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 本文作者：朱冬
筆者在日常工作中發(fā)現(xiàn)，有些房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)(以下簡稱房企)為了融資需要，將自行開發(fā)項目中的商品房不動產權登記到該房企名下，然后辦理抵押貸款，在解除抵押后再對外銷售。此類業(yè)務中存在涉稅問題，需要對三個關鍵內容進行界定。

計算土地增值稅需要界定是銷售新建房還是轉讓舊房
房企銷售已辦自有產權證不動產需要繳納土地增值稅，但是應當按照銷售舊房繳納還是按照銷售新建房繳納，目前存在爭議。房企銷售新建房與舊房繳納土地增值稅的計算方法不同，稅額也可能存在較大差異，一旦被界定為銷售舊房，則不得享受取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本兩項合計20%的加計扣除。因此，確定這種情形是銷售舊房還是新建房，對于計算土地增值稅至關重要?！敦斦?、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第七條規(guī)定，新建房指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規(guī)定。目前，全國各地具體規(guī)定不盡相同，以江蘇為例，《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅若干問題的公告》(蘇地稅規(guī)〔2015〕8號)第六條規(guī)定，房企建造的商品房（不含已列入固定資產或作為投資性房地產的房屋），應按照轉讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。即房企建造的商品房如果未列入固定資產或作為投資性房地產，一般會被界定為新建房。而以廣西為例，《廣西壯族自治區(qū)財政廳自治區(qū)國家稅務局自治區(qū)地方稅務局轉發(fā)財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（桂財財稅字〔1995〕28號）規(guī)定，凡房屋建成后至第一次辦理產權證完畢。這段時間屬于新建房，如再次辦理產權轉移的，不論時間長短與磨損程度如何，一律視為舊房。因此，我們需要結合各地具體規(guī)定，才能準確界定新建房與舊房，并據(jù)此按規(guī)定計算繳納土地增值稅。
計算增值稅需要界定是轉讓取得的不動產還是銷售開發(fā)項目
目前，對納稅人轉讓取得的不動產(包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產)，依據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布〈納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第14號）
的規(guī)定繳納增值稅。而對于房企銷售自行開發(fā)的房地產項目，則依據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布〈房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規(guī)定繳納增值稅。上述兩種情形主要區(qū)別是計算增值稅時是否允許扣除對應的土地價款等內容。對于這種銷售為融資而辦證的商品房，房企應當主動與稅務機關溝通，界定其銷售的是自行開發(fā)的房地產項目還是以某種形式取得的不動產，然后再按規(guī)定辦理相關稅收事宜。
筆者認為，可以將計算土地增值稅時界定為舊房還是新建房與計算增值稅時界定為取得的不動產還是自行開發(fā)的項目結合起來考慮，兩者保持一致更合理。
計算房產稅需要界定是否已使用該商品房
《國家稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）第一條規(guī)定，對房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。
因此，對為融資而辦證的商品房，如果認為將其用于抵押融資也算是對其的一種使用，則應當按照國稅發(fā)〔2003〕89號文件第四條的規(guī)定，自使用之次月起對相應商品房計征房產稅。目前有些地方明確要求對此情形應征收房產稅。但筆者認為，以商品房不動產權辦理抵押貸款，僅是對其物權權屬的使用，并非對房屋本身屬性（遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資等）的使用，對其征收房產稅似乎不妥。