【摘 要】 近20年來，房地產(chǎn)行業(yè)猶如賽車駛進了快車道，風(fēng)光無兩，已經(jīng)成為了國家經(jīng)濟中具有相當(dāng)大比例的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，隨著經(jīng)濟大環(huán)境的衰退以及國家不斷出臺政策穩(wěn)定房價抑制價格上漲，房地產(chǎn)企業(yè)終于引來寒冬。同時，房地產(chǎn)企業(yè)本身經(jīng)營也存在著較大的問題，其中，在最主要的也是關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)命脈的成本管控方面，由于各種各樣的原因存在著相當(dāng)多的問題。本文通過對目前在國際國內(nèi)經(jīng)濟大環(huán)境的新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的成本控制進行分析探討，對房地產(chǎn)企業(yè)成本費用需要解決的成本費用問題，提出連串具體的建議和實際措施，對目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有相當(dāng)重要的實際意義。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)；成本費用；成本管理；成本控制
前言
房地產(chǎn)企業(yè)要提升項目的利潤空間取得超額的經(jīng)濟效益，就必須加強成本費用的管控。房地產(chǎn)企業(yè)的利潤計算是銷售收入減去項目固定費用、臨時費用和稅金后，剩下就是企業(yè)的利潤。在項目其他預(yù)算條件都不變的情況下，直接對企業(yè)的成本費用進行壓縮和管控，是提升企業(yè)利潤的最有效的途徑。房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷通過完善和加強成本費用管控，才能使企業(yè)提升整體的運營效率，增強企業(yè)在市場中競爭力，在經(jīng)濟環(huán)境的新形勢下謀求生存。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用管控成為了企業(yè)的關(guān)鍵問題。
1 房地產(chǎn)企業(yè)的成本明細
房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中涉及很多方面的成本，其中，土地費用、項目建安費用、公共設(shè)施費用、項目前期的工程費用等都在整個項目開發(fā)預(yù)算中占據(jù)了很大的比例。另外，項目開發(fā)的過程還包括一些比較繁瑣細雜的成本支出，本文并不一一進行費述。
1.1土地費用
土地費用基本都是指房地產(chǎn)企業(yè)在通過招標、拍賣等方式購得土地經(jīng)營所有權(quán)方面的費用以及土地原有居民和商業(yè)建筑的拆遷費用等為主要費用內(nèi)容。在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)運營中，土地費用占據(jù)了相當(dāng)大比例的成本支出，因此，土地成本費用的有效管控，對整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制有關(guān)鍵的作用，必須引起房地產(chǎn)開發(fā)公司的高度重視。
1.2項目建安費用
建筑安裝工程費用，簡稱建安費用，又叫做房屋建筑安裝造價，通常是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程中的房屋建筑工程的費用支出，其中包括建筑設(shè)備、材料以及安裝工程的費用等等。建安費用由于涉及到采購渠道、付款形式、材料設(shè)備的質(zhì)量和安全性等眾多細節(jié)方面的問題，因此費用的支出相對難以管控，是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的重點和難點。
1.3公共設(shè)施費用
公共設(shè)施費用主要分為基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施兩個大費用?；A(chǔ)設(shè)施費用一般指項目中的道路、供水、供電、通訊、排污、周邊綠化等方面的建設(shè)費用。而公共配套設(shè)施費用一般指公交戰(zhàn)場、各類共用線路、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及各種相應(yīng)的建筑物等的建設(shè)費用。
1.4項目前期的工程費用
項目前期的工程費用一般的情況下都會計算在項目工程的整體預(yù)算范圍內(nèi)，主要包括項目前期規(guī)劃、項目施工周圍的地質(zhì)環(huán)境勘察、方案可行性研究費、設(shè)計費等多種。
2 房地產(chǎn)企業(yè)成本費用控制存在的問題
目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面已經(jīng)有了很大的進步，但是與國外大型的成熟房地產(chǎn)企業(yè)相比較，仍然有很大的區(qū)別。其中，成本管控觀念落后、管控制度不健全以及監(jiān)理不嚴格等是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本控制過程中比較突出的問題。
2.1觀念落后
目前國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)一直沿用傳統(tǒng)的管理制度，忽視了項目設(shè)計準確時的各種成本費用控制，后期銷售階段的成本費用也得不到有效的控_制，僅僅只是針對財務(wù)部門進行管控，無法做到從整個格局和全局進行統(tǒng)籌策劃，沒有一個很好的成本費用管控制度。
2.2管控制度不健全
國內(nèi)目前的房地產(chǎn)企業(yè)由于一直以來的傳統(tǒng)管理模式，對企業(yè)最重要的成本費用管控這點卻是不太重視，企業(yè)內(nèi)部也沒有對成本費用管控作出明文規(guī)定，就算有規(guī)定也因為存在各種制度不嚴格和獎罰不分明的情況，而變成一張無效的紙張，所以房地產(chǎn)企業(yè)成本費用管控則是以形式主義大于實際意義的存在。
2.3監(jiān)理不嚴格
房地產(chǎn)企業(yè)很多都沒有設(shè)立專業(yè)的監(jiān)理制度，在工程項目施工過程中，基本都是外聘的監(jiān)理人員，或者是直接掛靠相熟的監(jiān)理單位，導(dǎo)致工程監(jiān)理不嚴格而且監(jiān)理人員的專業(yè)水平良莠不給工程的質(zhì)置跟很多方面都帶來許多不穩(wěn)定因素。
3 房地產(chǎn)企業(yè)成本費用控制策略
針對以三項房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中比較突出的成本管控所存在的問題，企業(yè)可以有意識地采用以下策略進行改正：樹立正確的成本意識；建立有效的成本控制獎罰制度以及制定實施合理的監(jiān)理制度等。
3.1樹立成本意識
首先要讓房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人認識到成本費用管理的重要性，培養(yǎng)其這樣的意識，從內(nèi)心和實際行動將成本費用控制重視起來，由上而下影響到和深入到每個郃門、每個崗位、每個員工的心中，讓他們也一樣重視起成本費用管理。
3.2建立成本控制獎罰制度房地產(chǎn)企業(yè)單單形成一個成本費用管控的概念還是不夠，需要給員工做出實際行動的表,可以將個人的實際收益與工程成本收益形成掛鉤，形成一個獎罰制度。
3.3制定實施合理的監(jiān)理制度房地產(chǎn)企業(yè)需要在項目過程中建立一個嚴格監(jiān)理制度，不能為了節(jié)約一點小成本而聘請一些專業(yè)知識不高的監(jiān)理人員，而聘請專業(yè)的監(jiān)理人員不僅在施工中能依照圖紙給現(xiàn)場施工人進行合理的指導(dǎo)，避免施工中出現(xiàn)質(zhì)量問題。
4 結(jié)語
房地產(chǎn)企業(yè)隨著經(jīng)濟發(fā)展儼然成為了國民經(jīng)濟中非常重要的一部分。由于行業(yè)投資大、建設(shè)周期長等特殊性，需要靠全企業(yè)的員工共同參與，加強對各個工作環(huán)節(jié)的成本管控，同時，領(lǐng)導(dǎo)階層也要做出正確的戰(zhàn)略決策并建立規(guī)范的企業(yè)成本管理制度。只有通過企業(yè)員工的共同努力，才能使房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中實現(xiàn)并達到成本費用的有效管控，使企業(yè)在競爭日益激烈、市場環(huán)境越來越嚴峻的新形勢中立于不敗之地。
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