【摘要】近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模迅速擴張。但隨著國家逐步加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務風險逐漸加大，財務風險管理成為房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的重要問題。
【關(guān)鍵詞】財務風險 房地產(chǎn) 問題 措施
房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型行業(yè)，具有投入大、周期長、收益高、風險大的特點。經(jīng)過十余年的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)獲得了高額的利潤與巨大的發(fā)展。但隨著國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，銀行信貸資金減少，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)分化，房地產(chǎn)企業(yè)也積累了巨大的財務風險。2013年底，商務部研究院信用評級與認證中心與《經(jīng)濟參考報》聯(lián)合發(fā)布的《中國非金融類上市公司財務安全評估報告》披露，房地產(chǎn)行業(yè)已連續(xù)多年位居財務風險最高行業(yè)之首。如何有效防范和降低財務風險，實現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的問題。筆者作為一名執(zhí)業(yè)注冊會計師，在對多家房地產(chǎn)企業(yè)進行審計后對此問題的重要性具有深刻的理解，希望通過本文與各位同行就如何應對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險問題進行討論研究。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險概述及分析
財務風險是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動中，由于各種宏觀與微觀因素的存在，企業(yè)的實際收益與預期收益發(fā)生偏離蒙受意外損失的可能性，主要包括償債風險、籌資風險、利率風險、通貨膨脹風險、市場風險等。近年來，隨著我國經(jīng)濟進入調(diào)整、穩(wěn)定發(fā)展期，貨幣信貸投放速度趨緩，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的資金來源有所減少，稅收、土地、金融政策改革的逐步落實，加之過去多年量價快速增長使得需求透支，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財務風險不斷加大。
（一）宏觀因素分析
與其他行業(yè)相比，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有社會關(guān)注度高、資金投入大、回收速度慢、資產(chǎn)變現(xiàn)能力差等特點，受到國家產(chǎn)業(yè)、稅收、金融政策的影響更大，面臨的各種意外因素也更多。但很多房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)行業(yè)對國家政策以及市場供求的變動缺乏預見或認識不足，認為房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱行業(yè)，會一直得到政府政策的扶持，在人民生活水平不斷提高的情況下存在大量改善居住條件的剛性需求，即使出現(xiàn)國家政策調(diào)整、泡沫增加等情況，也不會對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。正是在這一慣性思維下，很多房地產(chǎn)企業(yè)對我國政府近年來出臺的一系列政策（例如提高土地出讓金、調(diào)高存款準備金率、房產(chǎn)稅改革試點、在房價增長過快的某些城市實行限購等）缺乏事前準備，對其不利影響估計不足，導致企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)嚴重困難。
（二）微觀因素分析
1.過分利用財務杠桿，資產(chǎn)負債率過高。我國房地產(chǎn)企業(yè)籌資渠道狹窄，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)，銀行貸款往往是其籌資的主要來源。即使是已經(jīng)上市的大型房地產(chǎn)公司，負債比重增長也很快。根據(jù)2013年70家上市房企披露的年報，其負債總額為1378.62億元，較2012年1118.48億元約上漲23.26%。在銷售順暢、能夠盈利的情況下，企業(yè)負債比例越高，財務杠桿發(fā)揮的作用越大，利潤的增長幅度會越大。但在目前房地產(chǎn)市場泡沫加劇、有價無市的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售下降、虧損可能性增加的情況下，過高的資產(chǎn)負債率會導致極高的財務風險。
2.缺乏系統(tǒng)的財務風險預警與管理體系。由于房地產(chǎn)經(jīng)營活動非常復雜，經(jīng)營者對房地產(chǎn)行業(yè)的市場發(fā)展很難充分把握，對資金的籌集、運用、收益分配等各環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題也常常無法準確事前預測。管理者與財務人員對財務風險危害的認識與了解不足，風險防范意識不強。即使在出現(xiàn)某些風險預兆的情況下，由于缺乏可以量化的檢測指標，完全依靠財務人員和管理者的主觀判斷，無法精準進行量化分析。
3.房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)周期長，涉及部門和環(huán)節(jié)多，從土地獲得、市場調(diào)研，投資決策、建設(shè)施工，到銷售推廣、物業(yè)管理，涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)、環(huán)保等多個政府部門，資金回籠速度慢，一旦出現(xiàn)資金供應斷裂就會帶來嚴重后果。
4.內(nèi)部控制問題往往在房地產(chǎn)企業(yè)的高額利潤面前被忽視，但目前我國房地產(chǎn)企業(yè)也存在著治理機構(gòu)不完善、資金管理存在較多漏洞、收入成本核算不合理、工程項目管理風險大、審計監(jiān)督流于形式等問題，一旦企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)問題，收入與利潤下降，這些問題就會集中爆發(fā)出來。
二、應對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的措施
（一）通過多種渠道融資，減少對銀行貸款的依賴
在銀根緊縮的情況下，企業(yè)應大力拓展多元化融資渠道。首先，為降低不能按期償債的風險，企業(yè)應盡量擴大權(quán)益性融資比重，比如股權(quán)合作、投資合作、權(quán)益包銷等；其次，有條件的企業(yè)應盡量通過發(fā)行債券、預售按揭貸款、商業(yè)信用等方式籌資；最后，在還款時間方面，要注意短期、中期和長期均衡安排，避免還債期過于集中和還款高峰過早出現(xiàn)。
（二）增強財務風險意識，提高財務管理水平
財務人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和財務管理水平，學會對資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流量表、利潤表、所有者權(quán)益變動表的分析利用，改變以往依靠經(jīng)驗或者主觀判斷進行決策的習慣，根據(jù)企業(yè)客觀情況和外部環(huán)境做出科學合理的判斷和決策。房地產(chǎn)企業(yè)在施工前，要對房地產(chǎn)項目的成本、資金運作、效益回報率等方面做細致的財務預算，事先進行成本預測、事中進行成本計量、事后進行成本分析評價，對各項成本指標進行預測和分解，將成本控制在最小范圍，減少企業(yè)的成本消耗。
（三）不斷完善公司內(nèi)控體系
有效的治理結(jié)構(gòu)是決定公司正常運轉(zhuǎn)和健康成長的基礎(chǔ)，是內(nèi)部會計控制制度的組織保證。首先，要設(shè)立內(nèi)部審計、稽核等專門的監(jiān)督機構(gòu)。要以制度約束人，強化責任追究制度，確保內(nèi)部控制工作真正得到全面落實。其次，要持續(xù)推行內(nèi)部控制制度建設(shè)。構(gòu)建規(guī)范化的內(nèi)部控制體系，對業(yè)務流程進行梳理，編寫崗位職責說明書、制作關(guān)鍵業(yè)務流程圖、制定和完善相關(guān)控制的管理制度，實現(xiàn)管理系統(tǒng)化、程序化，使工作環(huán)節(jié)、業(yè)務步驟清晰可見，順暢運轉(zhuǎn)。應以防范風險為目的，將內(nèi)部控制工作融入日常經(jīng)營管理過程中。
（四）建立有效的風險預警機制
在日常經(jīng)營活動中，企業(yè)要注意通過風險預警機制對生產(chǎn)經(jīng)營活動進行分析計量，結(jié)合實際情況分析存在的問題；在出現(xiàn)可能危害企業(yè)財務狀況的情況時，風險預警機制要及時發(fā)出警告，提醒經(jīng)營者及時采取應對措施，并根據(jù)診斷結(jié)果做出相應的措施，使企業(yè)重新回到正常的運作軌道。
（五）建立和完善預算編制與執(zhí)行制度
房地產(chǎn)企業(yè)應通過建立完善動態(tài)的財務預算，科學、合理地掌控各開發(fā)項目可行性研究、土地招拍掛、施工、銷售等階段的推進程度，加快經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)與回籠，增強公司對資金風險的可預見性和承受能力，實現(xiàn)開發(fā)項目資金風險承受與資源價值創(chuàng)造的最佳結(jié)合，有效規(guī)避資金管理的風險。
三、總結(jié)
在市場競爭日益激烈，政策壓力越來越大的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要提高風險預防意識，不斷加強內(nèi)部控制，降低企業(yè)成本，加強預算管理，提高企業(yè)競爭力，確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
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