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 新建房可扣除項(xiàng)目
新建房主要分為房地產(chǎn)企業(yè)新建房和非房地產(chǎn)企業(yè)新建房。其中，房地產(chǎn)企業(yè)新建房的扣除項(xiàng)目主要有5項(xiàng)，分別是為取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和其他扣除項(xiàng)目。非房地產(chǎn)企業(yè)新建房的扣除項(xiàng)目則有4項(xiàng)，分別是為取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。相對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，非房地產(chǎn)企業(yè)新建房的扣除項(xiàng)目少一項(xiàng)“其他扣除項(xiàng)目”。
對(duì)于可扣除項(xiàng)目的定義，考生要準(zhǔn)確把握。其中，為取得土地使用權(quán)所支付的金額，主要包括取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定所繳納的登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)和契稅等有關(guān)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本則主要指納稅人開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等，對(duì)于這些成本，可按實(shí)際發(fā)生額扣除。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用則要區(qū)分不同情形來(lái)確認(rèn)。利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5％以?xún)?nèi)的比例；利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10％以?xún)?nèi)的比例。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息扣除，需要注意兩個(gè)細(xì)節(jié)。一是利息的上浮幅度，應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)規(guī)定上浮幅度的利息支出部分，不允許扣除。二是對(duì)超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和非房地產(chǎn)企業(yè)則具有不同內(nèi)涵。房地產(chǎn)企業(yè)新建項(xiàng)目的有關(guān)稅費(fèi)，包括城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加；非房地產(chǎn)企業(yè)新建項(xiàng)目的有關(guān)稅費(fèi)，不僅包括了這3項(xiàng)稅費(fèi)，還包括了印花稅。這主要是因?yàn)?，?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，印花稅已經(jīng)包括在“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”中扣除，因此，不應(yīng)在“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中單列。
其他扣除項(xiàng)目，即為按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％扣除。
舊房及建筑物扣除項(xiàng)目
轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目有3項(xiàng)。除取得土地使用權(quán)支付的金額外，還有舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。其中，取得土地使用權(quán)所支付的金額，即為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)和契稅等有關(guān)費(fèi)用。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)主要包括城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和印花稅。
舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格則要按照一定公式計(jì)算確認(rèn)：舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率。其中，重置成本價(jià)指對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。
值得注意的是，納稅人轉(zhuǎn)讓外購(gòu)舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，取得土地使用權(quán)支付的金額和舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格這兩項(xiàng)可按發(fā)票所載金額確認(rèn)，并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計(jì)5％計(jì)算扣除。其中，如果提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增前取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營(yíng)業(yè)稅）確認(rèn)；如果提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額確認(rèn)；提供的購(gòu)房發(fā)票為營(yíng)改增后取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和確認(rèn)。
對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5％的基數(shù)。
計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿(mǎn)12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。
往年真題
甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)一項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，相關(guān)資料包括：取得土地使用權(quán)支付的金額為40000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本101000萬(wàn)元；銷(xiāo)售費(fèi)用4500萬(wàn)元；管理費(fèi)用2150萬(wàn)元；財(cái)務(wù)費(fèi)用3680萬(wàn)元，其中包括支付給非關(guān)聯(lián)企業(yè)的利息500萬(wàn)元，已取得發(fā)票；支付給銀行貸款利息3000萬(wàn)元，已取得銀行開(kāi)具的相關(guān)證明，且未超過(guò)商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率。項(xiàng)目所在省規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%。不考慮其他情況，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在本次清算中可以扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為多少萬(wàn)元？
本題中，納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%=3000+（40000+101000）×5%=10050（萬(wàn)元）。向非關(guān)聯(lián)企業(yè)借款的利息支出500萬(wàn)元，不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，不得直接作為利息據(jù)實(shí)扣除。