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 劉明艷

一、房地產(chǎn)企業(yè)合同之財(cái)務(wù)管 理的重要性和必要性
(—)房地產(chǎn)企業(yè)合同的特點(diǎn) 及現(xiàn)狀
合同是平等主體的自然人、 法人、其他組織之間設(shè)立、變更、 終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。企 業(yè)的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都是圍繞著經(jīng)濟(jì) 合同進(jìn)行，合同作為企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng) 活動(dòng)的核心，貫穿整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng) 活動(dòng)，是企業(yè)運(yùn)行的主線。目前大 部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)自己的設(shè) 計(jì)、建筑施工等開發(fā)能力，必須通 過合同形式委托其他單位實(shí)施，房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的特點(diǎn)決定其簽 訂的合同形式及內(nèi)容的廣泛性，且 數(shù)量眾多，合同金額較大，執(zhí)行周 期相對(duì)較長(zhǎng)，國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)企 業(yè)的影響較大，也就導(dǎo)致合同執(zhí)行 中風(fēng)險(xiǎn)性較高。
現(xiàn)階段許多房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)合 同管理的財(cái)務(wù)管理方面依舊存在著 許多亟待解決的問題，例如目前部 分企業(yè)合同管理制度不健全或者根 本未建立管理制度，導(dǎo)致合同管理 局面混亂，財(cái)務(wù)人員在合同管理各 個(gè)環(huán)節(jié)參與度不高、監(jiān)管不利、被 動(dòng)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算且相關(guān)部門也沒有 也沒有重視財(cái)務(wù)人員參與進(jìn)來(lái)的必 要，因此信息的不對(duì)稱，經(jīng)常導(dǎo)致 財(cái)務(wù)人員不能很好的把控風(fēng)險(xiǎn)而造 成不必要的損失。因此，企業(yè)的財(cái) 務(wù)部門應(yīng)尋求各種渠道，主動(dòng)參與 企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同的管理，發(fā)揮財(cái)務(wù)管 理在企業(yè)管理中的核心作用。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)合同財(cái)務(wù)管 理的重要意義
1. 提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平、 增強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制。合同是企業(yè) 對(duì)外經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的依據(jù)，會(huì)影響到企 業(yè)經(jīng)營(yíng)決策、供銷管理，人力資源 管理、資金管理，貫穿于房地產(chǎn)企 業(yè)的全周期以及全鏈條，房地產(chǎn)企 業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理離不開合同管理，那 么風(fēng)險(xiǎn)管理的事前預(yù)判、事中的控 制監(jiān)督，事后補(bǔ)救總結(jié)，體現(xiàn)在在 合同管理中的發(fā)起、訂立、執(zhí)行等 環(huán)節(jié)，那么財(cái)務(wù)部門在合同的訂立 中合作方資質(zhì)、定價(jià)安排、業(yè)務(wù)安 排、涉稅條款、結(jié)算方式、資金額 度等方面進(jìn)行審核，能夠大大降低 企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、稅收 風(fēng)險(xiǎn)，以較低的風(fēng)險(xiǎn)管理成本和內(nèi) 部控制成本帶來(lái)較大的管理效益。
2. 合理有效配置資金、提高 資金的使用效率?，F(xiàn)金流是企業(yè)運(yùn) 營(yíng)的血液，對(duì)企業(yè)的生存發(fā)展有著 舉足輕重的作用，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā) 建設(shè)周期較長(zhǎng)，需要大量的資金投 入，如何才能既保證資金充足以確 保企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，又能提高資 金的使用效率，是房地產(chǎn)人員面臨 的一個(gè)重要課題，這樣就要求財(cái)務(wù) 人員加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理， 高效、完善、科學(xué)的合同管理體系， 能夠幫助企業(yè)加強(qiáng)對(duì)資金的監(jiān)管， 將資金管理與企業(yè)業(yè)務(wù)開展緊密結(jié) 合，通過對(duì)合同內(nèi)容的精準(zhǔn)定位和 識(shí)別，提示相關(guān)工作人員在銷售合 同設(shè)計(jì)時(shí)縮短款項(xiàng)的結(jié)算時(shí)間并時(shí) 催收應(yīng)收款項(xiàng)，幫助企業(yè)及時(shí)回籠 資金，針對(duì)供應(yīng)管理方面嚴(yán)格把握 合同的付款節(jié)點(diǎn)，并可以結(jié)合資金 預(yù)算管理，以提高資金的運(yùn)轉(zhuǎn)效率, 作出最有利于企業(yè)發(fā)展的投融資安 排。
3. 理解業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，提高財(cái)務(wù) 核算的準(zhǔn)確性。會(huì)計(jì)核算企業(yè)各項(xiàng) 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一個(gè)記錄，企業(yè)的經(jīng)營(yíng) 活動(dòng)又是通過對(duì)外簽訂的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì) 合同來(lái)事項(xiàng)，因此良好的合同管理 控制規(guī)范，不僅對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中 核算經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的準(zhǔn)確性、財(cái)務(wù)報(bào)表 的真實(shí)性都具有重要意義。同時(shí)也 是現(xiàn)階段對(duì)財(cái)務(wù)管理實(shí)務(wù)工作上多 元化管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。隨著國(guó) 內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不斷與國(guó)際接軌，對(duì)于
財(cái)務(wù)人員提出了更高的要求，如目 前收入更強(qiáng)調(diào)以風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移作為 確認(rèn)收入的判斷標(biāo)準(zhǔn)，在具體運(yùn)用 方面也有較大變化，因此財(cái)務(wù)人員 更需要對(duì)合同有更深入更全面的了 解與掌握，需要?jiǎng)討B(tài)信息獲取的能 力和渠道，才能確保財(cái)務(wù)核算的準(zhǔn) 確性，以便管理者能夠根據(jù)準(zhǔn)確的 數(shù)據(jù)指定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及相關(guān)針對(duì) 性管理。
二、財(cái)務(wù)人員在合同管理制度 的建設(shè)及宣傳方面的作用
（-）參與合同管理制度的建 立和完善
良好的合同管理制度是合同行 為規(guī)范運(yùn)行的根本，是實(shí)施合同管 理的依據(jù)，指導(dǎo)相關(guān)人員的行為， 而房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大，因此 從制度層次，企業(yè)應(yīng)該確立合適的 合同管理制度，并配備歸口管理部 門，明確相關(guān)部門與人員的職責(zé)， 就顯得更為重要。在這個(gè)過程中， 財(cái)務(wù)部有著參與進(jìn)去的必要性與重 要性，應(yīng)該積極主動(dòng)的參與到合同 管理制度的建立與修訂過程中去， 提出專業(yè)的財(cái)務(wù)意見和建議，積極 倡導(dǎo)建立完善的合同管理信息共享 平臺(tái)，從合同制定、執(zhí)行、履行等 合同動(dòng)態(tài)過程中所涉及的相關(guān)人員 都可以隨時(shí)查閱合同中的條款，可 以全程監(jiān)督合同，將可能出現(xiàn)的問 題在制度建立中予以考慮，從源頭 上堵塞漏洞，并在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn) 合同管理制度中存在某些缺陷的 話，主動(dòng)提議進(jìn)行修訂與完善。
（二）參與合同管理的培訓(xùn)與 宣傳
合同管理的培訓(xùn)與宣傳是合同 行為規(guī)范運(yùn)行的保障，良好的合同 管理制度建立后，財(cái)務(wù)部應(yīng)配合相 關(guān)部門對(duì)于財(cái)務(wù)相關(guān)制度進(jìn)行積極 的培訓(xùn)和宣傳，可以根基實(shí)際需要 來(lái)選擇一些合格或者憂秀的培訓(xùn)講 師對(duì)員工進(jìn)行合同管理培訓(xùn)，以提 升企業(yè)員工的整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意 識(shí)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能力，并建立高 效的溝通體系，加強(qiáng)日常業(yè)務(wù)過程 中的交流，使各部門相互形成有效 的溝通渠道，使合同各方在發(fā)現(xiàn)問 題時(shí)，能夠第一時(shí)間尋求最佳解決 方案，以避免合約人員因不了解財(cái) 務(wù)核算要求又無(wú)溝通渠道而不能全 面考慮財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而訂立合同，導(dǎo)致 合同條款中涉及財(cái)務(wù)的內(nèi)容缺乏嚴(yán) 謹(jǐn)性。
三、財(cái)務(wù)對(duì)經(jīng)濟(jì)合同管理過程 中的環(huán)節(jié)控制
（―）合同簽訂
房地產(chǎn)企業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)與高收 益并存的行業(yè)，因此應(yīng)該更重視企 業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理，而合同簽訂是企業(yè) 經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)開展的第一步，也是關(guān)鍵 的一步，因此財(cái)務(wù)人員在簽訂環(huán)節(jié) 就參與進(jìn)來(lái)就顯得尤為重要，財(cái)務(wù) 應(yīng)該給出涉及財(cái)務(wù)的條款的相關(guān)意 見與建議，并在合同匯審過程中嚴(yán) 格把關(guān)，避免由合同條款帶來(lái)的財(cái) 務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于重大的合同行為，積 極配合相關(guān)部門做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、風(fēng) 險(xiǎn)辨析工作。認(rèn)真分析要進(jìn)行的 合同活動(dòng)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于 更好的配置資源及行為提供專業(yè) 的意見。
合同簽訂需要特別注意的重點(diǎn) 事項(xiàng)主要包括：
1. 對(duì)于合同主體的資格審查， 財(cái)務(wù)部門應(yīng)該初步審核對(duì)方是否有 資格承攬本項(xiàng)合同，之前是否因?yàn)?誠(chéng)信等問題接受過相關(guān)政府部門的 處罰，評(píng)定對(duì)方財(cái)務(wù)狀況、履約能 力，是否守信，如雙方首次合作或 者重大合同，在確定要與對(duì)方簽定 合同前，一定要認(rèn)真審查對(duì)方的 主體資格以及合同洽談人的資格， 如以下存在合同風(fēng)險(xiǎn)的跡象（1） 企業(yè)注冊(cè)資本明顯偏低；（2）企 業(yè)成立時(shí)間太短；（3 ）企業(yè)股東 特別是控股股東異常變更；（4） 企業(yè)實(shí)際控制人不在公示名單。對(duì) 于持續(xù)合作的單位，要持續(xù)關(guān)注合 作方的經(jīng)營(yíng)情況，可以每年做一個(gè) 供應(yīng)商資格審查，以評(píng)估合作企業(yè) 是否具有履行經(jīng)濟(jì)合同的能力，在 合作之前進(jìn)行相關(guān)評(píng)估，避免因?yàn)?合作方的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最后對(duì)本公司造 成影響。
2. 合同標(biāo)的合法性審核，財(cái)務(wù) 人員需要審核合同中標(biāo)的數(shù)量、質(zhì) 量、單價(jià)等信息是否準(zhǔn)確清晰，房 地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)合同涉及相關(guān)單位需 要具有從事相關(guān)業(yè)務(wù)的資質(zhì)，那么 企業(yè)需要審核合作主體是否有從事 合同標(biāo)的事項(xiàng)的權(quán)利、資格，加強(qiáng) 事前管理，財(cái)務(wù)人員可以通過查看 相關(guān)部門出具的許可或企業(yè)公示系 統(tǒng)等系統(tǒng)查詢。
3. 業(yè)務(wù)形式的審核，企業(yè)實(shí)際 要需要達(dá)到的目標(biāo)，可以通過不同 的業(yè)務(wù)組合實(shí)現(xiàn)，而不同的業(yè)務(wù)組 合對(duì)于稅收繳納有著至關(guān)重要的影 響，而這種表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn) 更為突出，那么作為房地產(chǎn)企業(yè)的 財(cái)務(wù)人員，在合同簽訂環(huán)節(jié)如何根 據(jù)自己的專業(yè)知識(shí)，對(duì)于怎樣配合 業(yè)務(wù)組合，為企業(yè)管理者提供依據(jù)
而最終做出對(duì)企業(yè)最利的選擇呢， 這就需要財(cái)務(wù)人員需要研究相關(guān)稅 收政策，通過各種業(yè)務(wù)的不同組合 的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)、稅收數(shù)據(jù)的測(cè)算，比 較各種組合形成結(jié)果的差異并說明 相關(guān)業(yè)務(wù)組合所涉及的風(fēng)險(xiǎn)，為管 理者提供數(shù)據(jù)及稅收基礎(chǔ)，爭(zhēng)取通 過有效合法的合同獲取最大空間的 利潤(rùn)，同時(shí)利用合同來(lái)維護(hù)企業(yè)的 利益。如一項(xiàng)銷售行為如果既涉及 服務(wù)又涉及貨物的混合銷售行為， 通過測(cè)算納稅差異測(cè)算，選擇最有 利于企業(yè)的合作方式。
4, 對(duì)于發(fā)票和付款條款的審 核，財(cái)務(wù)部門應(yīng)審核合同中對(duì)于貨 物、發(fā)票、現(xiàn)金流的約定主體是否 一致，付款和發(fā)票提供的節(jié)點(diǎn)設(shè)置 是否合理，是否存在風(fēng)險(xiǎn)，將上述 風(fēng)險(xiǎn)在合同簽訂環(huán)節(jié)上予以解決， 避免在合同履約過程中，合作方出 現(xiàn)無(wú)法開具發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)，從而虛 開發(fā)票、資質(zhì)掛靠、變票銷售， 進(jìn)而給本企業(yè)造成不必要的損益 及風(fēng)險(xiǎn)。
經(jīng)審核同意簽訂的合同，應(yīng)當(dāng) 由合同管理部門進(jìn)行編號(hào)并加蓋單 位公章或合同專用章。
（二）合同備案
房地產(chǎn)企業(yè)大部分合同執(zhí)行的 周期相對(duì)比較長(zhǎng)，那么合同的備案 管理就顯得更為重要，在經(jīng)濟(jì)合同 簽訂后，相關(guān)部門應(yīng)及時(shí)將一份合 同或副本送至財(cái)務(wù)部，加強(qiáng)合同交 底與備案策略。對(duì)于執(zhí)行中又變更 或解除的合同，也應(yīng)及時(shí)將相關(guān)補(bǔ) 充協(xié)議或解除協(xié)議送至財(cái)務(wù)部門。 財(cái)務(wù)部門應(yīng)設(shè)置專人專門場(chǎng)所保管 合同，并根據(jù)合同的性質(zhì)進(jìn)行分類 收藏，隨時(shí)做好目錄整理更新，標(biāo) 注清晰合同的主要條款，如結(jié)算標(biāo) 準(zhǔn)及結(jié)算周期等，便于對(duì)合同執(zhí)行 情況的追蹤。對(duì)于補(bǔ)充協(xié)議及變更 協(xié)議，做好與原合同的銜接，以確 保在執(zhí)行過程中按照合同的最新條 款執(zhí)行。如果過程中涉及保管人員 的變更，應(yīng)做好檔案的交接工作。
（三） 合同履約
1, 結(jié)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)的合 同大多數(shù)涉及金額較大，財(cái)務(wù)部門 更應(yīng)加強(qiáng)付款的審核，根據(jù)合同條 款審核執(zhí)行結(jié)算業(yè)務(wù)，如需達(dá)到某 種程度才可以支付的款項(xiàng)，需要專 業(yè)部門給出的專業(yè)意見才可以進(jìn)行 支付處理，凡未按合同條款履約的， 或驗(yàn)收未通過的業(yè)務(wù)，財(cái)會(huì)部門有 權(quán)拒絕付款。同時(shí)應(yīng)嚴(yán)密關(guān)注合同 的實(shí)際履行情況，針對(duì)不同合同建 立不同的收益成本核算體系，制定 有效的費(fèi)用管理控制辦法。按不同 項(xiàng)目建立明細(xì)分類賬，做到核算清 晰、準(zhǔn)確，并及時(shí)將付款、發(fā)票 取得情況反饋給業(yè)務(wù)部門，以便 業(yè)務(wù)部門了解合同執(zhí)行的財(cái)務(wù)進(jìn) 度，降低未按照合同付款的風(fēng)險(xiǎn) 或付款未能按時(shí)取得發(fā)票的財(cái)務(wù) 風(fēng)險(xiǎn)。
2. 賬務(wù)處理，財(cái)務(wù)部門根據(jù) 合同條款確認(rèn)收入，在會(huì)計(jì)期末應(yīng) 根據(jù)合同的不同性質(zhì)、判斷是否達(dá) 到風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)，區(qū)分是否履行完 畢確認(rèn)收入或按照完工進(jìn)度確認(rèn)收 入，判斷目前財(cái)務(wù)是否根據(jù)合同性 質(zhì)不同按照合同條款約定及時(shí)確認(rèn) 收入，同時(shí)依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則及 配比制原則歸集費(fèi)用，結(jié)轉(zhuǎn)成本。 并配合各部門積極做好合同款項(xiàng)的 收繳工作。
（四） 合同變更、終止及糾紛
的動(dòng)態(tài)管理
房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的大部分合同 周期長(zhǎng)，政府政策影響大，牽涉面 廣，因此在合同執(zhí)行過程中，較容 易涉及合同的變更及提前終止或者 產(chǎn)生糾紛，那么財(cái)務(wù)管理者在重大 合同在執(zhí)行過程中發(fā)生變化或意外 情況，需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行變更 或提前終止的情況下，全面評(píng)估變 更或提前終止對(duì)企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)以 及財(cái)務(wù)方面的影響，給與專業(yè)的建 議，在充分評(píng)估業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、法律 等方面因素后進(jìn)行變更或終止，并 在簽訂補(bǔ)充協(xié)議等資料交與財(cái)務(wù)部 門備案，財(cái)務(wù)部門也要根據(jù)變更后 的條款評(píng)估對(duì)賬務(wù)處理的影響進(jìn)行 賬務(wù)處理。
如果涉及到重大合同發(fā)生意外 情況，需要通過法律來(lái)解決問題時(shí), 財(cái)會(huì)部門應(yīng)積極能夠及時(shí)的提供相 關(guān)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)資料，配合法務(wù)部門積 極爭(zhēng)取對(duì)企業(yè)有利的解決方面，減 少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，提高糾紛索賠 意識(shí)。使得財(cái)務(wù)部門對(duì)合同的監(jiān)督 管理貫穿于合同的履行全過程。此 外，企業(yè)財(cái)務(wù)部還應(yīng)該參與到合同 履行結(jié)束后評(píng)估工作中去，要讓合 同管理做到系統(tǒng)、有效，有頭有尾。 總結(jié)合同簽訂和執(zhí)行過程中存在的 問題，減少以后簽訂合同出現(xiàn)同樣 的問題。
（五）合同全過程的監(jiān)督
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門在合同管 理中的每個(gè)階段都需要編制進(jìn)度計(jì) 劃，跟進(jìn)合同進(jìn)程，達(dá)到有效配置 資金、人員的目的。財(cái)務(wù)人員應(yīng)該 設(shè)立合同登記臺(tái)賬，對(duì)于合同的簽 訂情況、執(zhí)行情況、計(jì)算情況進(jìn)行 一個(gè)持續(xù)的統(tǒng)計(jì)，跟蹤，并及時(shí)反
饋給相關(guān)管理者及相關(guān)業(yè)務(wù)人員， 便于其掌握合同執(zhí)行進(jìn)度，并根據(jù) 合同執(zhí)行進(jìn)度催收發(fā)票或應(yīng)收款項(xiàng) 等，便于相關(guān)人員根據(jù)實(shí)際情況及 時(shí)調(diào)整資源周轉(zhuǎn)及人員安排，通過 財(cái)務(wù)人員和業(yè)務(wù)部門的有機(jī)配合， 使得合同管理更為高效，工作更為 及時(shí)、準(zhǔn)確、有效，以保證企業(yè)最 大化規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，解決糾紛。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在當(dāng)前市場(chǎng)和國(guó) 家政策的雙重壓力下，必須要不斷 加強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平和管理效 率，在這個(gè)過程中，財(cái)務(wù)人員在企 業(yè)管理中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作 用，財(cái)務(wù)管理不僅僅是事后的記錄 和補(bǔ)救，而應(yīng)該更多的參與到企業(yè) 的業(yè)務(wù)前端，結(jié)合目前科技水平的 不斷發(fā)展加大對(duì)成本控制的實(shí)施， 做到財(cái)務(wù)管理貫徹合同管理的全過 程，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高合同 管理效率，爭(zhēng)取通過有效合法的合 同獲取最大空間的利潤(rùn)，同時(shí)利用 合同來(lái)維護(hù)企業(yè)的利益，發(fā)揮財(cái)務(wù) 管理在合同管理中的重要作用。
作者單位天津聯(lián)東金達(dá)產(chǎn)業(yè) 園投資有限公司