(chǎn)業(yè)以高額的資金投入，長時間的建設周期，變幻不定的市場環(huán)境，使其具備了極高的風險。發(fā)現(xiàn)風險，合理的規(guī)避風險，最大限度的減小風險帶來的損失，建立長效的風險管理機制，是有效防范風險的基礎。在整個的風險防范中，正確的了解建筑項目經(jīng)營過程中的風險，并建立起有效地風險防范管理機制，對于減小風險對企業(yè)的經(jīng)濟影響，提高整個的項目的經(jīng)濟效益有著至關重要的作用。當前我國的大多數(shù)的建筑項目開發(fā)企業(yè)在進行項目開發(fā)的時候，其決策目標主要是以經(jīng)濟效益為主，因此，在整個的風險管理當中，財務的評價指標對于建筑項目開發(fā)企業(yè)評價項目風險就有著舉足輕重的地位了，通過采用當前最為成熟、先進的風險管理理論、方法與建筑項目的財務指標進行互補，使得財務指標在風險管理方面能夠反映出企業(yè)項目開發(fā)的風險所在，為企業(yè)更好的做出正確的、及時的決策埋下伏筆，同時提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。
1、建筑項目開發(fā)經(jīng)營風險評價思路探討
在財務評價方面，以往的財務評價在風險警示、風險規(guī)避方面存在嚴重的不足，無法為企業(yè)的風險評估提供較為準確、完整、科學的數(shù)據(jù)，致使建筑項目開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)時無法及時的發(fā)現(xiàn)風險所在，導致投資項目存在嚴重的風險。雖然在進行方案的選擇的時候，某一個方案在多方面的指標上都優(yōu)于其他的方案，但是，即便如此，該方案也仍然存在不可確定的風險而無法決策。如果要放棄當前的評價方法，另立方案，建立新的決策評價方法，雖然在理論上可行，但是在實際的操作當中卻還有待商榷。因為，另外的將方案獨立出來進行風險的評價，始終不如綜合性的評價整個方案的投資與效益問題，畢竟，不同的方案之間，本身是沒有多大的聯(lián)系的，也就不具備可比性。所以，我們有必要將項目的各個風險相關因素與財務關聯(lián)起來，通過財務來評價和反映項目的風險所在。思路有三：
1.1思路一
過去，在財務上進行風險評估的時候，主要是以建筑開發(fā)項目建設階段為主，分析篩選出施工當中的風險，并對這些風險可能對投資的膨脹進行分析，通過計算，得出一個投資膨脹的概率分布情況，根據(jù)這一概率分布就可以按照年均或是按照年度成本的大小這樣的分攤比例，分攤到項目的年凈現(xiàn)金流當中，最后，再按照財務評價指標的計算方法計算出評價指標。
1.2思路二
思路二在進行財務的評價指標風險分析上與思路一大同小異，其不同之處就在于，思路一研究分析風險主要集中在施工建設階段，而思路二則將重點放在了項目的投資概算上。那么要對項目的可行性進行分析，就需要嚴格的考慮多方面的影響因素，將每一個可能的風險影響因素都考慮在內(nèi)，不僅要考慮當前以及未來的可能影響因素，還要考察大量的歷史資料，并建立起詳細的概算項目，進而對項目的投資進行概算，通過概算的結果辨識項目中的風險的變動狀況，進而在此基礎上通過計算投資膨脹得出財務評價指標。雖然這樣的做法極大地增加了工作量和難度，但是，其反映出來的評價指標則比思路一更加的精確。在電腦科學技術相對發(fā)達的今天，該方法的使用借助于計算機，已經(jīng)不再像以往那樣困難，使得該方法的普及、使用成為可能。
1.3思路三
思路三在進行風險的辨識上就和上面兩種有著很大的區(qū)別了，其風險的辨識是通過分析不同的風險因素對凈現(xiàn)金流的影響，再由此去得出不同的風險影響因素它的概率分布，最后由其風險影響概率分布得出財務的評價指標。其研究主要集中在要開發(fā)的項目的可行性階段，也就是針對即將要開發(fā)的項目先期就做好各項風險評估。根據(jù)目前業(yè)界在建筑項目開發(fā)經(jīng)營風險方面的研究發(fā)現(xiàn)，流通領域是整個的項目開發(fā)經(jīng)營階段的風險主要階段。因此，要最大限度的分析了解項目開發(fā)經(jīng)營階段的風險，重點就在于對流通領域的風險進行詳細的分析、識別和規(guī)避。前兩種思路的風險識別主要集中在了建筑項目開發(fā)經(jīng)營投資階段而忽略了流通領域存在的風險，單純的對投資階段進行風險研究并不能全面的將建筑項目開發(fā)經(jīng)營風險反應到財務指標上。本文在進行建筑項目開發(fā)經(jīng)營風險分析的時候，將采用思路三來進行風險分析。
2 傳統(tǒng)的建筑項目開發(fā)經(jīng)營財務評價指標
當前在對建筑項目開發(fā)經(jīng)營財務評價指標進行研究的時候，通常會用到以下兩種的評價指標，動態(tài)指標和靜態(tài)指標兩種，這兩種指標所反映的內(nèi)容也是完全不一樣的，為了使得其財務的評價指標更加能夠反映出財務的狀況，通常我們采用的是動態(tài)評價指標。之所以采用動態(tài)的評價指標，主要是動態(tài)評價指標與靜態(tài)評價指標相比還考慮了資金在計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流情況，體現(xiàn)了評價過程中的資金的時間價值。也就使得動態(tài)的評價指標具備了更加詳細的評價能力。然而，傳統(tǒng)的財務評價指標，比如凈現(xiàn)值法，該方法在對項目的投資決策進行分析的時候，存在著這樣的一個不可改變的缺陷，那就是，凈現(xiàn)值法所研究的對象是未來的現(xiàn)金流量，而且是在假設該現(xiàn)金流不變的情況下，但是我們都知道，未來的形式是復雜多變的，很難出現(xiàn)一層不變的情況，這也就使得在該方法的指導下所得出的結果很難反映出投資者實際收入與預期收入的區(qū)別。因此，我們得出以下的結論，那就是傳統(tǒng)的投資決策方法對于存在較大風險和不確定性的項目，其評價的結果存在很多不完善的地方。
3 建筑開發(fā)項目的風險評價方法——蒙特卡洛模擬法
建筑工程項目開發(fā)經(jīng)營存往往存在著諸多的不確定性且風險項目較多，針對這一情況，傳統(tǒng)的評價方法無法得出有效的評價結果，而采用敏感分析法和概率分析法又存在著計算難度較高，不確定性因素難以確定的問題。在本文中，我們將要研究的是項目開發(fā)經(jīng)營可行性階段中影響現(xiàn)金流的各個因素的關系，由于要研究的對象較多，不確定性很大，采用傳統(tǒng)的評價方法無法給出精確的評價結果。在這里，我認為采用蒙特卡洛模擬法更加能夠全面的、科學的反映出各個不確定因素的概率分布，并且，采用此方法還可以對多個指標進行計算。
蒙特卡洛模擬法也可以叫做隨機抽樣技術，也就是說它是一種隨機的模擬方法，而在此基礎上，再運用概率和統(tǒng)計的理論實現(xiàn)對隨機性很大且結果很多的問題進行計算的方法。這也使得該方法需要大量的實驗，而試驗次數(shù)越多，結果也就越準確。這在以前，單單依靠人力是很難完成的，也使得這一方法一直沒有能夠得到大力推廣，而在電腦普及的今天，這一方法的運用也就越來越廣。
蒙特卡洛模擬法在現(xiàn)代的建筑工程項目開發(fā)經(jīng)營管理中的應用：
（1）首先要做的就是根據(jù)項目的情況，選擇一個合適該項目的先驗分布模型。其次就是針對項目中的每個活動，在該先驗分布模型上輸入該活動的最大、最小、最可能的估計數(shù)據(jù)。
（2）通過計算機對輸入的數(shù)據(jù)依照一定的規(guī)則進行大量的隨機抽樣。并對抽樣數(shù)據(jù)進行計算得出結果。
（3）得出結果以后，還需要運用統(tǒng)計學來進行數(shù)據(jù)的處理，一般處理后的結果要求是得出最大值和最小值以及數(shù)學期望值，另外，還要得出單位標準偏差。
（4）最后，在經(jīng)由電腦對計算出來的數(shù)據(jù)自動的生成概率分布和累積概率曲線。項目開發(fā)經(jīng)營管理部門就可以依據(jù)這一累積概率曲線來對項目的風險進行詳細的分析了。
結語
財務評價指標對于建筑工程項目開發(fā)經(jīng)營管理來講，有著非同一般的重要性，它的評價準確與否，事關整個的項目開發(fā)經(jīng)營成敗，本文在研究傳統(tǒng)的評價指標優(yōu)劣的基礎上，提出采用蒙特卡洛模擬法來對建筑項目經(jīng)營的財務風險進行評價，并分析了其評價的優(yōu)勢所在。
參考文獻
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