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 杜瑋
一、財(cái)務(wù)預(yù)算管理的概念及理 論基礎(chǔ)
（-）財(cái)務(wù)預(yù)算管理的概念
財(cái)務(wù)預(yù)算管理是企業(yè)預(yù)算管理 的一個(gè)分支，是全面預(yù)算管理的重 要組成部分。它是以企業(yè)的經(jīng)營(yíng)預(yù) 算和資本預(yù)算作為基礎(chǔ)，反映企業(yè) 在一定時(shí)期內(nèi)的損益表和資產(chǎn)負(fù)債 表的預(yù)測(cè)而進(jìn)行的現(xiàn)金流量的統(tǒng)籌。 財(cái)務(wù)預(yù)算管理是企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略全面 實(shí)施的一種機(jī)制，具有組織，規(guī)劃， 協(xié)調(diào)，監(jiān)控，激勵(lì)和評(píng)價(jià)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 的作用。它是一種管理行為和機(jī)構(gòu) 安排，用于預(yù)測(cè)和控制企業(yè)的投融 資活動(dòng)，業(yè)務(wù)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)的未 來(lái)狀況。
（二）財(cái)務(wù)預(yù)算 爐論基礎(chǔ)
1.財(cái)務(wù)預(yù)算管理有利于增強(qiáng)企 業(yè)的戰(zhàn)略管理能力。戰(zhàn)略管理能力 的基礎(chǔ)是企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)市場(chǎng) 需求及其未來(lái)發(fā)展方向的預(yù)測(cè)。在 實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略管理的過(guò)程中，財(cái)務(wù)預(yù)算 管理可以促進(jìn)企業(yè)有效地監(jiān)控預(yù)算, 確保戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
2,財(cái)務(wù)預(yù)算有利于提高企業(yè)資 源配置效率。通過(guò)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管 理，可以在統(tǒng)一規(guī)劃的時(shí)間內(nèi)，將 企業(yè)資金的限額充分并有效的使用， 明確企業(yè)資金管理的目的，將資金 儲(chǔ)備不足造成的影響降至最低，提 高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
3.財(cái)務(wù)預(yù)算有利于將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 進(jìn)行規(guī)避。財(cái)務(wù)預(yù)算可以加強(qiáng)資金 的使用，并對(duì)公司的資本框架進(jìn)行 合理安排。一方面，按照實(shí)際業(yè)務(wù) 情況，合理調(diào)配與使用企業(yè)資金， 在風(fēng)險(xiǎn)最小化和收益最大化之間做 出選擇。另一方面，財(cái)務(wù)杠桿的效 用可用于增加資本回報(bào)率，如果近 期債務(wù)到期，則應(yīng)特別注意現(xiàn)金流 量的實(shí)時(shí)情況，在編制現(xiàn)金預(yù)算時(shí)， 加強(qiáng)應(yīng)收賬款回收的速度，并在不 影響企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況下，延 期支付固定資產(chǎn)等大額的成本費(fèi)用 支出出。
二、商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)預(yù)算管 理存在問(wèn)題與原因分析
（一）商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)預(yù)算 管理存在的問(wèn)題
1.對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的專(zhuān)業(yè)性不夠， 認(rèn)知度不高。財(cái)務(wù)預(yù)算管理貫穿于 商業(yè)地產(chǎn)所有環(huán)節(jié)，但大多數(shù)商業(yè) 地產(chǎn)公司認(rèn)為財(cái)務(wù)預(yù)算管理就是控 制成本費(fèi)用，這種片面的認(rèn)知將不 利于企業(yè)有效開(kāi)展財(cái)務(wù)預(yù)算編制工 作，更不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。同時(shí), 各部門(mén)編制預(yù)算的人員缺乏專(zhuān)業(yè)性 指導(dǎo)，這將導(dǎo)致企業(yè)的具體業(yè)務(wù)活 動(dòng)不能被財(cái)務(wù)預(yù)算所體現(xiàn)和真實(shí)反 映。
2.財(cái)務(wù)預(yù)算編制缺乏科學(xué)性、 合理性
（1 ）財(cái)務(wù)預(yù)算編制方法單 靈活性差。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)公司而言， 財(cái)務(wù)預(yù)算方法要緊貼社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r 和產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐，與時(shí)俱進(jìn)。但是 由于中國(guó)大部分商業(yè)地產(chǎn)公司沒(méi)有 重視財(cái)務(wù)預(yù)算的編制，大多是通過(guò) 對(duì)以往工作的簡(jiǎn)單分析，總結(jié)，這 對(duì)形成有效的預(yù)算措施造成困難， 導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)算不準(zhǔn) 確，不科學(xué)，不靈活，很難服務(wù)于 企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展，更難應(yīng)用于企業(yè) 的戰(zhàn)略目標(biāo)中。
（2）財(cái)務(wù)預(yù)算編制不準(zhǔn)確，可 靠性低。在財(cái)務(wù)預(yù)算編制過(guò)程中， 大多數(shù)財(cái)務(wù)人員主要是對(duì)前一年的 財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行匯總和分析，然后整 理出相關(guān)數(shù)據(jù)做出最終的預(yù)算結(jié)果。 預(yù)算內(nèi)容與房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng) 活動(dòng)是相脫節(jié)的，導(dǎo)致預(yù)算結(jié)果不 準(zhǔn)確，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生一定 的負(fù)面影響。
3,財(cái)務(wù)預(yù)算業(yè)績(jī)報(bào)酬與考核相 關(guān)度低。一方面，公司的組織架構(gòu) 比較復(fù)雜，難以形成有效的財(cái)務(wù)預(yù) 算評(píng)價(jià)體系，也缺乏相應(yīng)的激勵(lì)引 導(dǎo)模型。另一方面，在財(cái)務(wù)預(yù)算管 理的初始建設(shè)過(guò)程中公司投入大量 的精力，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，隨 著各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的開(kāi)展，預(yù)算管理 沒(méi)有進(jìn)行滾動(dòng)調(diào)整，最終使財(cái)務(wù)預(yù) 算管理與企業(yè)發(fā)展目標(biāo)相背離。薪 酬評(píng)估機(jī)制無(wú)法真正反映及優(yōu)化預(yù) 算結(jié)果，使執(zhí)行結(jié)果疏于形式化。
（二）商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)預(yù)算 管理存在問(wèn)題的原因分析
1.財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)與公司所處的 市場(chǎng)環(huán)境及資源不匹配。這種不匹 配主要體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)公司沒(méi)有對(duì) 市場(chǎng)進(jìn)行徹底的調(diào)查分析，缺乏強(qiáng) 有力的預(yù)算思想和執(zhí)行力，尤其是 對(duì)其收入的預(yù)測(cè)，對(duì)本行業(yè)的市場(chǎng) 情況、目標(biāo)城市及所處區(qū)域、市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)中主要雙方的供求關(guān)系尚未深 入的進(jìn)行考察與分析。
2.財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)的考慮因素過(guò) 于簡(jiǎn)單，缺乏合理性。在編制財(cái)務(wù) 預(yù)算過(guò)程中，忽略了預(yù)算內(nèi)容在實(shí) 施中的難易程度，忽略了預(yù)算本身 對(duì)其所在市場(chǎng)，及所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的適 用性，在這種思想下，企業(yè)必定會(huì) 犧牲商業(yè)企業(yè)獨(dú)有的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，而 注重財(cái)務(wù)指標(biāo)的高低，這將最終導(dǎo) 致總體預(yù)算與實(shí)際預(yù)算之間存在較 大差異。
3.財(cái)務(wù)預(yù)算管理缺乏考核與激 勵(lì)制度，監(jiān)督掌控不嚴(yán)。由于員工 的酬薪未受到預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的影響, 導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算薪酬考核相關(guān)體系缺 失，員工未對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算給予極大的 重視。在這種情況下，有些部門(mén)為 了完成預(yù)算要求，或者超預(yù)算完成 任務(wù)，上報(bào)較低的，脫離實(shí)際的預(yù) 算數(shù)據(jù)，這將無(wú)法利用考核評(píng)估體 系達(dá)到激勵(lì)預(yù)算編制人員的作用。
三、商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)預(yù)算管 理的改善方法與對(duì)策
（-）預(yù)算編制模塊的建立
財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)預(yù)算管理系統(tǒng)的 結(jié)果輸出。每個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)本部門(mén)預(yù) 算的編制，并對(duì)其預(yù)算執(zhí)行結(jié)果 負(fù)責(zé)。
（二） 基于"全員”認(rèn)知的財(cái) 務(wù)預(yù)算管理體系的構(gòu)建
財(cái)務(wù)預(yù)算管理的編制質(zhì)量將影 響企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)與方向，因此， 管理層必須把財(cái)務(wù)預(yù)算管理放在首 位，并為這項(xiàng)工作提供必要的支持。 公司的管理層應(yīng)在平時(shí)開(kāi)展預(yù)算培 訓(xùn)，向員工更多的灌輸財(cái)務(wù)預(yù)算管 理的相關(guān)理論知識(shí)和財(cái)務(wù)預(yù)算的重 要性，為日后其向財(cái)務(wù)人員提供可 靠的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)提供保障。
（三） 財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)的確定及 編制方法的選擇
1.收入預(yù)算編制的確定。財(cái)務(wù) 部根據(jù)租賃合同約定按照權(quán)責(zé)發(fā)生 制原則確認(rèn)當(dāng)月應(yīng)收租賃收入，租 賃收入預(yù)算是商業(yè)地產(chǎn)公司預(yù)測(cè)的 重點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)公司的主要收入為 店鋪?zhàn)饨鹗杖?，?dāng)月店鋪的銷(xiāo)售額 越咼，租金收入就越咼，所以應(yīng)結(jié) 合租賃店鋪的自身特色、市場(chǎng)環(huán)境 影響、彈性?xún)r(jià)格因素等，在節(jié)假日 時(shí)點(diǎn)或會(huì)對(duì)銷(xiāo)售額產(chǎn)生直接影響的 特殊時(shí)期，與商戶(hù)進(jìn)行有效的溝通， 以提升銷(xiāo)售預(yù)算數(shù)據(jù)的合理性。
2.費(fèi)用預(yù)算編制的確定。商業(yè) 地產(chǎn)公司為以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金收入 為主的商業(yè)企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，建 造成本已由開(kāi)發(fā)公司結(jié)算完畢，故 其營(yíng)業(yè)成本的構(gòu)成僅為固定資產(chǎn)折 舊及長(zhǎng)期待攤費(fèi)用。這些費(fèi)用每個(gè) 月在一定量的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)幾乎可以 保持不變。且應(yīng)根據(jù)固定資產(chǎn)及無(wú) 形資產(chǎn)折舊攤銷(xiāo)期限進(jìn)行合理安排。 其他營(yíng)業(yè)成本預(yù)算分別由各部門(mén) 上報(bào)。
3.財(cái)務(wù)預(yù)算編制方法的確定
（1 ）零基預(yù)算編制法。零基預(yù) 算是預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)全部以零為出發(fā)點(diǎn)， 不考慮過(guò)去的預(yù)算數(shù)據(jù)和收入水平 下進(jìn)行的預(yù)算編制，零基預(yù)算的優(yōu) 點(diǎn)是不為以前情況所限，所有成本 費(fèi)用都以零為出發(fā)點(diǎn)，這不僅可以 減少資本支出，而且可以將有限的 資金投入到最需要的地方，使用資 金得到合理分配，提高公司總體經(jīng) 營(yíng)效率。
（2 ）增量預(yù)算法。增量預(yù)算是 一種根據(jù)公司上一年運(yùn)營(yíng)的實(shí)際金 額估算今年發(fā)生金額的方法。增量 預(yù)算法在企業(yè)中的應(yīng)用必須綜合考 慮市場(chǎng)環(huán)境與需求，對(duì)于增長(zhǎng)趨勢(shì) 明顯的項(xiàng)目，例如，隨著經(jīng)營(yíng)性物 業(yè)商鋪完全進(jìn)駐商場(chǎng)，其租金收入 必然會(huì)提高，其租金收入可以采用 增量預(yù)算的方法。而對(duì)于其他上年 度不合理的成本費(fèi)用，應(yīng)該加以規(guī) 避，則不適用增量預(yù)算法。
（四）改善財(cái)務(wù)預(yù)算的考核與 激勵(lì)
1.財(cái)務(wù)預(yù)算考核體系的完善。 在企業(yè)中能否成功實(shí)施考核評(píng)估體 系，關(guān)鍵在于企業(yè)應(yīng)具有公正的考核方法，同時(shí)參與考核的相關(guān)人員 應(yīng)具有正確的考核理念，并正確使 用考核體系，制定_套健全，完善， 且適用于商業(yè)地產(chǎn)公司的預(yù)算考核 體系，以便更好地促進(jìn)企業(yè)目標(biāo)的 實(shí)現(xiàn)。堅(jiān)持以人為本的基本原則， 給予考核者重視與尊重，真正做到 公正，公平，公開(kāi)的績(jī)效考核方式， 根據(jù)透明的考核結(jié)果，將考核評(píng)分 與薪酬相結(jié)合，提高全體員工的積 極性。
2.財(cái)務(wù)預(yù)算考核分值酬薪建立。 在分值考核酬薪系統(tǒng)中，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù) 算考核結(jié)果的分析和反饋非常重要, 只有對(duì)考核結(jié)果加強(qiáng)分析，才能從 各個(gè)方面發(fā)現(xiàn)缺陷，并針對(duì)這些缺 陷做出不同的改進(jìn)方法。管理層通 過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算考核的反饋結(jié)果優(yōu)化相 應(yīng)的考核方案并制定工作重點(diǎn)。員 工可以通過(guò)績(jī)效考核結(jié)果發(fā)現(xiàn)自己 的不足，明確自身的進(jìn)步方向。
四、結(jié)論
現(xiàn)代企業(yè)開(kāi)展財(cái)務(wù)管理已經(jīng)迫 在眉睫。企業(yè)只有突破傳統(tǒng)的職能 管理界限，才能獲得生存，取得盈 利、贏(yíng)得發(fā)展。以企業(yè)做為一個(gè)整體, 對(duì)企業(yè)進(jìn)行全方位的內(nèi)部溝通與協(xié) 調(diào)，只有這樣，企業(yè)才能將所有職 能部門(mén)的子目標(biāo)與企業(yè)本身的總體 目標(biāo)相吻合，使投資者的戰(zhàn)略決策 目標(biāo)與管理者的管理行為相一致。 財(cái)務(wù)預(yù)算管理即這種管理模式的主 導(dǎo)部分，在這種模式下，可以有效 的提高企業(yè)整體管理水平和經(jīng)濟(jì) 效益。
作者單位天津房地產(chǎn)集團(tuán)有限 公司