要有效防控市場風險，房地產(chǎn)企業(yè)必須處理好各個不同周期的重要財務問題，比如在初創(chuàng)階段的籌資與投資問題、成長階段的擴張與控制、市場應變與決策支持以及成熟階段的戰(zhàn)略選擇問題
房地產(chǎn)企業(yè)不同階段財務問題的研究
呂榮田 邢麗
一、財務管理在企業(yè)管理中的地位和作用
1、財務管理是企業(yè)管理的重要組成部分
財務管理是組織企業(yè)資金活動、處理企業(yè)同各方面財務關系的一項經(jīng)濟管理工作。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程就是資金運動增值的過程，財務管理活動深入企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)、各個階段及各個過程，是企業(yè)管理的重要組成部分。
2、財務管理是企業(yè)管理的核心
通過核算、分析、對比，發(fā)現(xiàn)、解決問題，從財務信息的反饋中找準生產(chǎn)經(jīng)營的薄弱環(huán)節(jié)，堵塞漏洞，提高效益，以更低的耗費獲取同樣或更高的收益?？傊攧展芾碡灤┢髽I(yè)經(jīng)營的全過程，覆蓋經(jīng)營全方位。財務管理在企業(yè)管理中處于核心地位，對企業(yè)整體管理水平的提高起著決定性作用。因此，把財務管理作為企業(yè)管理的中心環(huán)節(jié)來抓，才能在市場競爭中處于優(yōu)勢地位。
3、財務管理是資金的價值管理
資金是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的前提，是企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營的“血液”，財務管理是以資金運動為特定對象的一種管理活動，而資金運動是生產(chǎn)經(jīng)營活動的價值形態(tài)。因此，財務管理實際上是以資金管理為中心，以價值管理的理念指導各項管理工作協(xié)調(diào)進行的過程。同時，對各項管理過程和最終結(jié)果進行全面綜合的反映。
二、初創(chuàng)階段的財務問題
1、籌資方式的選擇與資金結(jié)構(gòu)
在市場競爭和金融市場變化的環(huán)境下，企業(yè)融資決策和資本結(jié)構(gòu)管理需要按照自身的業(yè)務戰(zhàn)略和競爭戰(zhàn)略，從可持續(xù)發(fā)展和為股權資本長期增值的角度來考慮。實際中，由于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品市場的競爭結(jié)構(gòu)有所不同，業(yè)務戰(zhàn)略和競爭戰(zhàn)略有別，企業(yè)融資方式與資本結(jié)構(gòu)也存在差異。在初創(chuàng)階段，競爭地位的形成或穩(wěn)定往往需要持續(xù)進行技術（產(chǎn)品）開發(fā)或服務創(chuàng)新投資，而市場份額和價格競爭等因素又容易使企業(yè)現(xiàn)金流入減少或波動。如果舉債過度，容易因經(jīng)營現(xiàn)金收入下降而引起財務支付危機，輕則損害企業(yè)債務資信，重則危及企業(yè)生存。因此，處在這個階段的房地產(chǎn)企業(yè)的融資決策首先不是考慮降低成本的問題，而是考慮如何與企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流入風險匹配、保持財務的靈活性和良好的資信等級，降低財務危機的可能性。
總之，在初創(chuàng)階段，房地產(chǎn)企業(yè)首先要根據(jù)商業(yè)環(huán)境確定自己的業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略，然后再確定融資決策和資本結(jié)構(gòu)管理的具體原則和標準。
2、投資方向的選擇
企業(yè)的投資方向要清楚，投資方向的選擇要注意的問題有：（1）防止低水平的重復建設；（2）防止跟風冒進，投資過熱。企業(yè)在進行投資時，必須深入學習和調(diào)研，充分考慮進入時機、市場需求以及投資回報等方面的問題，防止盲目跟風、一哄而起的冒進行為，杜絕投資過熱現(xiàn)象。為了減少資金成本，降低投資風險，做好投資項目的前期工作及可行性研究至關重要。首先，要進行投資項目的預測和市場調(diào)查，廣泛搜集信息，做
好項目總評價；其次，對投資項目未來財務狀況做出分析，特別是要做好投資回收期、投資報酬率（內(nèi)含報酬率）、項目期現(xiàn)金流量、還本付息期等內(nèi)容的籌劃預測工作；最后，對若干投資方案進行對比分析，選擇最佳投資實施方案，控制投資規(guī)模，保證項目的開工建設。
三、成長階段的財務問題
1、發(fā)展速度與資金籌集
對于那些成長性良好的公司，銀行貸款、國內(nèi)國際上市、戰(zhàn)略性或財務性的投資等很多機會會主動來敲門。有的企業(yè)搞不清是發(fā)展速度需要資金支持，還是巨大的籌資機會需要規(guī)模和速度的配合。深圳某公司曾經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)成長企業(yè)中的佼佼者，為了登上創(chuàng)業(yè)板，在短短兩三年的時間， 這家公司進行了超常的快速擴張，通過銀行貸款及其他借款，擴大業(yè)務規(guī)模，收購其他產(chǎn)品和公司，企圖創(chuàng)造一個實力與速度都更誘人的王國。然而，由于管理能力跟不上這樣的發(fā)展速度，投資的項目多數(shù)失敗了，還沒來得及上市，就由于大面積虧損，資不抵債，快速地走向破產(chǎn)。要發(fā)展多快才合適？這個問題的答案往往是和資金籌集緊密聯(lián)系在一起的。只是，水能載舟，亦能覆舟，這個問題是成長性企業(yè)需要考慮的關鍵戰(zhàn)略問題之一，也是最大的風險之一。
2、擴張與控制
擴張的直接結(jié)果是企業(yè)地域的分散， 管理點的增多， 人員規(guī)模加大以及業(yè)務單元增多，各種法律實體形式增加，如分公司、辦事處、合資公司、子公司等。這種分布必然引發(fā)成本費用的膨脹，管理復雜性和難度的上升。同時，在擴張階段，資金常常是一種稀缺資源， 這就造成一個矛盾。如何尋找一種新的管理模式，既能夠滿足擴張要求，又在可控范圍之內(nèi)，從而保障企業(yè)在充足的資金支持下持續(xù)發(fā)展，就成為成長性企業(yè)財務管理面臨的重大挑戰(zhàn)。
組織控制，說到底是組織管理的問題。而組織管理的核心內(nèi)容是績效管理和薪酬激勵。一方面，要將薪酬總成本控制在一個合理的范圍之內(nèi)；另一方面，通過制定關鍵績效指標，引導組織中各成員的努力方向。通過相應的薪酬激勵政策創(chuàng)造內(nèi)部公平和競爭，激發(fā)組織成員的積極性。通過執(zhí)行中的分析和監(jiān)控，不斷強化目標和改進差距，從而保證企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。這些，構(gòu)成了這一階段財務管理的一項重要內(nèi)容——業(yè)績管理，它要求財務人員從整體組織管理和戰(zhàn)略管理的高度出發(fā)，轉(zhuǎn)變成企業(yè)戰(zhàn)略和目標實現(xiàn)的推進者。
四、成熟階段的財務問題
1、投資組合與戰(zhàn)略選擇
房地產(chǎn)企業(yè)可以通過生產(chǎn)不同品種的產(chǎn)品來降低投資風險，也可以尋找和自己現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)鏈進行互補的產(chǎn)業(yè)進行投資。例如，房地產(chǎn)加物業(yè)服務的組合，將這兩者聯(lián)系起來，進行有機結(jié)合，形成房地產(chǎn)供應鏈。
戰(zhàn)略的制定需要審時度勢， 謀定而后動，戰(zhàn)略選擇需要科學性和藝術性，尤其需要專業(yè)的分析方法和工具。隨著市場競爭日益激烈，企業(yè)的發(fā)展不再是企業(yè)主的靈感和沖動，必要時可以借助專業(yè)咨詢機構(gòu)的指導，并以此推動企業(yè)的發(fā)展。
2、跨國經(jīng)營與風險分析
跨國經(jīng)營除了國內(nèi)企業(yè)所面臨的風險外，由于跨國經(jīng)營環(huán)境的眾多因素的影響，給跨國財務管理帶來了新的風險，諸如政治風險、外匯風險、法律風險、合同風險和商業(yè)風險等。這些風險帶來的損失遠遠超過國內(nèi)企業(yè)遭遇風險所承受的損失，加強風險管理對于跨國經(jīng)營顯得尤為重要。政治風險和外匯風險是跨國經(jīng)營風險管理的重點。
政治風險是指因戰(zhàn)爭、動亂等原因可能導致跨國經(jīng)營的公司在海外的財產(chǎn)被征收、人員被驅(qū)逐和營業(yè)許可證被吊銷等事件的發(fā)生，給公司造成的經(jīng)濟損失。投資前，可以采用以下對策：（1）回避風險，即放棄對政治風險大的國家的投資；（2）資產(chǎn)保險。通過對可能發(fā)生政治風險地區(qū)的資產(chǎn)進行保險，公司可以集中精力在東道國投資，組織生產(chǎn)經(jīng)營活動而不必過于擔心政治風險，大多數(shù)發(fā)達國家的政府和私人保險機構(gòu)常為本國公司承保海外的政治風險；（3）與東道國政府協(xié)商，簽訂特許協(xié)議。
外匯風險是指在國際經(jīng)濟、貿(mào)易和金融活動中，由于外匯匯率變動使企業(yè)以外幣計價的資產(chǎn)價值及負債收入和支出可能增加或減少，其結(jié)果是不確定的。外匯風險的根本起因是匯率變動，有交易風險、折算風險和經(jīng)濟風險三種。可以通過遠期外匯買賣、資產(chǎn)負債平衡法及資金的調(diào)動來防范和化解交易風險。也可以通過分散生產(chǎn)經(jīng)營、財務活動多樣化來防范和化解經(jīng)濟風險。
五、衰退時期的財務問題
1、撤資
世界上最偉大的交易員有一個有用且簡單的交易法則——”鱷魚原則“。該法則源于鱷魚的吞噬方式：獵物越試圖掙扎，鱷魚的收獲越多。假定一只鱷魚咬住你的腳，如果你用手臂試圖掙脫腳，則它的嘴巴便會同時咬你的腳與手臂。你越掙扎，便陷得越深。所以，萬一鱷魚咬住你的腳，務必記?。耗阄┮坏纳鏅C會便是犧牲一只腳。這個原則運用到房地產(chǎn)企業(yè)中，那就是當企業(yè)進入衰退時期，要適時退出。因為越是撐著，虧損越多，尤其是企業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品已經(jīng)不再有市場，已經(jīng)被新的產(chǎn)品所代替時，此時最明智的做法就是撤資，讓虧損最小。
2、購并與轉(zhuǎn)產(chǎn)
衰退期的企業(yè)通常采取兼并的方式推進企業(yè)的增長。他們通常購入的是成長期的企業(yè)，因為成長期的企業(yè)充滿活力，成長期的企業(yè)也樂于被兼并。另外一種情形恰恰相反，成長期的企業(yè)在急于成長的情況下，會做出“蛇吞象”的舉動，欲利用衰退企業(yè)良好的組織和充裕的資金實現(xiàn)快速增長。如果衰退期的企業(yè)老化不堪，而成長期的企業(yè)又不能輕易解決其老化階段固有的問題，衰退期的企業(yè)就會耗去成長期企業(yè)管理人員的時間、精力和銳氣，以至于兩者都走下坡路。在市場環(huán)境惡劣的情況下，企業(yè)積極轉(zhuǎn)產(chǎn)是抵御風險、保存實力的最佳策略。如目前青霉素工業(yè)鹽市場惡化，轉(zhuǎn)產(chǎn)行動快的企業(yè)能夠最大限度地減少損失，并在新的市場領域再創(chuàng)輝煌。
我國房地產(chǎn)行業(yè)的風險較之我國的股票市場，有過之而無不及，投資者和經(jīng)營者應該知道風險是不可避免的，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)。應該倡導進行合理地籌資、理性地投資、謹慎地決策與控制，使財務管理真正成為企業(yè)管理的核心，發(fā)揮其應有的作用。
（作者單位：沈陽市房產(chǎn)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責任公司）
