杭州南苑控股（集團(tuán)）有限公司 尹 杭
房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，房地產(chǎn) 企業(yè)內(nèi)部管理的有效性，勢(shì)必影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康 發(fā)展，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力更是關(guān)系到國(guó)有資 產(chǎn)的保值增值。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)內(nèi)部管理的重要抓 手，面臨當(dāng)前人工智能的沖擊，財(cái)務(wù)管理也亟須轉(zhuǎn)型 升級(jí)，而業(yè)財(cái)融合無(wú)疑是財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型升級(jí)的一個(gè)關(guān) 鍵切入點(diǎn)。
國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財(cái)管理的現(xiàn)狀
目前，部分國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)部門(mén)與業(yè)務(wù) 部門(mén)還處于各司其職、各盡其責(zé)的狀態(tài)，財(cái)務(wù)人員并 不關(guān)心業(yè)務(wù)人員在做些什么，哪些方面需要財(cái)務(wù)人員 前期介入共同參與，業(yè)務(wù)人員也認(rèn)為財(cái)務(wù)只是付付 錢(qián)、記記賬的。 財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)信息不對(duì)稱(chēng)。在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè) 過(guò)程中，財(cái)務(wù)是對(duì)房屋建設(shè)成本進(jìn)行核算的部門(mén)，但 也許很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員不清楚公司開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng) 目的整體布局，對(duì)建筑面積、容積率、設(shè)計(jì)構(gòu)思甚至 項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)都一無(wú)所知，更不用說(shuō)參與項(xiàng)目整體 規(guī)劃了。 財(cái)務(wù)事后反應(yīng)存在局限性。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)對(duì)成本的核 算往往是事后的，不會(huì)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行實(shí)時(shí)掌握和監(jiān) 督，在工程款付過(guò)頭、發(fā)票開(kāi)具不合規(guī)、稅率不正確 等情況出現(xiàn)后，再找方法更正、扭轉(zhuǎn)局面為時(shí)已晚。 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)難以為業(yè)務(wù)提供支持。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)在表達(dá) 上由于它的專(zhuān)用語(yǔ)言，業(yè)務(wù)部門(mén)很難理解，尤其營(yíng)改 增后，財(cái)務(wù)在核算新項(xiàng)目時(shí)已不含進(jìn)項(xiàng)稅，直接從開(kāi)
淺談國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)財(cái)融合
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發(fā)成本導(dǎo)出的數(shù)據(jù)，業(yè)務(wù)部門(mén)無(wú)法使用。
國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財(cái)融合的必要性
何謂業(yè)財(cái)融合，其實(shí)是指在企業(yè)資源有限的前提 下，財(cái)務(wù)人員掌握財(cái)務(wù)目標(biāo)的同時(shí)了解企業(yè)的運(yùn)作狀 況，可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)有效的資源配置。財(cái)務(wù)部門(mén)既 對(duì)業(yè)務(wù)實(shí)施管控，也要向業(yè)務(wù)部門(mén)提供服務(wù)。財(cái)務(wù)人 員的工作不再是業(yè)務(wù)的事后核算和監(jiān)督，而是從價(jià)值 角度對(duì)前臺(tái)業(yè)務(wù)進(jìn)行事前預(yù)測(cè)，計(jì)算業(yè)務(wù)活動(dòng)的績(jī) 效，并把這些重要的信息反饋給具體業(yè)務(wù)人員，從而 為其行動(dòng)提供參考，扮演了策略咨詢專(zhuān)家的角色。國(guó) 有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，財(cái)務(wù)如何與業(yè)務(wù)、與企業(yè) 管理有機(jī)融合，是一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。 業(yè)財(cái)融合是財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型的需要和途徑。財(cái)務(wù)人員要轉(zhuǎn) 換思維，成為積極參與的一方。智能化時(shí)代的到來(lái)，財(cái) 務(wù)基礎(chǔ)核算工作必將逐步被機(jī)器取代，財(cái)務(wù)人員需要尋 找新的發(fā)展方向，業(yè)財(cái)融合是其中一個(gè)重要途徑。 業(yè)財(cái)融合對(duì)加強(qiáng)和改善企業(yè)管理提供重要支持。 業(yè)財(cái)融合是管理會(huì)計(jì)的重要內(nèi)容，它在幫助管理者制 定決策、制定新的戰(zhàn)略和評(píng)價(jià)現(xiàn)有戰(zhàn)略、改善企業(yè)經(jīng) 營(yíng)業(yè)績(jī)、評(píng)價(jià)企業(yè)內(nèi)各部門(mén)各成員的貢獻(xiàn)和業(yè)績(jī)的一 系列活動(dòng)中，能起到積極的推動(dòng)作用。
如何實(shí)現(xiàn)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財(cái)融合
在實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)融合的過(guò)程中，從不同層面、不同層級(jí) 上需要實(shí)施的工作是不同的。從實(shí)務(wù)的角度來(lái)看，筆者認(rèn)為以下幾個(gè)方面是可以改善的。 （一）國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選擇上，財(cái) 務(wù)人員應(yīng)參與到項(xiàng)目可行性研究中，與公司管理層、 工程部門(mén)共同做好競(jìng)價(jià)拿地、項(xiàng)目投資回報(bào)分析、資 金籌集等工作。在這個(gè)過(guò)程中，一方面財(cái)務(wù)人員可以 對(duì)項(xiàng)目的整體規(guī)劃進(jìn)行了解，另一方面在項(xiàng)目投資回 報(bào)分析過(guò)程中，可以聯(lián)系當(dāng)前稅務(wù)政策、融資環(huán)境， 分析項(xiàng)目的盈利能力，幫助管理層制定投資決策，避 免投資決策失誤而影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。 （二）國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，財(cái)務(wù)人員可 以全過(guò)程地參與到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中。 1．工程招標(biāo)過(guò)程中，財(cái)務(wù)人員應(yīng)共同參與招標(biāo)文 件的擬定，在研判合同價(jià)款的組成是否符合稅務(wù)政策 等方面提供合理建議。例如在營(yíng)改增銜接過(guò)程中，有 些工程在招標(biāo)時(shí)，仍舊按營(yíng)業(yè)稅的稅率作為合同計(jì)價(jià) 的依據(jù)。工程人員不了解稅法的變化，導(dǎo)致合同簽訂 后，中標(biāo)價(jià)偏低。由于合同已經(jīng)簽訂，而國(guó)有房地產(chǎn) 企業(yè)在合同執(zhí)行過(guò)程中缺乏調(diào)整權(quán)限，使中標(biāo)單位的 利益受損，如果財(cái)務(wù)人員事前介入，可以預(yù)防此類(lèi)事 件的發(fā)生。 2．合同簽訂不只是工程部門(mén)的事，財(cái)務(wù)審核應(yīng)該 是合同簽訂流程中不可或缺的一環(huán)。合同一旦簽訂就 具有法律意義，此時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題再更改勢(shì)必困難重重。 因此合同中涉及的合同屬性、合同稅率、付款節(jié)點(diǎn)、 履約保證金形式、質(zhì)保金返還等內(nèi)容，財(cái)務(wù)人員應(yīng)在 合同正式簽訂前就予以確認(rèn)。例如營(yíng)改增之后，銷(xiāo)售 帶安裝的合同，如果銷(xiāo)售部分超出合同總價(jià)的50%， 則應(yīng)該按混合銷(xiāo)售的規(guī)定整個(gè)合同按銷(xiāo)售部分的稅率 開(kāi)票。而往往在實(shí)際操作中，在簽訂合同和開(kāi)票時(shí)， 會(huì)按銷(xiāo)售與安裝各自的稅率進(jìn)行約定，如果財(cái)務(wù)人員 不提前介入，事后彌補(bǔ)會(huì)費(fèi)時(shí)費(fèi)力。 3．對(duì)于工程款支付審核，要求財(cái)務(wù)人員進(jìn)行合同 管理，而不只是完成付款。財(cái)務(wù)需要掌握合同付款的節(jié) 奏，對(duì)于合同付款節(jié)點(diǎn)的審核非常重要，讓工程人員必 須按合同規(guī)定履約，防止工程款付過(guò)頭的現(xiàn)象產(chǎn)生。 4．工程決算環(huán)節(jié)需要財(cái)務(wù)人員、工程人員與第三方機(jī)構(gòu)共同參與。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目決算有著 嚴(yán)格的要求，在決算審核過(guò)程中需要財(cái)務(wù)人員和工程 人員共同配合第三方機(jī)構(gòu)，如果財(cái)務(wù)人員對(duì)工程不了 解，必然加大決算的難度。 （三）房產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中財(cái)務(wù)人員的作用也不可小 覷，財(cái)務(wù)人員與銷(xiāo)售人員需要從不同的維度參與營(yíng)銷(xiāo)策 略的制定。比如說(shuō)，樣板房的建造就需要權(quán)衡利弊選擇 建設(shè)地點(diǎn)，樣板房建在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部，需要按原值交 納房產(chǎn)稅，在項(xiàng)目外部單獨(dú)建造則作銷(xiāo)售費(fèi)用，需要 按租金交納房產(chǎn)稅。這不僅是營(yíng)銷(xiāo)策略上的問(wèn)題，也是 稅收上的問(wèn)題，如果不提前全面考慮，還會(huì)引起土地增 值稅、企業(yè)所得稅各方面的問(wèn)題。再拿房產(chǎn)促銷(xiāo)活動(dòng)來(lái) 說(shuō)，贈(zèng)品是否需要代扣個(gè)稅，也需要財(cái)務(wù)人員前期介入 共同做好活動(dòng)策劃。此外，在銷(xiāo)售合同簽訂、銷(xiāo)售款回 籠過(guò)程中更需要兩個(gè)部門(mén)密切配合。 （四）國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)受?chē)?guó)資委的監(jiān)督，在公司 經(jīng)營(yíng)管理中也要面對(duì)各類(lèi)監(jiān)督考核。就拿目前的全面預(yù) 算管理來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)人員需要與公司管理層以及各業(yè)務(wù)部 門(mén)溝通、協(xié)作共同完成。例如工程項(xiàng)目的進(jìn)度考核，是 以財(cái)務(wù)支出數(shù)為依據(jù)的，這就需要項(xiàng)目投資預(yù)算在上報(bào) 時(shí)考慮到實(shí)際情況，不能過(guò)高或過(guò)低，否則都會(huì)影響年 終的績(jī)效考核得分。還有，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)人員的費(fèi)用 實(shí)行工資總額預(yù)算管理，財(cái)務(wù)與人力資源也需要通力合 作，一方面共同做好工資總額預(yù)算的預(yù)測(cè)，另一方面要 共同作好績(jī)效考核兌現(xiàn)方案。 （五）國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員在項(xiàng)目決策、建 設(shè)、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，可以提供決策幫助，業(yè)財(cái)融 合的需要對(duì)財(cái)務(wù)人員也提出了更高的要求，財(cái)務(wù)人員 必須不斷完善自身的知識(shí)儲(chǔ)備，具備工程、法律、市 場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、公司管理等各方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，才能真正在 業(yè)財(cái)融合中獻(xiàn)言獻(xiàn)策。 不得不說(shuō)的是，在當(dāng)前人工智能發(fā)展突飛猛進(jìn)的 形勢(shì)下，越來(lái)越多的基礎(chǔ)工作將被機(jī)器所替代，財(cái)務(wù) 人員突然覺(jué)醒，“好的財(cái)務(wù)越老越值錢(qián)”已經(jīng)不再是 真理，在這個(gè)財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型的時(shí)代，不懂業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)將無(wú) 立身之地。
