首先回顧一下在物業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)資產(chǎn)的概念，以及從法律角度關(guān)于其所有者的歸屬問題和歸屬問題對于企業(yè)發(fā)展的重要意義。因為這對所有的物業(yè)管理企業(yè)來說都是一樣的，定義不清、概念模糊也會在日常經(jīng)營中給企業(yè)帶來很多的風險。
按照企業(yè)資產(chǎn)的定義：資產(chǎn)指企業(yè)擁有或控制的能以貨幣計量的經(jīng)濟資源，包括各種財產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。資產(chǎn)按其流動性（即資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和支付能力）劃分為：流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、長期資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)、生物資產(chǎn)和其他資產(chǎn)等。
那就是說從理論上來講，對于中小企業(yè)型的物業(yè)管理來說，所有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)都是屬于業(yè)主所有或者業(yè)主們所共有，業(yè)主委員會代為處置，而物業(yè)管理公司僅僅擁有使用權(quán)，因此受益也是歸于業(yè)主所有或者業(yè)主委員會所有。這就引出了這樣一個問題，那就是中小型企業(yè)經(jīng)營的應(yīng)該是屬于我們自己的那部分資產(chǎn)還是需要經(jīng)營業(yè)主手中的那部分資產(chǎn)？如果經(jīng)營的是自己手中的那部分資產(chǎn)，則與倉儲管理中的物料保管無異。如果經(jīng)營的是只擁有使用權(quán)卻沒有所有權(quán)的業(yè)主資產(chǎn)，而且收益又全歸業(yè)主或者業(yè)主委員會所有，那么經(jīng)營的推動力又在哪里？畢竟所有的經(jīng)商之道都是以營利為目的的。
所以筆者的理解是，首先，需要剝離掉由物業(yè)公司管理的資產(chǎn)中屬于業(yè)主的那部分，再剝離掉物業(yè)公司中不屬于所有者權(quán)益的那部分資本，這樣剩下的就很少了。尤其是對于一般沒有資本積累的物業(yè)管理中小企業(yè)來說。
因此我們可以得出這樣一個觀點，那就是，如果沒有自持經(jīng)營性物業(yè)，想要躋身于大型一流企業(yè)簡直就是一件不可能的事。
同時，和中小型物業(yè)管理企業(yè)一樣，對于大型物業(yè)管理公司來說，作為一個服務(wù)收費型企業(yè)，需要注意的一點是，所收取的物業(yè)管理費和資產(chǎn)管理費不僅僅在名稱上是不一樣的，在實際的操作過程中的差別也是相當大的。
因為物業(yè)管理公司提供的是物業(yè)服務(wù)，所以就算物業(yè)的價值獲得了上升，業(yè)主們也不會認為這是物業(yè)管理公司起的作用，即使物業(yè)的保全增值中確實有一部分是物業(yè)管理公司提供的服務(wù)所造成的，也不可能從業(yè)主的收益中得到一部分報酬。但是如果業(yè)主將自己的物業(yè)交給專門的資產(chǎn)管理機構(gòu)，收益卻是共同分享的，而損失則是由業(yè)主買單的，因為資產(chǎn)管理機構(gòu)類似于金融證券行業(yè)，“入市須謹慎”。與之形成對比的是，一旦業(yè)主購買的房屋或者商鋪由于政策調(diào)控或者其他原因?qū)е滤麄冑徶玫奈飿I(yè)的市場價格下降，所有業(yè)主們卻會在瞬間達成一致，一起找物業(yè)公司要求進行賠償，在他們的潛意識里，他們是沒有風險的，所有的風險就這樣被轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)管理公司身上。風險和收益也不是對等的，物業(yè)公司往往承擔了許多不必要的風險，而收益卻僅限于自持的那部分資產(chǎn)和少得有點讓人可憐的物業(yè)管理費。
同樣的問題還存在于商品經(jīng)營這個環(huán)節(jié)。從圖1中可知，資本經(jīng)營的重點在于資產(chǎn)經(jīng)營，而資產(chǎn)經(jīng)營又是建立在商品經(jīng)營的前提條件上的。
如果說物業(yè)服務(wù)企業(yè)有提供商品的話，也是屬于那種看不見的隱性服務(wù)，看得見的部分所占比例極低，例如清潔、維修、公用設(shè)備設(shè)施的日常維護，這些日常操作做不好會被業(yè)主指責，做好了卻被認為是應(yīng)該的。而且服務(wù)具有無形性、接觸性、不可存儲性、提供和消費同時性、品質(zhì)差異性，前四個特性就是造成這些問題的根本原因，這給物業(yè)管理公司出了一個很大的難題，怎樣才能讓客戶們感覺到服務(wù)的存在，感受到他們付的物業(yè)費是物有所值的，以及如何避免因這類問題產(chǎn)生的不必要的麻煩和隨之帶來的風險。
筆者認為如何克服上述的困難以及避免前文所述的風險，就需要政府出臺相關(guān)的宏觀調(diào)控政策，例如稅務(wù)部門可以向業(yè)主征收一種類似于房產(chǎn)稅的資產(chǎn)管理稅，并將其中的一部分補償那些從事最基層物業(yè)管理的公司和企業(yè)，這樣不僅可以抑制炒房團推動房價上漲的行為，也可以使得物業(yè)管理公司有繼續(xù)生存下去的可能，也使之能夠獲得一定量的資本積累，進而能夠健康有序的發(fā)展。
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（作者單位：武漢大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院）
