【摘要】近年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控力度不斷加大，城市化進(jìn)程又促生了一大批中小型房地產(chǎn)企業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)的加據(jù)督促房地產(chǎn)企業(yè)要重視企業(yè)管理，特別是加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。文章結(jié)合實(shí)際從分析原因和如何解決問(wèn)題的方面，探討了新時(shí)期中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題。
【關(guān)鍵詞】企業(yè)融資現(xiàn)狀 財(cái)務(wù)狀況分析
房地產(chǎn)是我國(guó)民眾最為關(guān)注的行業(yè)，它直接關(guān)系到民生問(wèn)題。整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，一直也是政府宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容。從2003年8月《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中國(guó)務(wù)院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)到2013年2月20日的“國(guó)五條”。表示了政府重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心和遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的強(qiáng)硬態(tài)度?，F(xiàn)在不僅僅是土地獲取端還是銷售端，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)受著宏觀政策和資金短缺的雙重壓力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該何去何從，成為一個(gè)非常嚴(yán)峻的問(wèn)題。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀分析
（一）企業(yè)融資現(xiàn)狀的分析
資金是企業(yè)生存和發(fā)展不可或缺的“血液”，房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來(lái)源于七個(gè)方面——國(guó)內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購(gòu)房者的定金和預(yù)付款以及其他資金。
自籌資金主要有企業(yè)自籌和向關(guān)系人借貸兩種形式，自籌資金表現(xiàn)為在流動(dòng)資金不足的情況下，企業(yè)向職工集資；向關(guān)系人借貸。兩種方式的利率一般高于同期貨款的利率，而且金額較小，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，只能解決暫時(shí)的問(wèn)題，對(duì)于長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展沒(méi)有根本的影響。
我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)是通過(guò)外資融資的直接融資方面，去獲得資金。這要分兩個(gè)部分來(lái)說(shuō)，對(duì)于很多已經(jīng)進(jìn)入資本市場(chǎng)的大型房地產(chǎn)企業(yè)，他們可以通過(guò)股權(quán)和債權(quán)融資輕易的獲得大量資本，去購(gòu)置土地，去公關(guān)，去擴(kuò)張。但是由于整體宏觀政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越嚴(yán)重的競(jìng)爭(zhēng)以及購(gòu)房人愈來(lái)愈理性的購(gòu)房需求，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)不足以支撐高額的負(fù)債，于是債務(wù)危機(jī)頻現(xiàn)，而且有進(jìn)一步滑入深淵的危險(xiǎn)。從債券融資看，目前我國(guó)企業(yè)的債券市場(chǎng)的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于股票市場(chǎng)的發(fā)展，大企業(yè)都難以通過(guò)發(fā)行債券的方式融集資金，規(guī)模小、信譽(yù)等級(jí)相對(duì)差的中小房地產(chǎn)企業(yè)就更不用說(shuō)了?？抗蓹?quán)和債權(quán)融資來(lái)解決眾多中小企業(yè)，尤其是非國(guó)有中小企業(yè)融資問(wèn)題不現(xiàn)實(shí)。
在當(dāng)前調(diào)控政策的背景下，國(guó)民對(duì)于買房抱有觀望的心態(tài)，這就抑制了房屋銷售。銷售量的降低，為了回籠資金，大企業(yè)尚且需要降低房?jī)r(jià)來(lái)保證資金的流通，更何況中小企業(yè)。然而中小企業(yè)在擁有房源的數(shù)量以及其他一些軟實(shí)力上都存在明顯不足，也就造成了房地產(chǎn)企業(yè)較少的預(yù)售房款。所以就目前來(lái)看，在房屋預(yù)收款下降的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要取決于銀行貸款。
（二）企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的分析
財(cái)務(wù)控制薄弱，缺乏具體的財(cái)務(wù)制度。當(dāng)前，中小房產(chǎn)企業(yè)普遍存在財(cái)務(wù)控制薄弱的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在：一是對(duì)現(xiàn)金管理不嚴(yán)，導(dǎo)致資金閑置或不足。在中小企業(yè)中，很少有一家制定出較完善的正式財(cái)務(wù)制度。一些企業(yè)的資金使用缺乏計(jì)劃安排，使財(cái)務(wù)陷入困境；二是在資金流入不足的情況下，企業(yè)資金支出的審查顯得不夠嚴(yán)格，職工各項(xiàng)費(fèi)用的報(bào)銷過(guò)于寬松，造成了部分員工的投機(jī)行為；三是缺乏對(duì)收入、成本、利潤(rùn)的分析，平時(shí)只關(guān)注現(xiàn)金流，缺乏對(duì)項(xiàng)目工程投入產(chǎn)出比的考慮。
管理模式僵化，管理觀念陳舊。中小企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的高度統(tǒng)一，表現(xiàn)出企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者集權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)管理者思想落后，管理能力差，僅憑經(jīng)驗(yàn)和感覺(jué)管理，缺乏對(duì)財(cái)務(wù)管理理論方法的認(rèn)識(shí)和研究，更缺乏現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理觀念，使其職責(zé)不分，越權(quán)行事，財(cái)務(wù)監(jiān)控不到位，財(cái)務(wù)管理失去了在企業(yè)管理中應(yīng)有的地位和作用。
少數(shù)納稅人文化層次和現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理理念欠佳，不能按照《征管法》和稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求建賬，主觀隨意性太大，收支無(wú)發(fā)票，收入隨意報(bào)，記賬的業(yè)務(wù)只是非開票不可的業(yè)務(wù)，有的記賬只是形式主義，為了應(yīng)付稅務(wù)機(jī)關(guān)。財(cái)務(wù)人員、辦稅人員素質(zhì)參差不齊，由于新辦企業(yè)不斷增加財(cái)務(wù)人員緊缺，老會(huì)計(jì)有一定水平，但一人代幾個(gè)單位的帳，時(shí)間上不能保證；新會(huì)計(jì)不是缺理論知識(shí)，就是少實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)；更主要的原因是企業(yè)是老板，工資由老板發(fā)，不聽(tīng)老板的就被炒魷魚，所以會(huì)計(jì)只能根據(jù)老板提供的票據(jù)“做賬”、“圓賬”。
二、解決中小企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的對(duì)策
隨著中小房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)問(wèn)題日漸突出，企業(yè)要想在市場(chǎng)上走得更深更遠(yuǎn)，工作任務(wù)就更加艱巨，必須采取有效措施予以解決。
制定科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)制度，建立規(guī)范的財(cái)務(wù)制度。加強(qiáng)企業(yè)的治理建設(shè)，逐步改變企業(yè)用人方面任人唯親，家庭成員占據(jù)重要的管理崗位，決策上獨(dú)斷專行的現(xiàn)狀。引進(jìn)優(yōu)秀的管理人才，提高經(jīng)營(yíng)決策的科學(xué)性，降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的信用水平，來(lái)吸引外部投資，爭(zhēng)取銀行貸款。
加強(qiáng)企業(yè)管理，核準(zhǔn)資金費(fèi)用支出的真實(shí)性。要真正認(rèn)識(shí)到管好、用好、控制好資金不單是企業(yè)財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，而是關(guān)系到企業(yè)的各個(gè)部門、各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，把強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理尤其是資金管理貫徹落實(shí)到企業(yè)內(nèi)部的各環(huán)節(jié)、各個(gè)職能部門。提高資金使用效率，要充分預(yù)測(cè)到資金回收和支付的時(shí)間，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的分析，調(diào)整營(yíng)銷政策，實(shí)現(xiàn)資金運(yùn)用和來(lái)源的有效結(jié)合，使資金的使用達(dá)到最佳效果。
加強(qiáng)財(cái)會(huì)人員隊(duì)伍建設(shè)，提高全員管理素質(zhì)。根據(jù)《會(huì)計(jì)法》的有關(guān)要求，對(duì)財(cái)會(huì)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和政治思想教育，不斷提高自身的綜合素質(zhì)，特別要加強(qiáng)財(cái)會(huì)人員職業(yè)道德和職業(yè)紀(jì)律教育，增強(qiáng)財(cái)會(huì)人員的監(jiān)督意識(shí)，認(rèn)真履行好會(huì)計(jì)監(jiān)督制度的職責(zé)。同時(shí)注重財(cái)會(huì)人員知識(shí)的更新，要根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法不斷更新的實(shí)際，自覺(jué)把各種自動(dòng)化程序引入到企業(yè)會(huì)計(jì)管理中。
