財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件，擴(kuò)大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人可扣除土地價(jià)款的范圍，解決了舊改項(xiàng)目中發(fā)生的大量拆遷補(bǔ)償費(fèi)抵扣問題，為房企減輕了稅負(fù)。金地集團(tuán)財(cái)務(wù)部助理總稅務(wù)師胡曉玲難掩內(nèi)心的激動(dòng)：“這個(gè)政策就像過年收到的大紅包！”
抵扣范圍放寬 改建工程最受益
金地集團(tuán)是一家總部位于深圳的大型上市房企，主要業(yè)務(wù)包括住宅開發(fā)與銷售、商用地產(chǎn)開發(fā)與銷售及持有運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)等，2016年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1006.3億元。
“《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）一發(fā)布，我就感覺心中的石頭終于落下了。”胡曉玲說：“2016年5月，全面推開營改增試點(diǎn)后，我們一直在關(guān)注后續(xù)的配套政策，特別是涉及房地產(chǎn)開發(fā)的政策，我們最關(guān)切的就是稅負(fù)能否實(shí)現(xiàn)下降?！?
與《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）相比，財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件第七條明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等，這就意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在繳納增值稅前可以扣除的范圍擴(kuò)大了。
胡曉玲介紹：“以金地集團(tuán)在北京一個(gè)項(xiàng)目為例。該項(xiàng)目是在2016年5月1日以后取得的施工許可證，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。該項(xiàng)目土地成本22.1億元，其中拆遷補(bǔ)償費(fèi)6.38億元。按以前的規(guī)定，拆遷補(bǔ)償費(fèi)在計(jì)算增值稅時(shí)不能在銷售額中扣除。財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件發(fā)布后，公司支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)允許扣除，這樣就可以少繳納增值稅6323萬元。”
深圳市心海騰楗投資發(fā)展有限公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目公司。該公司目前的心海城項(xiàng)目是近期深圳市坪山區(qū)熱門的房地產(chǎn)項(xiàng)目，建成之后將是集住宅、商業(yè)、金融于一身的城市綜合運(yùn)營體，不僅將大大改善坪山區(qū)的城市面貌和市民生活居住環(huán)境，也將為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力。該項(xiàng)目共分三期開發(fā)，總占地11.7萬平方米，總建筑面積60萬平方米。項(xiàng)目一期尚未完工，2016年9月底開始預(yù)售，截至2016年12月，預(yù)繳增值稅2006.11萬元。
根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年第18號(hào)公告和財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)項(xiàng)目除外），能從銷售額中扣除的只有土地價(jià)款。而對(duì)于舊改項(xiàng)目來講，拆遷款占了很大比例的土地成本，如果這塊不能扣除，對(duì)房企的稅負(fù)影響很大。
心海騰楗投資發(fā)展有限公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人喻賽男介紹：“房地產(chǎn)企業(yè)在舊改項(xiàng)目中會(huì)發(fā)生大量的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，這些費(fèi)用既不能取得增值稅專用發(fā)票，也無法取得財(cái)政票據(jù)，從而無法增加進(jìn)項(xiàng)稅額或者抵減銷售額，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)不合理增加。我公司心海城二期三期新項(xiàng)目，都會(huì)涉及數(shù)億元的拆遷補(bǔ)償款?！?
深圳市深業(yè)泰然（股份）有限公司財(cái)務(wù)人員晏華介紹，深業(yè)泰然負(fù)責(zé)統(tǒng)籌開發(fā)的車公廟片區(qū)是深圳市企業(yè)聚集、舊城改造項(xiàng)目眾多的地區(qū)之一，公司在該片區(qū)舊改項(xiàng)目單拆遷補(bǔ)償費(fèi)一項(xiàng)就高達(dá)10億元，根據(jù)財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件規(guī)定，公司增加扣除金額近10億元，將為企業(yè)減少增值稅約9910萬元。
坪山區(qū)國稅局稅源管理一科副科長周金根表示：“房地產(chǎn)業(yè)是營改增重要行業(yè)之一，特別是營改增全面試點(diǎn)之后，所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額都納入抵扣范圍，對(duì)于一線城市的樓市有著積極的影響。坪山區(qū)主要的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都是舊改工程，做好舊改工程的涉稅服務(wù)對(duì)于鞏固營改增全面擴(kuò)圍工作成果具有重大意義?！?
周金根介紹，財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件發(fā)布后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。不能取得財(cái)政票據(jù)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，取得稅務(wù)局認(rèn)可的真實(shí)的證明材料也可以在銷售額中扣除。舉個(gè)例子，假設(shè)土地成本是22200萬元（含拆遷補(bǔ)償是11100萬元），拆遷補(bǔ)償能抵扣，則企業(yè)少繳納增值稅1100萬元。
母公司拿地 項(xiàng)目公司開發(fā)可扣除土地價(jià)款
在房地產(chǎn)開發(fā)中，母公司拿地，項(xiàng)目公司開發(fā)是普遍做法。財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件發(fā)布前，土地價(jià)款如何扣除是這種運(yùn)作模式面臨的很大挑戰(zhàn)。
“記得2009年的時(shí)候，財(cái)務(wù)經(jīng)理讓我算一下母公司前段時(shí)間剛拍下的一塊地，放到新成立的項(xiàng)目公司開發(fā)，如果平價(jià)轉(zhuǎn)讓怎么繳稅。我粗略算了一下，平價(jià)轉(zhuǎn)讓要繳3%契稅，兩個(gè)公司各繳印花稅0.05%，僅這兩項(xiàng)就要繳土地價(jià)款3.1%的稅費(fèi)，可不是一個(gè)小數(shù)字。”深圳市泰富華瀾灣置業(yè)有限公司奧園·翡翠東灣花園項(xiàng)目財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人鄒敏說，財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件發(fā)布后，明確母公司拍下的土地直接簽個(gè)補(bǔ)充協(xié)議給全資子公司開發(fā)，就可以扣除土地價(jià)款等費(fèi)用，避免了以前轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的中間稅費(fèi)。
胡曉玲介紹，財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件第八條規(guī)定了房地產(chǎn)項(xiàng)目公司扣除土地價(jià)款等費(fèi)用的三個(gè)條件：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。房地產(chǎn)開發(fā)公司在項(xiàng)目所在地成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)是目前市場上比較普遍的情況，但是這樣一來就會(huì)出現(xiàn)參與拍地主體和開發(fā)主體不一致，繳納資金的主體不一致等問題，讓企業(yè)在扣除這部分費(fèi)用時(shí)存在著稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在放寬了之前必須“誰付款、誰扣除”的限制，尊重經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)，不拘泥于外在形式，解決了項(xiàng)目公司扣除土地價(jià)款時(shí)扣除憑證上的單位名稱不一致問題。
坪山區(qū)國稅局稅源管理一科曾流民告訴記者：“營改增之后，土地出讓金可以從銷售額出扣除，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)也是一大利好。營改增之前，土地成本一直是一、二線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目中最大的單項(xiàng)成本，這一政策出臺(tái)后，基本確保了一、二線城市房地產(chǎn)行業(yè)整體不加稅。比如，房價(jià)每平方米3萬元，土地成本1.5萬元，計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額就是0.15萬元〔（3-1.5）÷1.11×11%〕，在不加上其他抵扣的情況下，稅負(fù)已經(jīng)降到了5%，與營業(yè)稅環(huán)境下持平。加上其他抵扣后，企業(yè)稅負(fù)將大大降低。”
鄒敏感慨道：“2016年主要一線城市新建住宅價(jià)格同比漲幅約28%，面對(duì)瘋漲的房地產(chǎn)市場，各地政府出臺(tái)了嚴(yán)厲的調(diào)控措施。作為一個(gè)在地產(chǎn)行業(yè)將近10年的從業(yè)人員，見證過房價(jià)的瘋狂，房價(jià)的寒冬，更希望看到行業(yè)健康發(fā)展，不愿見到瘋狂的市場?！?
坪山區(qū)國稅局副局長黃琦表示：“最近幾年，國家一直在踐行為企業(yè)減負(fù)的口號(hào)，稅收不再一味做加法，而是主動(dòng)做減法，這種實(shí)實(shí)在在的讓利于民，必將使企業(yè)更有競爭力。”
房地產(chǎn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)多 早做功課防患于未然
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長、經(jīng)營環(huán)節(jié)繁雜、涉及的金額也特別巨大，這就形成了房地產(chǎn)業(yè)稅收問題面臨“三多”：稅收專項(xiàng)檢查多、涉及稅種多、涉稅風(fēng)險(xiǎn)多。其中，如何有效防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)，是做好房地產(chǎn)業(yè)管理的重中之重，也是保障地產(chǎn)開發(fā)有序推進(jìn)的基本要求。
對(duì)于現(xiàn)階段既有簡易計(jì)稅老項(xiàng)目又有新項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司，對(duì)財(cái)稅政策還存在著一些疑問。
營改增全面擴(kuò)圍之前，根據(jù)營業(yè)稅暫行條例的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)動(dòng)遷居民建造的回遷樓屬于營業(yè)稅征稅范圍，應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅，計(jì)稅依據(jù)為銷售同類不動(dòng)產(chǎn)的市場價(jià)格。在營改增全面擴(kuò)圍之后，對(duì)回遷樓的處理未作規(guī)定，就造成了兩個(gè)疑問：一是回遷房是否屬于增值稅征稅范圍，是否視同銷售？二是如果視同銷售，回遷房銷售價(jià)格確定依據(jù)是什么？特別是第二點(diǎn)，對(duì)舊改房產(chǎn)項(xiàng)目來說至關(guān)重要，如果也類同于營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定，計(jì)稅依據(jù)為銷售同類不動(dòng)產(chǎn)的市場價(jià)格，無疑營改增后11%的稅率將增大舊改房地產(chǎn)企的稅負(fù)率，違背了確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增的初衷。
財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件中規(guī)定的扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等，憑證包含的內(nèi)容還需進(jìn)一步明確，是否包括被拆遷人出具的收據(jù)、銀行回單等。從現(xiàn)階段來說提供被拆遷人出具的收據(jù)有些困難，被拆遷人有些已經(jīng)移居香港，有些年紀(jì)相當(dāng)之大，每支付一筆安置費(fèi)補(bǔ)償需要對(duì)方開具收據(jù)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說收集有困難。
對(duì)此，周金根解釋道：回遷房屬于增值稅征稅范圍，應(yīng)當(dāng)視同銷售，銷售價(jià)格的確定依據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件一第四十四條規(guī)定執(zhí)行，如果國家稅務(wù)總局有進(jìn)一步明確，就按照明確后的文件執(zhí)行。對(duì)于回遷房中的“老項(xiàng)目”，納稅人可以選擇簡易征收方式，征收率為5%；對(duì)于“新項(xiàng)目”，稅率雖然為11%，但納稅人可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，以及銷售額可以扣除土地價(jià)款和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。所以，無論是“老項(xiàng)目”還是“新項(xiàng)目”，實(shí)際稅負(fù)比繳營業(yè)稅時(shí)都有下降的。另外，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用作為一個(gè)差額扣除項(xiàng)目，為防止弄虛作假，納稅人提供必要的扣除憑證供稅務(wù)部門審核是必要的，納稅人應(yīng)予理解，稅務(wù)機(jī)關(guān)更應(yīng)該嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行，幫助納稅人避免非主觀的涉稅違法。
坪山區(qū)國稅局局長李棟向記者介紹：“房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，做好房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理就是對(duì)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展最直接的貢獻(xiàn)。依托國稅、地稅征管體制改革平臺(tái)，我們希望在標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、規(guī)范化管理、協(xié)同化執(zhí)法上建成‘三位一體’的風(fēng)控新模式，快速提升業(yè)務(wù)能力，攻克痛點(diǎn)難點(diǎn)，為地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)營造一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境?！?br />
