當(dāng)前由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度不斷加大，房地產(chǎn)行業(yè)的獲利水平已難現(xiàn)昔日風(fēng)采，逐漸趨向正常。在這樣的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了增加經(jīng)濟(jì)利益，提高競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，便需要在在各個(gè)工程項(xiàng)目的開發(fā)過程中采取有效的措施控制工程項(xiàng)目的成本。但是在實(shí)際項(xiàng)目成本管理過程中，由于受到工程項(xiàng)目成本管理水平的限制，在最大限度控制建筑工程成本方面還做得不夠。因此，作為房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)單位便需要采取科學(xué)合理的措施，不斷規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為，有效解決當(dāng)前發(fā)展中存在的浪費(fèi)成本的問題，從而有效提高房地產(chǎn)開發(fā)單位的經(jīng)濟(jì)利益。
一、強(qiáng)化房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理重要性
在當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也不斷增大。針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)如果仍然用傳統(tǒng)的成本控制方法是無法滿足當(dāng)前發(fā)展的需要。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，首先就需要從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部入手，采用科學(xué)合理的管理方法提高房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。在企業(yè)的快速發(fā)展過程中，不斷提高產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和降低產(chǎn)品的生產(chǎn)成本是企業(yè)獲得高額利潤(rùn)的主要途徑。但是，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，要想在同一環(huán)境中提高房地產(chǎn)的價(jià)格是非常困難的。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的管理者便只有通過降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本來獲得較高的經(jīng)濟(jì)利益。項(xiàng)目成本管理在應(yīng)用過程中主要就是通過強(qiáng)化整個(gè)工程項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制，有效降低項(xiàng)目成本。項(xiàng)目成本管理的效率在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中具有非常重要的作用。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成因素概述
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，構(gòu)成項(xiàng)目成本的主要因素包括：
1、前期工程費(fèi)。所謂的前期工程費(fèi)用主要是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之前所花費(fèi)的規(guī)劃費(fèi)用、可行性研究費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、測(cè)繪費(fèi)用等。
2、建安工程費(fèi)用。所謂的建安工程費(fèi)用是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的一個(gè)重要組成部分。其中主要包括施工單位按照建筑設(shè)計(jì)圖紙的要求所修建的建筑工程，購買各種設(shè)備設(shè)施以及安裝工程所花費(fèi)的總成本費(fèi)用。建安裝工程費(fèi)用的高低直接影響到整個(gè)工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)建造和質(zhì)量好壞。
3、土地費(fèi)用。土地是國(guó)家發(fā)展過程中一種非常重要的稀有資源，因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的過程中需要承擔(dān)相應(yīng)的土地費(fèi)用。土地費(fèi)用在發(fā)展過程中主要包括了城鎮(zhèn)土地的出讓資金、土地征用費(fèi)用、土地使用契稅、土地交易費(fèi)用等。房地產(chǎn)企業(yè)所獲的土地主要是通過招標(biāo)出讓、協(xié)商出租等形式。其中在我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)中，以招標(biāo)出讓為主。
4、期間費(fèi)用。所謂的期間費(fèi)用主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中各種管理、財(cái)務(wù)、銷售以及所繳納的各種稅費(fèi)等費(fèi)用。其中房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)期間的管理費(fèi)用主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中涉及到的公司員工工資、各種工作費(fèi)用等。財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是指房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目開發(fā)過程中借貸資金所產(chǎn)生的利息費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)銷售過程中所產(chǎn)生的費(fèi)用主要是指由為了銷售產(chǎn)出的相關(guān)費(fèi)用。通常情況下主要是指廣告費(fèi)、樣板房模型費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)用等。
三、項(xiàng)目開發(fā)過程中做好成本管理策略
（一）做好事前、事中、事后全方位的成本管理，形成完善的管理鏈條
在房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目的開發(fā)過程中，管理者應(yīng)該重視工程項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)的成本管理控制，逐漸形成一套完善的項(xiàng)目成本管理控制鏈。
1、事前認(rèn)真做好工程項(xiàng)目的調(diào)查工作
在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開發(fā)之前，應(yīng)該全面做好房地產(chǎn)行業(yè)工程項(xiàng)目的調(diào)查工作。確保房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)資源實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置，從而確保房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量，有效縮短房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間。針對(duì)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，作為房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理人員應(yīng)該嚴(yán)格按照相關(guān)要求審核設(shè)計(jì)方案，確保各項(xiàng)設(shè)計(jì)指標(biāo)科學(xué)合理。同時(shí)，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)招標(biāo)過程中，應(yīng)該堅(jiān)持公平公正的原則，有效利用招標(biāo)環(huán)節(jié)來選擇最優(yōu)的工程施工、采購方案，從根本上控制項(xiàng)目開發(fā)的成本。
2、事中切實(shí)抓好施工階段的成本控制管理
在工程項(xiàng)目開發(fā)過程中，應(yīng)該認(rèn)真做好施工階段的成本管理。施工階段在整個(gè)工程項(xiàng)目開發(fā)中占有非常重要的一部分，相應(yīng)也是資金投入非常大的一個(gè)環(huán)節(jié)，因此，采用科學(xué)合理的手段來控制工程項(xiàng)目施工階段的成本具有非常重要的影響。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的管理者，在開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，應(yīng)該盡早了解當(dāng)前工程的造價(jià)，確保有效控制整個(gè)工程項(xiàng)目的成本。首先堅(jiān)持強(qiáng)化合同管理，有效避免“低價(jià)中標(biāo)，索賠盈利”等現(xiàn)象發(fā)生。針對(duì)違背合同內(nèi)容，提高建筑成本的現(xiàn)象應(yīng)該嚴(yán)格處理，不斷加大合同的執(zhí)行力度，對(duì)于各種違約行為應(yīng)該具有索賠意識(shí)，并且采用強(qiáng)有力的措施維護(hù)好自身的合法權(quán)益；其次是在建筑施工過程中，應(yīng)該不斷完善各項(xiàng)成本建立制度，堅(jiān)持實(shí)行實(shí)時(shí)控制。不僅要確保建筑工程的質(zhì)量，同時(shí)也要最大限度的控制成本；最后還應(yīng)該不斷引進(jìn)新技術(shù)和新材料，改進(jìn)施工技術(shù)，有效縮短建筑工程的施工時(shí)間。從另一方面看，新材料的引用，施工周期的縮短，在一定程度上能夠達(dá)到降低建筑成本的目標(biāo)。
4、事后在工程預(yù)決算過程中的成本控制
為了有效控制整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開發(fā)成本，還需要在工程項(xiàng)目的建設(shè)完成之后實(shí)行造價(jià)決算控制。在建筑工程項(xiàng)目完工之后進(jìn)行竣工結(jié)算，在竣工決算過程中應(yīng)該保證工程資料的真實(shí)性和完整性，對(duì)于工程資料要認(rèn)真審核，保證結(jié)算的準(zhǔn)確性，加強(qiáng)竣工結(jié)算的成本管理，能夠總結(jié)施工過程中的成本管理經(jīng)驗(yàn)，為后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)積累寶貴經(jīng)驗(yàn)。
（二）建立完善成本管理信息體系，為成本管理提供可靠依據(jù)
在建筑工程項(xiàng)目開發(fā)過程中，由于各個(gè)建筑工程項(xiàng)目開發(fā)單位之間存在著不同的差距，為了促使建筑項(xiàng)目開發(fā)單位能夠健康發(fā)展，便需要構(gòu)建一套完善的成本管理信息體系。通過運(yùn)用這套成本管理信息體系，對(duì)建筑單位發(fā)展過程中的各項(xiàng)信息進(jìn)行科學(xué)合理的評(píng)價(jià)。同時(shí)，應(yīng)該建立和完善資源信息庫，其中主要包括信譽(yù)度較好的合作商、材料采購單位等綜合信息。這個(gè)信息體系在運(yùn)用過程中能夠?yàn)檎麄€(gè)建筑工程造價(jià)提供更加準(zhǔn)確的信息。
（三）樹立正確的思想，牢固全員成本控制意識(shí)
在整個(gè)建筑工程項(xiàng)目的開發(fā)過程中，只有所有工作人員樹立了成本控制意識(shí)，才能夠讓成本控制落到整個(gè)建筑工程的各個(gè)環(huán)節(jié)中。首先，作為工程項(xiàng)目的管理人員，應(yīng)該堅(jiān)持從自身入手，不斷加強(qiáng)成本控制系統(tǒng)建設(shè)，為工程項(xiàng)目成本控制營(yíng)造一個(gè)良好的環(huán)境；其次是在整個(gè)工程項(xiàng)目的建設(shè)過程中，還應(yīng)該建立科學(xué)合理的監(jiān)督約束機(jī)制，定期對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行總結(jié)和匯報(bào)。對(duì)于工作表現(xiàn)優(yōu)秀的人員進(jìn)行表揚(yáng)，對(duì)于存在問題的部分和個(gè)人進(jìn)行批評(píng)，逐漸形成競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)的管理鏈。
四、結(jié)論
在社會(huì)快速發(fā)展的背景下，由于受到國(guó)家調(diào)控的影響，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)已經(jīng)無法獲取較高的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)單位在發(fā)展過程中應(yīng)該樹立工程項(xiàng)目成本控制意識(shí)，不斷創(chuàng)新成本管理理念，強(qiáng)化執(zhí)行形式，堅(jiān)持將成本控制落實(shí)到工程項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)中。更重要的是作為房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理者還應(yīng)該具備長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，從全局入手，大大提高整個(gè)建筑工程項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，降低工程造價(jià)的成本，增強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)單位的實(shí)力。
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作者：時(shí)正東
