改革開放以來,我國城鎮(zhèn)化步伐不斷加快,現(xiàn)己步入快速發(fā)展階段。與快速城鎮(zhèn)化相伴隨，我國城市綜合體迅猛增加，城市綜合體發(fā)展的現(xiàn)實(shí)契合中，如何使其健康持續(xù)發(fā)展成為當(dāng)下關(guān)注的重要領(lǐng)域。
一、城市綜合體發(fā)展的現(xiàn)實(shí)契合
（一）我國城市綜合體發(fā)展歷程
1.初現(xiàn)階段
我國城市綜合體最早可以追溯到1903年出現(xiàn)的北京東安市場、1918年出現(xiàn)的永安公司，但并不能算是嚴(yán)格意義上的城市綜合體。真正意義上的城市綜合體應(yīng)是1990開業(yè)的北京國貿(mào)中心、上海商城等，體量小，大致在10-20萬平方米之間。
2.早期開發(fā)階段
隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，2000年以來，一線城市人口大增，城市土地日益緊張，城市集約化發(fā)展已成為價(jià)值導(dǎo)向。隨著城市居民收入水平的不斷提高，對(duì)于城市可達(dá)性、功能復(fù)合性、高品質(zhì)的生活成為共識(shí)，高容積率的建筑群受到青睞，且需求旺盛。因此早期開發(fā)階段在2000年，境外海外華僑積極投資,以高端消費(fèi)和商業(yè)驅(qū)動(dòng)為主，集中在北上廣深等一線城市的核心地段，如：北京東方新天地、華貿(mào)中心、深圳萬象城、上海陸家嘴、恒隆廣場、廣州正佳廣場、天河城等城市綜合體。
3.大規(guī)模孕育階段
主要一線城市綜合體發(fā)展己被大家認(rèn)同，同時(shí)城市發(fā)展規(guī)模迅速拓展,原有的“一城一心”的城市空間模式早己被突破，城市空間由單核向多核演變，城市副中心基本形成。城市副中心的發(fā)展帶動(dòng)了城市綜合體的建設(shè)，城市綜合體也成為了城市形象的展示和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的象征指標(biāo)，受到各地方政府關(guān)注。2006年開始,各地方政府紛紛引入大型地產(chǎn)項(xiàng)目，萬達(dá)廣場、華潤萬象城等就于此時(shí)應(yīng)運(yùn)而生，城市綜合體規(guī)模越來越大。
4.擴(kuò)張階段
2008年金融危機(jī)后，全球呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰落趨勢，中國政府出臺(tái)了“四萬億”投資計(jì)劃，擴(kuò)大內(nèi)需成為重中之重，城市綜合體因其自身功能復(fù)合、高端消費(fèi)，成為擴(kuò)大內(nèi)需城市拓展的首選舉措。城市綜合體在一線城市快速布點(diǎn)，甚至擴(kuò)散到二、三線城市的空間層面，加快形成了轟轟烈烈“造城運(yùn)動(dòng)”。但是，金融危機(jī)讓城市綜合體的發(fā)展又受到極大阻礙，特別是二、三線城市銷售火爆、慘淡經(jīng)營的城市綜合體不勝枚舉。
（二）城市綜合體在我國迅速發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素
2008年金融危機(jī)后期,城市綜合體在經(jīng)歷短暫的調(diào)整之后，呈現(xiàn)出井噴式的增長，如此大規(guī)模城市綜合體建設(shè)，有多種因素對(duì)其產(chǎn)生重要的推動(dòng)作用。
1. 集約發(fā)展
我國城鎮(zhèn)化率不斷攀升，但我國城市人口集聚，可利用土地面積在逐漸退化，土地使用的壓力越來越大，城市建設(shè)必須走高集約化道路，快速城鎮(zhèn)化過程中提升土地集約利用率成為必然趨勢。因此，集約化發(fā)展對(duì)城市綜合體提出了強(qiáng)烈的訴求。
2.消費(fèi)升級(jí)
隨著居民生活水平的提高,人均可支配收入不斷提升,城市居民對(duì)時(shí)尚、娛樂、餐飲、休閑等生活品質(zhì)的訴求與日俱增，加快對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的普遍改造、更新、升級(jí),快速搶占新的商業(yè)消費(fèi)市場成為共識(shí)。作為“城中城”的城市綜合體，擁有多種功能、業(yè)態(tài)復(fù)合的建筑群逐漸成為人們生活、消費(fèi)的重要場所。
3.宏觀政策
2003年以來,政府相繼出臺(tái)多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，利用看得見的“手”刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但政府對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策較為平緩，城市綜合體穩(wěn)定發(fā)展，實(shí)質(zhì)上支持了城市綜合體的發(fā)展。
4.政績?cè)V求
壓力型體制下的地方政府政績?cè)V求，客觀上也是推動(dòng)城市綜合體快速發(fā)展的重要因素。首先城市綜合體作為大型的建筑綜合體,承載著城市的商業(yè)文明，在方便市民生活消費(fèi)，提升市民生活水平的同時(shí)，大多數(shù)綜合體成為城市區(qū)域中心的象征；土地交易收入客觀上是政府財(cái)政來源的重要部分。因此，在中心商業(yè)區(qū)改造升級(jí)、副中心新區(qū)快速發(fā)展中,一個(gè)大型的城市綜合體拉動(dòng)區(qū)域升值、城市繁榮，成為地方政府的政績工程和形象工程重要載體。
5.利益導(dǎo)向
自2010年后，城市綜合體發(fā)展更加迅速，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛涌入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。開發(fā)商利用自身品牌優(yōu)勢、城市綜合體的功能優(yōu)勢，與政府斡旋，獲取低廉的土地價(jià)格和優(yōu)惠的開發(fā)政策，在二、三線城市尤為明顯。
人口集聚、消費(fèi)升級(jí)的因素本質(zhì)上是人自身的內(nèi)在需求，但是，城市綜合體本質(zhì)上還是屬于供給側(cè)的產(chǎn)物，它是作為一種資源呈現(xiàn)給市民選擇?！俺鞘凶屔罡篮谩笔浅鞘芯C合體的最大價(jià)值，它集合時(shí)尚、藝術(shù)、商業(yè)等各個(gè)領(lǐng)域。以不斷滿足人們對(duì)“精神文化的需求”與“物質(zhì)消費(fèi)的需求”，才是符合城市綜合體發(fā)展的趨勢。
以長沙為例，中國最大城市綜合體：北辰三角洲，是以法國拉德芳斯的規(guī)劃理念為藍(lán)本，將酒店、辦公樓、生態(tài)公園、購物、會(huì)所、高尚住宅融于一體，實(shí)現(xiàn)了滿足消費(fèi)者的物質(zhì)消費(fèi)需求和精神文化需求有機(jī)的結(jié)合。北辰三角洲為長沙帶來了9棟專業(yè)寫字樓、4個(gè)豪華酒店、1個(gè)國際會(huì)議中心；8萬m2“現(xiàn)代鳳凰”風(fēng)情式地鐵主題商業(yè)區(qū)，濱江17萬m2體驗(yàn)式商業(yè)公園，讓長沙人進(jìn)入“在風(fēng)景中購物”的新消費(fèi)時(shí)代；社區(qū)內(nèi)擁有中南最大的華誼兄弟旗艦影院及沿江的星光大道，為長沙創(chuàng)造屬于自己的娛樂文化集散地；4所幼兒園、1所小學(xué)、1所中學(xué)，提供全方位的12年精英文化教育體系。依托長沙市政府投資建設(shè)的兩館一廳——圖書館、音樂廳、博物館，彰顯長沙精神。三重立體交通系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)部平臺(tái)上下人車分流，解決8萬常住人口、10萬商業(yè)流動(dòng)人口交通難題。進(jìn)入社區(qū)內(nèi)的地鐵1號(hào)線與公交體系，使居民真正進(jìn)入了國際流行的“半小時(shí)城際生活”。北辰三角洲是一個(gè)成功的城市綜合體案例，但在建設(shè)之前，那個(gè)位置，既不是傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)也不是城市副中心，湘江邊上的是一個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合部。地方政府有城市拓展的訴求，地產(chǎn)開發(fā)商有在二線城市做大項(xiàng)目的利益訴求，國家宏觀政策不禁止，所以，北辰三角洲這個(gè)城市綜合體就推送到了長沙市民的眼前，“供給創(chuàng)造需求”。
二、城市綜合體發(fā)展供給側(cè)存在的問題
目前，城市綜合體體量增大的背后，供應(yīng)過剩、同質(zhì)化競爭等問題逐漸顯現(xiàn)出來，城市綜合體亟待進(jìn)行模式“突圍”，整合更多的資源，提供增值服務(wù)，以滿足消費(fèi)者日益增長的個(gè)性化、體驗(yàn)式需求。
（一）有效供給不足——品質(zhì)欠佳
1.城市綜合體同質(zhì)趨勢明顯，無特色供給?！俺鞘芯C合體”是滿足城市綜合經(jīng)濟(jì)需要的開放型建筑（群），是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活的三項(xiàng)以上功能在空間上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)開放型、多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的有機(jī)綜合體。一線城市有部分已建成的城市綜合體特色鮮明以外，很多城市的城市綜合體在定位、功能、業(yè)態(tài)組合和引進(jìn)品牌都較為一致，從長沙的情況看，“電影城+購物中心+商業(yè)街”成了標(biāo)配，在同一商業(yè)圈中很難提供個(gè)性化的特色供給，不能起到吸引消費(fèi)者的作用，也沒有達(dá)到提升城市價(jià)值的效果。難以滿足消費(fèi)者日益增長的個(gè)性化需求。
2.“互聯(lián)網(wǎng)+”的思維還沒有融入到城市綜合體的商業(yè)中，電子商務(wù)對(duì)零售商業(yè)沖擊較大。雖然，有部分電商在啟動(dòng)線下與線上結(jié)合的“新零售”模式，但短時(shí)間內(nèi)還無法實(shí)現(xiàn)，不能為消費(fèi)者提供有效化供給。難以滿足消費(fèi)者日益增長的體驗(yàn)式需求。
3.現(xiàn)代高端服務(wù)業(yè)企業(yè)短缺。很多城市的城市綜合體的寫字樓之所以空置率高，主要原因是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)，尤其是高端的服務(wù)業(yè)供給不足。
（二）無效供給過?！w量過大
從歐美國家的經(jīng)驗(yàn)來看，人均GDP在4000美元，達(dá)到城市綜合體發(fā)展的基本條件，人均GDP達(dá)到10000美元以上時(shí)，綜合體則進(jìn)入快速發(fā)展期。
根據(jù)湖南省統(tǒng)計(jì)局的摸底數(shù)據(jù)，截至2015年年底，湖南省共有已建成并運(yùn)營的城市綜合體50家，營業(yè)面積總計(jì)103.5萬平方米。其中，長沙市最多，城市綜合體達(dá)到24家。
江蘇南京的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年以前開業(yè)的商業(yè)綜合體僅6家。但在2010年之后商業(yè)綜合體層出不窮，尤其是2015年一年就開業(yè)了6家。南京市規(guī)劃建設(shè)或已建成的城市綜合體超過50家。大有“全城盡是綜合體”的局面。
專業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2017年年底，長沙大型集中式商業(yè)存量將超過500萬平方米。在上述大背景下，城市綜合體中的寫字樓招租問題較大，如長沙德思勤城市廣場購物中心運(yùn)營良好，公寓出售率也比較高，但寫字樓簽約的企業(yè)只有十幾家。
（三）政府招商及企業(yè)入駐成本較高
一是政府招商成本高。地方政府在招商引資上存在“路徑依賴”，仍然靠優(yōu)惠政策“競賽”吸引企業(yè)投資城市綜合體。如果城市的每個(gè)城區(qū)的區(qū)政府為了促進(jìn)本區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，都出臺(tái)各種優(yōu)惠政策吸引企業(yè)投資，企業(yè)為利而“圈地”發(fā)展，不顧后續(xù)運(yùn)營，最后的結(jié)果就是導(dǎo)致城市綜合體扎堆。這樣不僅不利于城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的合理布局和健康發(fā)展，也引起了各區(qū)政府的不良競爭，導(dǎo)致政府資源外溢。
二是企業(yè)入駐高成本。由于城市綜合體都屬于高品質(zhì)樓盤，旗下的寫字樓租金相對(duì)于周邊一般寫字樓就要貴。企業(yè)若想入駐城市綜合體寫字樓，則要承擔(dān)較高的入駐成本。
三、城市綜合體健康發(fā)展的對(duì)策
在城市綜合體發(fā)展的爆發(fā)期, 大多數(shù)的城市面臨著綜合體發(fā)展問題，如何促進(jìn)城市綜合體健康發(fā)展，是無法避免的問題。城市綜合體的發(fā)展要依據(jù)城市發(fā)展的需要，合理地界定城市綜合體的數(shù)量。既要滿足城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民消費(fèi)的需要,又要適當(dāng)控制規(guī)?？偭浚乐狗抢硇赃^度發(fā)展。按供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，從本城市的實(shí)際情況出發(fā)，從國家治理的高度，實(shí)施去庫存、降成本、補(bǔ)短板的舉措，提升現(xiàn)代高端服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步健康發(fā)展。
1.控制增量，盤活存量
一是要理性作為，適當(dāng)控制增量。尊重城市發(fā)展規(guī)律，不搞大拆大建，在控制好增量的基礎(chǔ)上，逐步消化庫存。要統(tǒng)籌空間、規(guī)模、產(chǎn)業(yè)三大結(jié)構(gòu)，提高城市工作的全局性。作為城市“地標(biāo)”的城市綜合體發(fā)展要與該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相匹配，要結(jié)合資源稟賦和區(qū)位優(yōu)勢，綜合體之間也要錯(cuò)位發(fā)展?？蓽p少或暫停土地供應(yīng)，給市場創(chuàng)造一個(gè)良好的預(yù)期。二是要敢于擔(dān)當(dāng)，著力盤活存量?？梢圆扇≌c社會(huì)資本合作的方式，政府可以提供場地作為創(chuàng)業(yè)者的孵化器，把提供場地作為一種股權(quán)投資形式；也可以政府購買服務(wù)，鼓勵(lì)專業(yè)機(jī)構(gòu)盤活存量，培育新興企業(yè)。
2.降低成本，實(shí)現(xiàn)多贏
地方政府要?jiǎng)?chuàng)新方式方法，漸次降低成本，城市綜合體招商引資工作不要停留在拼資源、拼政策上，把重心移到為企業(yè)營造公開公平的環(huán)境上來，實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)、消費(fèi)者多贏。規(guī)范財(cái)稅秩序，統(tǒng)一本地區(qū)的政策環(huán)境，保護(hù)各城區(qū)發(fā)展經(jīng)濟(jì)和培植稅源的積極性。
進(jìn)一步厘清政府與市場的關(guān)系，審批中進(jìn)一步簡政放權(quán)，優(yōu)化流程，推行并聯(lián)式審批，提高效率；商戶招聘中，為企業(yè)提供展位和便利；在對(duì)外宣傳方面，積極給予支持；在基礎(chǔ)設(shè)施方面，發(fā)展綜合交通樞紐，方便入駐。為城市綜合體發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。
3.創(chuàng)新模式，補(bǔ)齊短板
補(bǔ)齊短板，就要牢固樹立新發(fā)展理念，善于調(diào)動(dòng)市場的力量來推動(dòng)發(fā)展，補(bǔ)齊服務(wù)業(yè)這塊短板。一是要引導(dǎo)企業(yè)創(chuàng)新商業(yè)模式，促進(jìn)高端服務(wù)業(yè)發(fā)展。從生產(chǎn)供給端入手，增加城市綜合體的個(gè)體化、體驗(yàn)式消費(fèi)等新型模式，同時(shí)，要為城市綜合體的發(fā)展注入互聯(lián)網(wǎng)思維，整合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)建全管理平臺(tái)，打通線上線下。二是要推動(dòng)政府購買服務(wù)，利用城市綜合體更好地提供公共服務(wù)，釋放城市綜合體的公共服務(wù)功能。
中共長沙市委黨校 廖克勤
