為貫徹落實黨的十九大精神和中央經(jīng)濟工作會議提出的關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度要求，完善發(fā)展住房租賃市場配套政策，近日中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在總結(jié)前期工作的基礎(chǔ)上，聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》(以下簡稱《通知》)。推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化，將有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)，提高資金使用效率，促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展。
優(yōu)先支持大中型城市、雄安新區(qū)等重點區(qū)域
《通知》指出，按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(國辦發(fā)[2016]39號)和《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》(建房[2017]153號)，加快培育和發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。
《通知》明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件。主要包括物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù);物業(yè)正常運營且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流;原始權(quán)益人公司治理健全且最近兩年無重大違法違規(guī)行為等。
《通知》明確了優(yōu)先和重點支持領(lǐng)域。明確優(yōu)先支持大中型城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域和利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產(chǎn)證券化。
《通知》明確了住房租賃資產(chǎn)證券化的工作程序。鼓勵住房租賃企業(yè)結(jié)合自身運營現(xiàn)狀和財務(wù)需求，開展資產(chǎn)證券化，明確了住房租賃資產(chǎn)證券化申請、受理、審核、發(fā)行的程序，并對開展住房租賃證券化中涉及的租賃住房建設(shè)驗收、備案、交易等程序進(jìn)行優(yōu)化，建立綠色通道，提高工作效率。
《通知》提出加強住房租賃資產(chǎn)證券化的監(jiān)督管理。建立健全業(yè)務(wù)合規(guī)、風(fēng)控與管理體系。中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部推動建立健全住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的合規(guī)、風(fēng)控與管理體系，指導(dǎo)相關(guān)單位完善自律規(guī)則及負(fù)面清單，建立住房租賃資產(chǎn)證券化的風(fēng)險監(jiān)測、違約處置、信息披露和存續(xù)期管理等制度規(guī)則，引導(dǎo)相關(guān)主體合理設(shè)計交易結(jié)構(gòu)，切實做好風(fēng)險隔離安排，嚴(yán)格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范，做好利益沖突防范以及投資者保護(hù)，落實各項監(jiān)管要求。研究探索設(shè)立專業(yè)住房租賃資產(chǎn)證券化增信機構(gòu)。
建立健全自律監(jiān)管體系。中國證券業(yè)協(xié)會、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會要加強配合，搭建住房租賃資產(chǎn)證券化自律監(jiān)管協(xié)作平臺，加強組織協(xié)作，加快建立住房租賃企業(yè)、資產(chǎn)證券化管理人、物業(yè)運營服務(wù)機構(gòu)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)、評級機構(gòu)等參與人的自律監(jiān)管體系，研究推動將住房租賃證券化項目運行表現(xiàn)納入住房租賃企業(yè)信用評價體系考核指標(biāo)，依法依規(guī)對嚴(yán)重失信主體采取聯(lián)合懲戒措施。
《通知》指出要合理評估住房租賃資產(chǎn)價值。房地產(chǎn)估價機構(gòu)對住房租賃資產(chǎn)證券化底層不動產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行評估時，應(yīng)以收益法作為最主要的評估方法，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化物業(yè)評估有關(guān)規(guī)定出具房地產(chǎn)估價報告。承擔(dān)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化物業(yè)估值的機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)為在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案的專業(yè)力量強、聲譽良好的房地產(chǎn)估價機構(gòu)。資產(chǎn)支持證券存續(xù)期間，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)按照規(guī)定或約定對底層不動產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行定期或不定期評估，發(fā)生收購或者處置資產(chǎn)等重大事項的，應(yīng)當(dāng)重新評估。
積極做好盡職調(diào)查、資產(chǎn)交付與持續(xù)運營管理工作。資產(chǎn)證券化管理人、房地產(chǎn)估價機構(gòu)、評級機構(gòu)等中介機構(gòu)應(yīng)勤勉盡責(zé)，對有關(guān)交易主體和基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，確保符合相關(guān)政策和監(jiān)管要求。發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)切實履行資產(chǎn)證券化法律文件約定的基礎(chǔ)資產(chǎn)移交與隔離、現(xiàn)金流歸集、信息披露、提供增信措施等相關(guān)義務(wù)，并積極配合中介機構(gòu)做好盡職調(diào)查。
有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收
所謂資產(chǎn)證券化，指基礎(chǔ)資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持，通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計進(jìn)行信用增級，在此基礎(chǔ)上發(fā)行資產(chǎn)支持證券的過程。比如要投資建造一條高速公路，造完以后可以通過收過路費收回成本創(chuàng)造效益，為了加速資金的支持，可以把這個項目進(jìn)行資產(chǎn)證券化。投資人可以先出資金給項目方，讓項目趁早建設(shè)運行，項目方分期歸還本金再支付約定的利息給投資人。
資產(chǎn)證券化的核心就是未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流的能力和確定性。股票本身就是企業(yè)資產(chǎn)的證券化，企業(yè)的核心價值就是未來產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力和確定性，也就是利潤。
住房租賃資產(chǎn)證券化，即投資人先出錢讓項目方去造房買房來出租，或者整租過來再裝修出租。當(dāng)然項目方會給予投資人分期歸還本金和約定固定或是浮動的投資回報。
REITs是房地產(chǎn)投資信托的簡稱，是以能夠產(chǎn)生穩(wěn)定租金收益的不動產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以標(biāo)的不動產(chǎn)的租金收入為主要收入來源的信托基金，也是住房租賃資產(chǎn)證券化的主要形式。
住房租賃資產(chǎn)證券化，有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率，引導(dǎo)社會資金參與住房租賃市場建設(shè);有利于降低住房租賃企業(yè)的杠桿率，服務(wù)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán);可豐富資本市場產(chǎn)品供給，提供中等風(fēng)險、中等收益的投資品種，滿足投資者多元化的投資需求。
“推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化是發(fā)展住房租賃市場的重要內(nèi)容?！敝新?lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司總經(jīng)理何亮宇接受媒體采訪時表示，借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。
何亮宇認(rèn)為，推出住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，既符合國家大力推進(jìn)租賃住房市場建設(shè)的宏觀導(dǎo)向，也為資產(chǎn)證券化在各實體經(jīng)濟領(lǐng)域的廣泛、縱深運用進(jìn)行了新的嘗試和拓展。
作為房地產(chǎn)市場中一個重要組成部分的租賃市場成為推行住房資產(chǎn)證券化的試金石。業(yè)內(nèi)人士表示，租賃市場的改革有三大基石，分別為租售同權(quán)、住房租賃資產(chǎn)證券化和信用租房。此次住房租賃資產(chǎn)證券化的推進(jìn)有利于租賃市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。
投資住房租賃資產(chǎn)證券化需關(guān)注五方面風(fēng)險點
十九大報告提出加快建立租售并舉的住房制度，REITs是房地產(chǎn)企業(yè)由商品房開發(fā)銷售向輕資產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營轉(zhuǎn)變的有效途徑。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化經(jīng)過近16年的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，但市場上還未出現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)REITs。目前，國內(nèi)發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)REITs遭遇的主要瓶頸有法律法規(guī)不健全、稅收政策缺失、監(jiān)管主體不明確、市場準(zhǔn)入門檻高和收入覆蓋比例低等問題。此次證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)布通知推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作，明確了租賃住房作為首批標(biāo)準(zhǔn)REITs產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)類別之一，為資產(chǎn)證券化在實體經(jīng)濟領(lǐng)域的廣泛、縱深運用進(jìn)行了新的嘗試和拓展。
住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)剛剛興起，市場上可借鑒案例較少，業(yè)內(nèi)人士提醒，考慮到住房租賃行業(yè)的特殊性，除了關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量、常規(guī)產(chǎn)品條款外，還應(yīng)該重點關(guān)注項目土地使用權(quán)性質(zhì)、租賃備案情況、底層資產(chǎn)質(zhì)押登記情況等風(fēng)險點。
基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量方面，正常情況下，房屋租賃合同一般含有押金條款，租房人違約風(fēng)險整體可控，可以重點關(guān)注入池住房租賃資產(chǎn)的區(qū)域分布、租金水平、出租率等。對入池住房租賃資產(chǎn)的城市分布、街區(qū)分布及戶型進(jìn)行了解，優(yōu)選一線及主流二線城市主城區(qū)住房租賃資產(chǎn)占比高的資產(chǎn)池。對于租金水平，統(tǒng)計入池住房租賃資產(chǎn)當(dāng)前租約的租金水平，參照當(dāng)?shù)厥袌銮闆r判斷合理性，謹(jǐn)慎判斷ABS存續(xù)期租金增長率。對于整體出租物業(yè)，以棟為單位考察歷史月度房間出租率，并以平均水平為基礎(chǔ)對ABS存續(xù)期的出租率進(jìn)行預(yù)測。
產(chǎn)品條款方面，應(yīng)該重點關(guān)注賬戶設(shè)置體系、信用觸發(fā)機制和增信措施安排三個方面。在常見的回收款賬戶、監(jiān)管賬戶、專項計劃賬戶體系下，現(xiàn)金流劃轉(zhuǎn)能否及時，回收款賬戶與上游賬戶是否對應(yīng)真實交易，計劃管理人對各賬戶是否具備有效的監(jiān)管手段或查詢權(quán)限等。加速清償條款、違約條款等信用觸發(fā)機制是否對基礎(chǔ)資產(chǎn)或原始權(quán)益人信用惡化有足夠的靈敏度，相關(guān)條款觸發(fā)后的后續(xù)動作是否具備可行性。如果有外部增信措施，需要評估差額支付承諾、第三方擔(dān)保等外部增信條款效力。
土地使用權(quán)問題。住房租賃資產(chǎn)證券化，不論以何種業(yè)務(wù)模式，都以住房租賃為載體，則必然會涉及土地類型、土地使用權(quán)、租賃住房所有權(quán)以及租賃房屋來源合法性等問題。對于收購經(jīng)營不善的酒店、城中村小產(chǎn)權(quán)房、老舊廠房并改造出租的租賃物業(yè)，須關(guān)注相關(guān)經(jīng)濟行為是否符合相關(guān)法律法規(guī)及地方性規(guī)定。
租賃備案問題。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《商品房屋租賃管理辦法》等規(guī)定，明確需要簽訂書面租賃合同，且需要到租賃房屋所在地的房地產(chǎn)主管部門辦理房屋登記備案。住房租賃資產(chǎn)證券化項目，即使租賃備案不作為租賃合同的生效要件，仍然需要將租賃合同備案文件作為基礎(chǔ)資產(chǎn)材料清單審查的一部分，備案完備的住房合同相對于無備案的租房合同具有更高的可信性，且未來現(xiàn)金流會更穩(wěn)定。
底層資產(chǎn)質(zhì)押登記。投資者應(yīng)要求原始權(quán)益人將底層資產(chǎn)應(yīng)收賬款質(zhì)押予專項計劃或SPV，并在人民銀行動產(chǎn)融資統(tǒng)一登記系統(tǒng)進(jìn)行登記;應(yīng)收賬款質(zhì)押登記具有“設(shè)權(quán)”的作用，未經(jīng)登記，不產(chǎn)生物權(quán)效力，不具備優(yōu)先受償權(quán)。
