自2010年，國家頒布了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》后，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了很大的變化，全國快速上漲的房價(jià)得到了一定的抑制，也使得地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了低迷。隨之帶來的實(shí)體行業(yè)發(fā)展疲軟，國家GDP從過去的高歌猛進(jìn)到如今的“中產(chǎn)收入陷阱”，作為國家支柱的地產(chǎn)也被邊緣化。隨著各城市新房庫存過高，居民住房以及投資需求無法釋放，2015年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，對能夠一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的家庭購二套房，最低首付不低于40%，并且購買2年以上的普通住房銷售免征營業(yè)稅。央行也給地產(chǎn)行業(yè)帶來了好消息，連續(xù)3次降息，給處于低迷的地產(chǎn)行業(yè)注入了強(qiáng)心劑，可以肯定2015年將是地產(chǎn)行業(yè)的新契機(jī)，但我們也要注意到在如此利好的條件下，地產(chǎn)行業(yè)更應(yīng)抓住契機(jī)，針對自身的管理進(jìn)行一次梳理，以迎接更加快速的市場變化。因此地產(chǎn)企業(yè)更要加快自身財(cái)務(wù)管理水平，尋找出符合地產(chǎn)行業(yè)自身規(guī)律的財(cái)務(wù)管理體系。
近年來地產(chǎn)企業(yè)爆出了很多財(cái)務(wù)管理問題，例如財(cái)務(wù)報(bào)表做假、資金監(jiān)管缺失、等。輕者對企業(yè)形象造成負(fù)面影響，重者造成企業(yè)的破產(chǎn)與倒閉。過去研究者認(rèn)為是由于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度以及財(cái)務(wù)職能體系不健全所導(dǎo)致的，但我們認(rèn)為更深層次原因在于企業(yè)對財(cái)務(wù)戰(zhàn)略以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系的偏差。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)系統(tǒng)由于內(nèi)外環(huán)境各種難以預(yù)測或無法估計(jì)和控制的因素作用，使得財(cái)務(wù)系統(tǒng)運(yùn)行偏離預(yù)期目標(biāo)而形成的經(jīng)濟(jì)損失或額外收益。從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)分析，一般的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下二個(gè)方面：
其一，因經(jīng)營不善無力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行的是資本金制度， 但大部分在初期階段均以負(fù)債籌資為主，自有資本金比例相當(dāng)?shù)停罅康馁Y金來源于借貸。例如，某些地產(chǎn)公司首先在土地市場標(biāo)得一級土地，再以土地作為抵押向銀行申請貸款，取得負(fù)債投資。如果公司不能按期收回投資并取得預(yù)期收益，那么必將面臨無法償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，其結(jié)果不僅導(dǎo)致資金緊張， 影響公司信譽(yù)度，甚至還可能因不能償還債務(wù)而導(dǎo)致公司倒閉。調(diào)查顯示，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均高達(dá)75%，有的甚至超過90%，遠(yuǎn)高于國際上公認(rèn)的60%的警戒線。融資渠道單一，資金結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，資金使用成本高一直是地產(chǎn)企業(yè)在資金層面的頑疾。在資金投資房地產(chǎn)就能賺錢的所謂高回報(bào)率的趨動(dòng)下，很多企業(yè)不顧能否償還本金及高利率的風(fēng)險(xiǎn)，過度地、鋌而走險(xiǎn)進(jìn)行名目繁多的籌融資活動(dòng)，如資金空轉(zhuǎn)、短期借貸、流動(dòng)資金貸款、大面額存單轉(zhuǎn)貸等，為企業(yè)埋下了到期支付能力及復(fù)利負(fù)擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
其二，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇偏差造成的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略指企業(yè)為了生存，在充分考慮企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的基礎(chǔ)上，選擇和確定企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，依靠企業(yè)內(nèi)部能力將其付諸實(shí)踐，現(xiàn)實(shí)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略比較側(cè)重于資金的籌備與使用。地產(chǎn)企業(yè)在選擇適合自身的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略時(shí)，應(yīng)考慮到投融資的戰(zhàn)略、資本運(yùn)營的戰(zhàn)略、收益分配的戰(zhàn)略等，三者缺一不可。而現(xiàn)實(shí)中有的企業(yè)重分配戰(zhàn)略、有的企業(yè)重運(yùn)營戰(zhàn)略，都無法從全面的角度去制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，進(jìn)而造成了在財(cái)務(wù)管理、財(cái)務(wù)制度上的缺失與漏洞，更使財(cái)務(wù)人員有機(jī)可乘，讓監(jiān)管形同虛設(shè)。
面對以上問題我們不得不思考，如何才能合理有效的制定企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略并及時(shí)做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系，及早預(yù)防財(cái)管問題的出現(xiàn)？首先，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)整體發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行資金的安排和籌劃，首要問題是如何籌措企業(yè)所需要的資金，確定向誰、在何時(shí)、如何籌集等問題。接著考慮到資產(chǎn)投資，將主要精力放在投資的目標(biāo)、 原則、 規(guī)模、模式上，把資金流動(dòng)與企業(yè)整體戰(zhàn)略緊密結(jié)合。在政府的高力度政策調(diào)控和市場需求萎靡的情況下，應(yīng)該以收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略為主，選擇項(xiàng)目慎重、對投資主體需嚴(yán)格考量；在政府大力扶持以及市場需求釋放的情況下，在進(jìn)取型的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略時(shí)，也需考慮負(fù)債以及資本運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。因此地產(chǎn)企業(yè)在資金有效利用和資金管理方面要根據(jù)內(nèi)外部投資環(huán)境以及市場變化做出長期的規(guī)劃和整體部署。
地產(chǎn)企業(yè)需逐步建立起企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。通過對企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行跟蹤、記錄和計(jì)量，考核實(shí)際情況與目標(biāo)、預(yù)算之間的差異，分析偏差存在的原因以便查找出潛在的財(cái)務(wù)危機(jī)；比對一定時(shí)期的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，當(dāng)出現(xiàn)可能危害企業(yè)財(cái)務(wù)的因素時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)控體系能預(yù)發(fā)警告，提及早做出準(zhǔn)備或采取對策，避免潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)演變成現(xiàn)實(shí)的損失；通過對監(jiān)測結(jié)果的分析，診斷企業(yè)營運(yùn)狀況的優(yōu)劣，找出財(cái)務(wù)問題的關(guān)鍵點(diǎn)，根據(jù)監(jiān)測、診斷的結(jié)果， ，使陷入危機(jī)或具有潛在財(cái)務(wù)危機(jī)的企業(yè)能夠在短時(shí)間內(nèi)恢復(fù)到正常運(yùn)轉(zhuǎn)軌道上來。
如今的地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了行業(yè)重組、政策沖擊以及消費(fèi)者信心重塑后，財(cái)務(wù)管理已逐漸走向?qū)I(yè)化、系統(tǒng)化；但從財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的角度來建立地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控體系依然是地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)。地產(chǎn)企業(yè)必須發(fā)揮財(cái)務(wù)戰(zhàn)略在財(cái)務(wù)管理中的根本性作用，以保證良好的財(cái)務(wù)運(yùn)作為企業(yè)成熟發(fā)展的前提。同時(shí)在330新政的支持下，尋找到既符合市場發(fā)展規(guī)律又能配合自身發(fā)展的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，建立符合地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)律的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控體系，才能實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效預(yù)防，實(shí)現(xiàn)企業(yè)長期的發(fā)展，獲得企業(yè)持續(xù)性核心競爭力。
