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成因分析
房地產(chǎn)業(yè)屬于受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大 的行業(yè)之一，內(nèi)外部因素的共同影響導(dǎo) 致案例公司具有較大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
宏觀環(huán)境的變化。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā) 展與整個(gè)社會(huì)的聯(lián)系非常密切，住房問(wèn) 題就是民生問(wèn)題。通貨膨脹、城市人口 外流、人口激增等情況，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)生影響。而且，房地產(chǎn)業(yè)上下游行業(yè) 眾多。 當(dāng)其他行業(yè)發(fā)生變化時(shí)，房地產(chǎn) 業(yè)也會(huì)受到影響，影響企業(yè)盈利。所以， 宏觀環(huán)境中各種因素都可能會(huì)影響案例 公司的經(jīng)營(yíng)。
國(guó)家政策的影響。我國(guó)一直對(duì)房地 產(chǎn)業(yè)進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)控。2014 年出臺(tái)救市 政策，降低限購(gòu)條件。2015年降低二套 房首付比例，央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率， 對(duì)個(gè)人購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售全 額征收營(yíng)業(yè)稅。2016年房地產(chǎn)限購(gòu)政策 在北京、無(wú)錫等地區(qū)相繼出臺(tái)。2017年 起，一二線城市持續(xù)升級(jí)限購(gòu)政策，同 時(shí)，金融監(jiān)管調(diào)控持續(xù)加碼，房地產(chǎn)領(lǐng) 域去杠桿趨勢(shì)加速。2018 年中央再次 明確“房住不炒”定位，房地產(chǎn)限購(gòu)政策 持續(xù)收緊。
同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。案例公司所處行業(yè) 中，很多大型房地產(chǎn)公司具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng) 力，占據(jù)較大市場(chǎng)份額。 比如萬(wàn)達(dá)、萬(wàn) 科、碧桂園等，口碑良好、產(chǎn)品各有特色， 給案例公司的發(fā)展施加巨大壓力。
內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)的影響。案例公司近 5 年資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)偏高，2018 年資產(chǎn) 負(fù)債率約為 73%，2019 年資產(chǎn)負(fù)債率超 過(guò)78%。如果企業(yè)負(fù)債過(guò)大，可能無(wú)法承 擔(dān)沉重的借款利息，使企業(yè)發(fā)生籌資風(fēng) 險(xiǎn)。此外，該公司融資總額的80%都來(lái)源 于銀行貸款，籌資方式單一，增加該公司 籌資風(fēng)險(xiǎn)。
項(xiàng)目可行性分析不足，企業(yè)獲利能 力弱。房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)是投資總額大、
■ 馬宏飛/文 資金回收期長(zhǎng)，因此，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎施行，在 投資前進(jìn)行全方位考察分析，盡量確保 產(chǎn)品銷售良好。企業(yè)獲利能力弱，可能 無(wú)法獲得足夠資金用于還本付息，使企 業(yè)面臨籌資風(fēng)險(xiǎn)。案例公司的營(yíng)業(yè)收入 雖連年快速增長(zhǎng)，但是凈利潤(rùn)表現(xiàn)不佳， 2017 年、2018 年之后持續(xù)虧損，表明該 公司獲利能力較弱，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。
成本費(fèi)用管理效果不好，銷售策略 不靈活。案例公司在持續(xù)虧損情況下， 近5年管理費(fèi)用卻持續(xù)增長(zhǎng)，說(shuō)明公司并 沒有非常重視成本費(fèi)用管理。面對(duì)市場(chǎng) 環(huán)境變化時(shí)，缺乏靈活應(yīng)變的銷售策略， 資金回籠速度慢，大量依靠外部借款維 持企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，導(dǎo)致該公司面臨較大 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
企業(yè)獲取的凈利潤(rùn)要先彌補(bǔ)以前虧 損，如何使企業(yè)經(jīng)營(yíng)扭虧為盈，是企業(yè)目 前面臨的最大難題，只有解決經(jīng)營(yíng)困境， 才能真正有效防范公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的建議
拓寬籌資渠道，籌資方式多樣化。 案例公司目前籌資渠道主要是預(yù)售房 款、銀行貸款，籌資方式較少，容易受國(guó) 家宏觀調(diào)控的影響。而且，銀行貸款手 續(xù)復(fù)雜，審查嚴(yán)格，并不能成為房地產(chǎn)公 司長(zhǎng)期穩(wěn)定的籌資來(lái)源。所以，該公司 應(yīng)積極拓寬籌資渠道，重視發(fā)行股票、合 作開發(fā)項(xiàng)目等多樣化籌資方式，不僅有 利于優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)公司資金 來(lái)源的穩(wěn)定性，而且有利于企業(yè)的持續(xù) 發(fā)展。
重視資本結(jié)構(gòu)的影響，嚴(yán)格控制資 產(chǎn)負(fù)債率。案例公司應(yīng)合理確定權(quán)益 資金與債務(wù)資金的比重，加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu) 管理。應(yīng)利用自身良好的信譽(yù)，發(fā)揮財(cái) 務(wù)杠桿效益，同時(shí)，把償債風(fēng)險(xiǎn)控制在公 司承受限度內(nèi)。當(dāng)公司財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定且 開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大時(shí)，若投資利潤(rùn)率高于借 款利息率，則可以提高負(fù)債比例；若投 資利潤(rùn)率小于借款利息率，則應(yīng)降低負(fù) 債比率。 同時(shí)，關(guān)注長(zhǎng)短期債務(wù)的比例，合理 匹配債務(wù)期限。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周 期長(zhǎng)，所以，適宜采取長(zhǎng)期債務(wù)為主、短 期債務(wù)為輔的負(fù)債結(jié)構(gòu)。
關(guān)注政策變動(dòng)，確認(rèn)最佳融資機(jī) 會(huì)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步晚，制度不夠完 善，容易受到利率等相關(guān)政策變動(dòng)影響， 案例公司應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注貨幣政策的調(diào)整趨 勢(shì)。政策變動(dòng)具有滯后性，這要求案例 公司不僅要關(guān)注政策變動(dòng)，還要預(yù)估政 策未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，并采用有效的控制措 施提前預(yù)防。
通過(guò)對(duì)相關(guān)政策的持續(xù)關(guān)注和深入 研究，可幫助案例公司合理預(yù)測(cè)籌資環(huán) 境，根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整籌資決策和 籌資方式，以此來(lái)防范籌資風(fēng)險(xiǎn)。
重視對(duì)投資項(xiàng)目的可行性分析。企 業(yè)投資應(yīng)盡量投向期限短、資金回籠快、 能夠帶來(lái)資金增量的項(xiàng)目。如果可行性 分析報(bào)告不準(zhǔn)確、不全面，項(xiàng)目無(wú)法獲取 預(yù)設(shè)的收益，將會(huì)對(duì)資金回收周期產(chǎn)生 較大影響，從而影響還本付息計(jì)劃。
案例公司應(yīng)加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性 分析，組建專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研隊(duì)伍，及時(shí)分 析房地產(chǎn)市場(chǎng)供需變化趨勢(shì)，關(guān)注競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)手動(dòng)態(tài)，為項(xiàng)目投資獲取重要信息，降 低投資盲目性。財(cái)務(wù)部門要加強(qiáng)投資資 金預(yù)算審核，風(fēng)險(xiǎn)控制部門合理預(yù)估風(fēng) 險(xiǎn)，投資管理委員會(huì)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)后，給 出審核意見，保證投資方案可行。
采用靈活的銷售方法。案例公司可 以采取靈活的銷售方法。在淡季時(shí)，可 采取預(yù)付金抵房款、贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)等促銷 活動(dòng)；在旺季時(shí)，應(yīng)放緩銷售節(jié)奏，合理 提高價(jià)格及利潤(rùn)率。
彈性銷售模式能幫助公司把握銷售 節(jié)奏，減少資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。案例公司 應(yīng)充分利用品牌影響，創(chuàng)新銷售模式，擴(kuò) 寬營(yíng)銷渠道。項(xiàng)目開發(fā)前，做好市場(chǎng)調(diào) 研及產(chǎn)品定位，明確消費(fèi)對(duì)象及需求。 銷售時(shí)，做好宣傳，運(yùn)用多種創(chuàng)新模式和 手段開展銷售。 以此降低空置率，減少 資金占用，加快資金周轉(zhuǎn)，縮短投資回收 期，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)。 同時(shí)，建立完善的售后服務(wù)系統(tǒng)，使 客戶放心消費(fèi)。
制定有效的成本費(fèi)用管理方案。案 例公司在營(yíng)運(yùn)過(guò)程中成本使用效率低， 管理費(fèi)用持續(xù)居高不下，主要是因?yàn)槠?業(yè)管理不當(dāng)，應(yīng)該把每項(xiàng)成本落實(shí)到人， 做好監(jiān)督，做到權(quán)責(zé)分明，權(quán)力相互制 約。同時(shí)，將管理費(fèi)用增長(zhǎng)幅度與收益 增長(zhǎng)幅度掛鉤，大力壓減無(wú)效費(fèi)用，避免 成本浪費(fèi)，提高物資使用效率。
提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。案例公司要提升 產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，應(yīng)結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)、 開發(fā)地現(xiàn)有資源和當(dāng)前市場(chǎng)需求，打造 出有特色的房地產(chǎn)項(xiàng)目，避免同質(zhì)化競(jìng) 爭(zhēng)。此外，房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性很強(qiáng)，市場(chǎng)的 土地供應(yīng)量有限，案例公司應(yīng)積極尋求 與其他大型房企合作機(jī)會(huì)，共同開發(fā)，分 散投資風(fēng)險(xiǎn)，共享投資收益，提高產(chǎn)品競(jìng) 爭(zhēng)力。
同時(shí)，案例公司可以與設(shè)計(jì)單位、 廣告單位、物業(yè)單位等合作，增強(qiáng)公司 核心競(jìng)爭(zhēng)力。應(yīng)對(duì)產(chǎn)品策略做出全方位 調(diào)整，尋求適合本單位的特色產(chǎn)品模式， 努力把客戶發(fā)展為長(zhǎng)期用戶，不斷提升 客戶對(duì)公司及產(chǎn)品的滿意度和忠誠(chéng)度。 在逐步打造具有代表性的產(chǎn)品與服務(wù) 過(guò)程中，提升利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)和產(chǎn)品的市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)力。
加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。案例公司 可以定期開展有關(guān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的教育 活動(dòng)，并制定相應(yīng)考核機(jī)制，培養(yǎng)員工的 風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的每一環(huán) 節(jié)，需要各個(gè)部門的員工全力支持與配 合 。公司要確保所有員工都了解公司 的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，讓員工明確自身崗位 的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范要求，便于更好地開展 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范工作。
同時(shí)，要意識(shí)到獲取投資項(xiàng)目的收 益就必須承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，管理層要對(duì) 公司的重要投資決策進(jìn)行合理評(píng)估，理 性選擇，合理權(quán)衡。
（作者單位：北京北控城市發(fā)展集團(tuán) 有限公司）
馬宏飛/文