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在“十四五”規(guī)劃和國家大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)的背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

一是關(guān)注新型智慧城市建設(shè)。鼓勵推動新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升市政公用設(shè)施和建筑智能化水平。此外，完善城市信息模型平臺和運行管理服務(wù)平臺，因地制宜構(gòu)建數(shù)字孿生城市。

二是關(guān)注美好數(shù)字生活圖景。其中重點關(guān)注的場景包括：智慧社區(qū)、智慧家居、智慧物業(yè)、智慧服務(wù)生活圈等，通過智慧化手段，線上線下融合，打造智慧共享、和睦共治的新型數(shù)字生活場景。同時關(guān)注老年人、殘疾人等弱勢群體，助力實現(xiàn)智慧生活共享。

三是關(guān)注新技術(shù)的跨界融合。深化拓展人工智能、虛擬現(xiàn)實、大數(shù)據(jù)等新興技術(shù)在購物、養(yǎng)老、物業(yè)等場景下的應(yīng)用。

可以預(yù)見的是，當(dāng)前我國數(shù)字經(jīng)濟(jì)正邁向深化應(yīng)用、規(guī)范發(fā)展、普惠共享的新階段。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在國家政策指引和數(shù)字經(jīng)濟(jì)驅(qū)動的雙重背景下，“數(shù)字化轉(zhuǎn)型”從一個加分項成為一道必答題。同時，面對更高質(zhì)化、多樣化、精細(xì)化的消費需求，房企必須從過去短平快的開發(fā)建造模式向運營服務(wù)模式深耕，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型時不我待。

數(shù)字技術(shù)賦能業(yè)務(wù)，已成為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對時代挑戰(zhàn)、把握發(fā)展契機(jī)、實現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的有力舉措，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，排名前五十的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)基本完成數(shù)字化基建和信息化系統(tǒng)的平臺搭建，但尚未實現(xiàn)數(shù)字驅(qū)動業(yè)務(wù)的全面轉(zhuǎn)型，大多數(shù)仍處于起步階段。而且，不同企業(yè)根據(jù)自身的業(yè)務(wù)特性，在發(fā)展數(shù)字化時的著力點也有所不同。例如：躋身前十的國內(nèi)某地產(chǎn)企業(yè)提出空間即服務(wù)戰(zhàn)略，通過科技和數(shù)字化手段提升用戶體驗；以及行業(yè)前三的房地產(chǎn)企業(yè)成立博智林，以智慧建筑機(jī)器人賦能建造效益升級等。各大房企在多個細(xì)分領(lǐng)域試水，但缺乏強(qiáng)有力的領(lǐng)軍企業(yè)。

在數(shù)字化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略成為房地產(chǎn)企業(yè)基本共識的背景下，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的建造業(yè)務(wù)模式和粗放式開發(fā)管理特性，安永咨詢認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)在數(shù)字化轉(zhuǎn)型的探索中，可重點在其業(yè)務(wù)管理和產(chǎn)品端進(jìn)行賦能和深耕，發(fā)力數(shù)字化轉(zhuǎn)型，聚焦表現(xiàn)在空間運營和業(yè)務(wù)運營兩大層面。

盡管大多數(shù)頭部房企通過智慧營銷系統(tǒng)的部署，積累了一定的客戶數(shù)據(jù)和銷售數(shù)據(jù)，但這些數(shù)據(jù)背后的潛在價值尚未被充分挖掘，傳統(tǒng)房企內(nèi)部的大數(shù)據(jù)分析人才較為稀缺，且數(shù)據(jù)主要集中匯總于營銷部門，其他部門難以利用，影響了整個營銷閉環(huán)的聯(lián)動和協(xié)同。

傳統(tǒng)線下運營體系更關(guān)注參與人數(shù)、客戶流動性等指標(biāo)，而線上運營體系更偏重于流量、點擊率等指標(biāo)。傳統(tǒng)房企缺乏對線上平臺做出快速適應(yīng)的組織能力，也缺乏這類專業(yè)的運營人才，無法及時根據(jù)客戶的線上訴求做出相應(yīng)的市場轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致客戶訴求處理滯后，用戶體驗感差，房地產(chǎn)企業(yè)自身難以適應(yīng)數(shù)字化時代下用戶的消費行為習(xí)慣，組織變革遇到瓶頸。

•  智慧建造

智慧建造是目前房地產(chǎn)企業(yè)積極探索的方向之一，以BIM（建筑信息管理）為核心，涉及到整個工程建造業(yè)務(wù)的全鏈條，因前期投入成本增加、覆蓋鏈較廣、管理瓶頸突出，導(dǎo)致智慧建造在實踐應(yīng)用中并不成熟。

在智慧建造的應(yīng)用場景中，行業(yè)內(nèi)發(fā)展較好的是BIM規(guī)劃設(shè)計、裝配式建筑及智慧工地等單個領(lǐng)域的智慧化應(yīng)用，且以各地方政府政策引導(dǎo)和規(guī)范為助推力，設(shè)計總包方、工程總包方等企業(yè)內(nèi)相關(guān)技術(shù)應(yīng)用情況走在前列。房地產(chǎn)企業(yè)更積極探索以BIM數(shù)據(jù)為核心的工程全流程管理，涉及到前期拿地決策、規(guī)劃建模、BIM算量招標(biāo)、工程進(jìn)度管理等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，目前尚處于探索中，尤以頭部房企為主，并逐步衍生出建筑機(jī)器人、裝配式工廠等新的業(yè)務(wù)增長方向。

安永咨詢認(rèn)為，以BIM數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的工程建造管控，是行業(yè)未來整個生產(chǎn)建設(shè)方式的轉(zhuǎn)變。智慧建造的統(tǒng)籌管理不僅能夠降本增效、提高建筑品質(zhì)，還能解決當(dāng)前粗放式、高速運轉(zhuǎn)的困境。但當(dāng)前行業(yè)發(fā)展依然存在著標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、信息不共享、成本高企等問題，難以全面推廣應(yīng)用。未來隨著市場發(fā)展變化，圍繞BIM構(gòu)件標(biāo)準(zhǔn)、BIM管理平臺等領(lǐng)域不斷完善，將通過智慧建造賦能建筑工程業(yè)務(wù)運營管理，減少建安支出、減小管理浪費，加強(qiáng)進(jìn)度和質(zhì)量的把控。

•  企業(yè)投資決策及資產(chǎn)管理

企業(yè)投資決策與資產(chǎn)管理更主要的是由房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)總部統(tǒng)一建設(shè)管理，在供地“兩集中”政策影響下，房企一方面需要在短時間內(nèi)對大量意向土地進(jìn)行研判，快速分析決策、提高拿地效率，優(yōu)化投資測算和決策體系，從而控制投資風(fēng)險、獲得穩(wěn)定收益。另一方面需借助精準(zhǔn)的投資測算，對投前階段精細(xì)化管控，保證投前投后定位、指標(biāo)不發(fā)生較大調(diào)整，降低經(jīng)營風(fēng)險。

目前頭部房企普遍開始應(yīng)用投資管理系統(tǒng)，其主要價值和功能包括：

土地資源管理。系統(tǒng)可導(dǎo)入城市宏觀信息、競品分析數(shù)據(jù)、地塊相關(guān)信息，并結(jié)合企業(yè)項目定位要求，對大量土地進(jìn)行智能分析和篩選，保留篩選判斷依據(jù)，從而輔助決策。同時自動沉淀各環(huán)節(jié)土地信息，形成企業(yè)土地數(shù)據(jù)庫。

智能投資測算。通過測算模型引入假設(shè)和經(jīng)驗數(shù)據(jù)，根據(jù)項目條件實現(xiàn)大量的自動測算，輸出項目總貨值、凈利率、IRR、回正周期等經(jīng)營結(jié)果指標(biāo)。系統(tǒng)搭載行業(yè)成熟測算模型，支持模型的自定義調(diào)整; 系統(tǒng)具備知識庫，實現(xiàn)項目成果共享。

過程在線協(xié)同。在項目層面，系統(tǒng)可實現(xiàn)投資全周期業(yè)務(wù)在線協(xié)同，從立項、可研到審批自動推送預(yù)警，實現(xiàn)業(yè)務(wù)流程線上化、規(guī)范化和數(shù)據(jù)沉淀。在集團(tuán)管控層面，系統(tǒng)建立了信息傳遞渠道，實現(xiàn)全集團(tuán)土地項目統(tǒng)一管理和及時跟進(jìn)，加強(qiáng)不同層級間的協(xié)同。

報表自動分析生成。報表自動出具，投資各環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)自動統(tǒng)計，應(yīng)用報表配置實現(xiàn)土地獲取、土地跟進(jìn)等各類報表展示。

進(jìn)度計劃跟進(jìn)。通過系統(tǒng)編制項目計劃，跟進(jìn)計劃執(zhí)行過程，辨識項目投前投后風(fēng)險、資金需求。

知識沉淀共享。項目核心文件自動存檔，后續(xù)可查看下載，沉淀企業(yè)知識庫，實現(xiàn)知識復(fù)盤和能力提升。

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時代，預(yù)示著從開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向運營管理，將成為未來房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的必經(jīng)之路。運用數(shù)字化手段，響應(yīng)美好生活、數(shù)智時代的號召，房地產(chǎn)企業(yè)更加注重豐富業(yè)主的居住、生活和消費空間的體驗度，從一個空間建造師，轉(zhuǎn)向到場景營運師的角色，通過不斷提升空間運營管理水平，深耕運營服務(wù)。

• 智慧商場

商業(yè)商場目前是房地產(chǎn)企業(yè)重點發(fā)展的方向之一，頭部房地產(chǎn)企業(yè)重金打造智慧商場，圍繞商戶服務(wù)、消費者服務(wù)和綜合運營管理等領(lǐng)域，通過人工智能、大數(shù)據(jù)分析、虛擬現(xiàn)實、數(shù)字孿生等新技術(shù)為商場管理服務(wù)進(jìn)行賦能，打造包括智慧商戶服務(wù)、大會員營銷體系、智慧商業(yè)管理平臺、數(shù)字零售服務(wù)平臺等應(yīng)用，助力商業(yè)全生命周期管理的模式創(chuàng)新。

在商場的綜合運營管理方面，企業(yè)會結(jié)合弱電系統(tǒng)的建設(shè)，實現(xiàn)前端觸點的實時感知，并基于全量數(shù)據(jù)的采集、傳輸、分析，挖掘數(shù)據(jù)價值，以數(shù)據(jù)洞察賦能商業(yè)的綜合管理，讓商業(yè)地產(chǎn)管理更可控、營銷更精準(zhǔn)、成本更低廉，提升商場的運營效率和質(zhì)量。

• 智慧城市和智慧園區(qū)

智慧城市和智慧園區(qū)是目前房地產(chǎn)企業(yè)逐步開拓、探索的領(lǐng)域之一，其背景在于房地產(chǎn)企業(yè)基于原有的社區(qū)住宅開發(fā)形態(tài)，拓展到諸如產(chǎn)城綜合體、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅園區(qū)等多樣化業(yè)務(wù)的發(fā)展趨勢。

安永咨詢認(rèn)為，綜合園區(qū)因為其內(nèi)部業(yè)態(tài)的多樣性，包括了住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、公園、學(xué)校等，應(yīng)用場景更加豐富，適合更多智慧化應(yīng)用的建設(shè)和實驗，其建設(shè)價值更高，也是目前行業(yè)內(nèi)智慧化發(fā)展重點探索的標(biāo)桿范式。

智慧城市和智慧園區(qū)的應(yīng)用場景會更多注重整體園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，滿足運營管理要求，并基于封閉環(huán)境內(nèi)實現(xiàn)探索新型技術(shù)的應(yīng)用，如元宇宙、無人機(jī)器人、無人駕駛、全光網(wǎng)絡(luò)、數(shù)字孿生、智慧管廊等。

通過建設(shè)城市數(shù)字底座，打造智能中樞，完善智慧交通、智慧能源、智慧市政、智慧建筑、智慧產(chǎn)業(yè)、智慧商業(yè)、智慧休閑等方面建設(shè)，借助云計算、人工智能等技術(shù)，實現(xiàn)城市數(shù)據(jù)的互聯(lián)、互通和共享，為政府優(yōu)化“治理+服務(wù)”的城市管理方式，為產(chǎn)業(yè)端提升運營效率，為市民端提供舒適便捷的城市生活。

智慧城市和智慧園區(qū)的核心在于運營管理的可持續(xù)化發(fā)展，未來企業(yè)將會不斷探索，包括以政企合作為切入點，充分發(fā)揮房企城市開發(fā)和運營能力，運用市場機(jī)制，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，并且通過產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、引入特色，拓展發(fā)展空間，創(chuàng)新贏利點。

• 智慧社區(qū)

智慧社區(qū)是目前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用最為成熟的領(lǐng)域，大部分房地產(chǎn)企業(yè)均推出不同標(biāo)準(zhǔn)、不同程度的智慧社區(qū)建設(shè)。智慧社區(qū)更多會突出客戶需求，以人為本的發(fā)展趨勢，結(jié)合社區(qū)物業(yè)綜合管理的業(yè)務(wù)發(fā)展訴求，創(chuàng)新社區(qū)管理和服務(wù)模式，提升社區(qū)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)、挖掘社區(qū)服務(wù)增值潛力。

智慧社區(qū)目前建設(shè)較為成熟的場景點包含社區(qū)安防、社區(qū)無感通行、停車綜合管理、社區(qū)APP、信息發(fā)布、休閑娛樂等領(lǐng)域，各大房企公司制定的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)主要也是圍繞這幾個方面展開。

未來智慧社區(qū)重點探索的方向，更多會結(jié)合社區(qū)居民服務(wù)需求，包括像AI特殊人群關(guān)懷、天使眼、社區(qū)最后一公里物流服務(wù)、社區(qū)商業(yè)服務(wù)、社區(qū)醫(yī)療等領(lǐng)域。當(dāng)前，智能家居、能源管理、智慧建筑等應(yīng)用場景在智慧社區(qū)領(lǐng)域發(fā)展情況較為滯后，其原因更多在于，房地產(chǎn)企業(yè)/物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)內(nèi)這些領(lǐng)域的業(yè)務(wù)訴求不高。 

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)都在積極摸索數(shù)字化、智慧化的建設(shè)落地，但相較于各行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，地產(chǎn)行業(yè)依然處于數(shù)字化較低的水平。此外，房地產(chǎn)企業(yè)落地實施的側(cè)重點形態(tài)各異，發(fā)展過程中存在的困難也各不相同，安永咨詢在根據(jù)自身服務(wù)的經(jīng)驗中總結(jié)以下幾點：

• 大包大攬式的建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)因為前幾年的高速發(fā)展，而往往推行全產(chǎn)業(yè)鏈大包大攬的企業(yè)發(fā)展模式，圍繞著建筑工程，自規(guī)劃設(shè)計、工程建造、裝修裝飾，再到物業(yè)運營管理，部分房地產(chǎn)企業(yè)均成立自己的子公司以快速推進(jìn)。數(shù)字化/智慧化的發(fā)展也不例外，房地產(chǎn)企業(yè)也會建立智能化科技子公司，開發(fā)自建企業(yè)運營管理系統(tǒng)，如公寓運營管理系統(tǒng)、物業(yè)管理平臺、在線營銷平臺等。房地產(chǎn)因受限于自研技術(shù)水平，缺乏軟硬件一體化的行業(yè)解決方案，及行業(yè)人才儲備不足，因此在推進(jìn)大包大攬式的數(shù)字化/智慧化建設(shè)過程中也遇到很多阻力，造成了成本的浪費。

• 缺乏整體規(guī)劃

數(shù)字化建設(shè)是一項整體性工程，房地產(chǎn)企業(yè)在推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型規(guī)劃中，缺乏整體性的戰(zhàn)略規(guī)劃，對企業(yè)和項目自身數(shù)字化發(fā)展的水平、發(fā)展需求及目標(biāo)均存在一定程度上的認(rèn)知不足，很多地產(chǎn)公司并未解決根本性的問題“為什么要推進(jìn)數(shù)字化、智慧化的建設(shè)”，反而會聚焦到新興技術(shù)試點應(yīng)用，以及營銷宣傳推廣上，也因此忽視了數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施的搭建，及核心數(shù)據(jù)的采集分析，導(dǎo)致大量軟件系統(tǒng)的建設(shè)分散且數(shù)據(jù)獨立，造成成本的浪費及運營困境。

• 缺少長效運營管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)因重在開發(fā)、銷售的環(huán)節(jié)，而忽視了后續(xù)的長效運營管理，也較為常見。由于在運營團(tuán)隊、運營管理技術(shù)及經(jīng)驗方面均有很多不足，部分房地產(chǎn)企業(yè)甚至?xí)械谌絾挝粊斫槿?，因此忽視業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)/城市管理數(shù)據(jù)的沉淀，軟件系統(tǒng)建而不用，系統(tǒng)數(shù)據(jù)不共享，數(shù)字化/智慧化建設(shè)成效明顯不足，也因此造成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員迫切推進(jìn)數(shù)字化發(fā)展，卻遲遲不見效果的尷尬狀態(tài)。

為解決房地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型發(fā)展的困難，安永咨詢認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)要堅持一個發(fā)展原則，即“以企業(yè)業(yè)務(wù)/空間為載體，以海量數(shù)據(jù)為重要抓手，聚焦運營模式創(chuàng)新，推進(jìn)數(shù)字化/智慧化的長效發(fā)展”。

業(yè)務(wù)運營、空間運營的核心將會是通過數(shù)據(jù)，來支撐整體運營管理的需要。為做好數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)工作，房地產(chǎn)公司要重點梳理清楚業(yè)務(wù)層面的數(shù)字化發(fā)展需求及應(yīng)用場景內(nèi)容，制定整體規(guī)劃方案，篩選明確核心數(shù)據(jù)的建設(shè)、收集和分析的要求；搭建并夯實智慧化的基礎(chǔ)設(shè)施，做好數(shù)據(jù)采集/存儲等工作；統(tǒng)建綜合管理平臺，對收集回來的數(shù)據(jù)，針對業(yè)務(wù)發(fā)展訴求進(jìn)行海量的分析。