一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月，我國(guó)商品房待售面積為6.96億平方米，較上月增加1004萬(wàn)平方米，比2014年增加了近1億平方米，創(chuàng)下了史上最高水平。這里提到的商品房待售面積還只是顯性庫(kù)存，并未將大批在建項(xiàng)目和立項(xiàng)未動(dòng)工項(xiàng)目計(jì)算進(jìn)去，如果將這些也考慮進(jìn)去的話，我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存量之高不言而喻。中國(guó)社科院最新發(fā)布的《中國(guó)住房報(bào)告（2015-2016）》顯示，截至2015年底，我國(guó)商品房總庫(kù)存預(yù)計(jì)為39.96億平方米。其中現(xiàn)房庫(kù)存約4.26億平方米，至少需要23個(gè)月去消化；期房庫(kù)存約35.7億平方米，需要4-5年的時(shí)間進(jìn)行消化。2016年初，我國(guó)多個(gè)地區(qū)打響房地產(chǎn)去庫(kù)存攻堅(jiān)戰(zhàn)，推出了包括降稅、補(bǔ)貼、公積金、租售并舉等在內(nèi)的去庫(kù)存一攬子政策，并把提高住房保障貨幣化安置比例當(dāng)成去庫(kù)存有力支撐[1]。但效果卻不甚理想，仍未扭轉(zhuǎn)庫(kù)存高企現(xiàn)狀，再次證明高庫(kù)存的嚴(yán)峻性。
加之中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)兼具普通商品市場(chǎng)及特殊商品市場(chǎng)運(yùn)行的雙重特征，即同時(shí)具有土地的有限性、房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)性、資本的密集性，以及受地理位置影響等特殊性。此外，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)交易的時(shí)間較短，不到20年的時(shí)間，還處于起步階段，房地產(chǎn)的投資主體和需求主體在相當(dāng)大的程度上還帶有一定的盲目性。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)庫(kù)存高企的原因
政府當(dāng)前推行的信貸杠桿、購(gòu)置稅費(fèi)減免、優(yōu)化落戶、房?jī)r(jià)補(bǔ)貼等措施，形式上都未超出刺激消費(fèi)需求側(cè)范圍，在改善房地產(chǎn)供給側(cè)方面著力不多，去庫(kù)存效果自然難以達(dá)到預(yù)期效果。而目前我國(guó)房地產(chǎn)高庫(kù)存的根本原因就是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)的“供需錯(cuò)配”。具體原因有四個(gè)：一是開發(fā)商和購(gòu)房者的投資、購(gòu)買行為，很大程度上依據(jù)政府價(jià)格信號(hào)進(jìn)行；二是房地產(chǎn)催發(fā)的土地財(cái)政的驅(qū)動(dòng)，使地方政府追求土地收益最大化；三是與我國(guó)資源要素市場(chǎng)化改革滯后相關(guān)，房地產(chǎn)的兩大資源供給——土地和金融都來(lái)源于政府；四是與現(xiàn)階段不同城市的資源、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分化及人口流入、流出的城鎮(zhèn)化特征密切相關(guān)[2]。這也是去庫(kù)存陷入“邊去邊增”致命怪圈的根源。顯然，僅寄希望刺激消費(fèi)側(cè)來(lái)解決去庫(kù)存問(wèn)題，只能是治標(biāo)不治本之舉。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存，當(dāng)務(wù)之急是既要在刺激消費(fèi)側(cè)用力，更要在供給側(cè)用力，推出系列改善房地產(chǎn)供給側(cè)過(guò)硬的長(zhǎng)效機(jī)制。
三、加快供給側(cè)改革的重點(diǎn)
從當(dāng)前形勢(shì)看，加快房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革，應(yīng)重點(diǎn)抓好以下幾個(gè)方面：
第一，合理規(guī)劃住宅用地，限制土地供應(yīng)。房地產(chǎn)的高庫(kù)存雖然受到市場(chǎng)大環(huán)境的嚴(yán)重影響，但也存在土地供應(yīng)過(guò)于集中、規(guī)模過(guò)大、住宅用地規(guī)劃布局不合理等問(wèn)題。對(duì)此，地方政府應(yīng)主動(dòng)控制土地供應(yīng)，包括減少城市綜合體、商業(yè)的土地供應(yīng)，嚴(yán)格加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)用地管理，各級(jí)國(guó)土部門切實(shí)履行職責(zé)，制定房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃。同時(shí)，建立對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地上級(jí)政府和上級(jí)人大共同監(jiān)督機(jī)制，抑制下級(jí)政府房地產(chǎn)用地審批權(quán)力過(guò)大和失控問(wèn)題[3]。對(duì)已批出去的土地，要引導(dǎo)企業(yè)調(diào)整土地用途；對(duì)正在開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，允許企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)的情況調(diào)整開發(fā)節(jié)奏和戶型結(jié)構(gòu)。
第二，減稅降費(fèi)，降低房地產(chǎn)業(yè)成本。目前，國(guó)家出臺(tái)政策降低了除一線城市和部分二線城市之外其他城市的房地產(chǎn)契稅、營(yíng)業(yè)稅征收比例，降低了交易成本。但房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、附加稅、企業(yè)所得稅等房地產(chǎn)相關(guān)稅收，在整體稅收收入中仍占到30%。開發(fā)商受制于拿地成本及稅費(fèi)支出，造成產(chǎn)品價(jià)格下降空間有限。因此，減稅降費(fèi)成為供給側(cè)改革的第一要?jiǎng)?wù)。政府要加大財(cái)稅體制改革力度，并結(jié)合“營(yíng)改增”，科學(xué)合理分配稅源，建立中央與地方政府財(cái)稅與事權(quán)相匹配的財(cái)稅體制，消除地方政府對(duì)土地財(cái)政過(guò)度依賴，減稅降費(fèi)，提升地產(chǎn)企業(yè)促銷去庫(kù)存的積極性。目前，已有部分城市出臺(tái)政策，降低房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)稅費(fèi)，獲得了良好的市場(chǎng)反響。
第三，扶持優(yōu)質(zhì)企業(yè)，滿足市場(chǎng)新需求。一邊是傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的壓力，另一邊則是市場(chǎng)需求趨于多元化、細(xì)分化，對(duì)品質(zhì)地產(chǎn)的新興需求缺少有效供給。供給側(cè)改革并非是忽視消費(fèi)者的需求，而是根據(jù)真實(shí)需求創(chuàng)造有效供給?；谶@一現(xiàn)狀，政府應(yīng)加大政策傾斜、拿地優(yōu)惠力度，鼓勵(lì)企業(yè)探索養(yǎng)老、健康、文化旅游等特色地產(chǎn)開發(fā)模式，引導(dǎo)企業(yè)加大對(duì)綠色節(jié)能、智能化、住宅產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品的研發(fā)投入，提升供給側(cè)的產(chǎn)品制造、升級(jí)能力[4]。政府制定適宜的產(chǎn)業(yè)政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)升級(jí)，良性兼并，從而在產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)升級(jí)的基礎(chǔ)上創(chuàng)造、引領(lǐng)并滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的新需求，高效高質(zhì)去庫(kù)存。
第四，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，改革戶籍制度。截至2015年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到56.1%，城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到了7.7億，但按戶籍人口計(jì)算，城鎮(zhèn)化率比這一數(shù)字低約17個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快無(wú)疑會(huì)激發(fā)住房消費(fèi)需求，有助于化解庫(kù)存。眾所周知，中國(guó)目前的戶口政策大大限制了勞動(dòng)力的流動(dòng)，而供給側(cè)改革的一個(gè)重點(diǎn)就是要讓生產(chǎn)要素充分流動(dòng)，打破限制要素流動(dòng)的障礙。實(shí)施戶籍制度改革要堅(jiān)持“區(qū)別情況、分類指導(dǎo)”的原則，即由各地根據(jù)中央的總體要求和政策安排，因地制宜地實(shí)行差別化落戶政策[5]。
總之，房地產(chǎn)去庫(kù)存是一場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)，解決庫(kù)存高企問(wèn)題需要從社會(huì)、政府、企業(yè)多方面著手，既要有政策支持，也需要思想的轉(zhuǎn)變，只有這樣，才能夠真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的安全軟著陸。
（作者單位：湖南省委黨校研究中心（決策咨詢中心））
參考文獻(xiàn)：
[1] 莫開偉.房地產(chǎn)去庫(kù)存 關(guān)鍵要抓好供給側(cè)[N].中國(guó)企業(yè)報(bào)，2016-01-12（02）
[2] [4]搜狐新聞網(wǎng).全力推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)改革 才能更好的去庫(kù)存.2016-03-12 http：//mt.sohu.com/20160312/n440198743.shtml
[3] 范唯.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、問(wèn)題以及供給側(cè)改革重點(diǎn).[J].理論研討，2016（09）.223
[5] 新華網(wǎng).中央政治局通過(guò)戶籍改革方案 不搞指標(biāo)分配.2014-07-02http：//news.xinhuanet.com/yzyd/house/20140702/c_1111412338.htm
