■黃雙蓉/文
從 2016 年開始，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，成為深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一項(xiàng)重要任務(wù)。商業(yè)銀行作為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的重要參與者，通過相關(guān)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了大量資金。所以，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)正確地認(rèn)識(shí)和把握房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展做出貢獻(xiàn)。
金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)須警惕
商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)多種多樣，可以分為兩類：房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)（包括房企開發(fā)貸款、居民按揭貸款）和房地產(chǎn)信托、租賃、代理等表外業(yè)務(wù)。在這兩種業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)較傳統(tǒng)，占據(jù)的比重也較大。
2018 年3 月9 日，中國(guó)人民銀行原行長(zhǎng)周小川等就“金融改革與發(fā)展”的相關(guān)問題回答了記者的提問。在關(guān)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)問題的交流中，我們得到下面這組數(shù)據(jù)：銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款不良率低于 1% ，其中個(gè)人貸款的不良率
0.3%；銀行業(yè)的不良貸款率（含政策性銀行）為1.85%。
由此可見，房地產(chǎn)貸款不良率低于整體貸款的不良率，我國(guó)的房地產(chǎn)信貸質(zhì)量總體上良好，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍之內(nèi)。即便如此，商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)
風(fēng)險(xiǎn)仍值得警惕。
2017 年開始，我國(guó)從行政、經(jīng)濟(jì)等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，旨在確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。雖然此次調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)是支持居民自住購(gòu)房需求、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，但基準(zhǔn)利率提高等經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段實(shí)際上導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)融資成本的提高，也導(dǎo)致許多購(gòu)房者持觀望態(tài)度、房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金的壓力驟增。部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，因此商業(yè)銀行應(yīng)該警惕房企開發(fā)貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。
在居民按揭貸款業(yè)務(wù)上，商業(yè)銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)因所處區(qū)域有所不同。一線、二線城市的房地產(chǎn)居民按揭貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。因?yàn)橐痪€、二線城市房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定，相關(guān)貸款審批較為嚴(yán)格，較高的首付意味著借款人有一定的經(jīng)濟(jì)能力。三線、四線城市相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。因?yàn)槿€、
四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存壓力較大， 市場(chǎng)信心不足，借款人還貸能力較弱。因此，商業(yè)銀行應(yīng)該更多地關(guān)注三線、四線城市的居民按揭貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)的四大成因
前面提到的經(jīng)濟(jì)調(diào)控、市場(chǎng)波動(dòng)等因素，只是商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)火索。商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的真正成因有以下4 點(diǎn)。
第一，貸款審批手續(xù)未能嚴(yán)格執(zhí)行。部分商業(yè)銀行出于搶占市場(chǎng)份額等原因， 在開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)時(shí)未能嚴(yán)格執(zhí)行貸款審批手續(xù)。貸款審批手續(xù)的不合理壓縮，雖然換來了短期內(nèi)的業(yè)務(wù)量增長(zhǎng)，但由此帶來的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是難以估量的。
第二，商業(yè)銀行信息來源單一。在房企開發(fā)貸款業(yè)務(wù)中，商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間存在信息不對(duì)稱的情況。這種情況導(dǎo)致商業(yè)銀行在開展房企開發(fā)貸款業(yè)務(wù)中往往處于被動(dòng)地位，風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。
第三，房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理。近十幾年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，也催生了許多房地產(chǎn)企業(yè)。大多數(shù)房地產(chǎn)企
業(yè)主要通過商業(yè)銀行等間接融資渠道來獲取資金。商業(yè)銀行承受了過多的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，又缺少風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)，就會(huì)向商業(yè)銀行傳遞，帶來嚴(yán)重沖擊。
第四，部分地區(qū)過分依賴房地產(chǎn)。在部分地區(qū)，尤其是部分三線、四線城市，地方政府過于強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用，造成當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過于依賴房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過快過剩。在這種情況下，無論是房企開發(fā)貸款，還是居民按揭貸款，均面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
三大防范措施
為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展， 也為了自身的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和健康發(fā)展，商業(yè)銀行有必要采取適當(dāng)措施，對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范。
一是嚴(yán)格執(zhí)行貸款審批。對(duì)于房企開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行要審核該業(yè)務(wù)是否符合國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展的總體方向、相關(guān)法律規(guī)定，是否符合信貸政策。同時(shí)，要結(jié)合當(dāng)時(shí)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)
項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，審核評(píng)估借款企業(yè)的相關(guān)資質(zhì)、財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，通過各種渠道搜集相關(guān)信息，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)分析和償債能力分析。對(duì)于居民按揭貸款業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家相關(guān)政策，仔細(xì)審核借款人的相關(guān)材料，評(píng)估借款人的經(jīng)濟(jì)狀況和還款能力，審核購(gòu)房合同、抵押物相關(guān)材料，嚴(yán)查首付資金來源，嚴(yán)控貸款資金去向。
二是建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理體系。針對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)資金量大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，商業(yè)銀行應(yīng)該建立健全相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理體系， 使風(fēng)險(xiǎn)管理成為一項(xiàng)長(zhǎng)期工作。應(yīng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)過大的業(yè)務(wù)，并對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)化，將相關(guān)損失控制在較低水平。
三是利用房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。受多種因素影響，商業(yè)銀行是房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的資金提供者。但是，商業(yè)銀行不應(yīng)該、也沒有必要將房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)全保留在自己手上，可以積極地進(jìn)行金融創(chuàng)新，利用抵押貸款保險(xiǎn)、住房抵押貸款證券化等金融產(chǎn)品將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給第三方，優(yōu)化自身的資產(chǎn)流動(dòng)性，提高風(fēng)險(xiǎn)承受能力。
（作者單位：中國(guó)財(cái)經(jīng)出版?zhèn)髅郊瘓F(tuán)）
