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 高瑤
隨著中國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展, 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，居民住房建設(shè) 需求不斷增加，房地產(chǎn)市場不斷擴(kuò) 大，各類社會資本逐漸涌入，住宅 企業(yè)間競爭激烈。從現(xiàn)狀來看，房 地產(chǎn)業(yè)不僅關(guān)系到中國市場經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展，也影響著社會的和諧穩(wěn)定， 成為民生問題。在此基礎(chǔ)上，中國 政府一貫采取相應(yīng)的政策，宏觀調(diào) 控房地產(chǎn)市場，解決民生問題，進(jìn) —步減少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤， 提高土地利用，加快土地資源改造 開發(fā)。房地產(chǎn)行業(yè)正逐步進(jìn)入調(diào)整 期，市場發(fā)展較為平穩(wěn)，但也面臨 著更大的發(fā)展壓力，行業(yè)管理成本 不斷上升，利潤空間逐漸縮小。與 此同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模不斷擴(kuò)大， 風(fēng)險(xiǎn)日益增大。在這種現(xiàn)實(shí)情況下， —個(gè)重要的手段是提高房地產(chǎn)企業(yè) 的財(cái)務(wù)管理能力，從而提高內(nèi)部控 制的有效性，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，確保 企業(yè)在激烈的市場競爭中發(fā)揮作用， 穩(wěn)步增長。面對外部政治環(huán)境和內(nèi) 部競爭環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)必須獨(dú)自 面對內(nèi)部財(cái)務(wù)管理和內(nèi)部控制的重 要性，創(chuàng)造良好的內(nèi)部經(jīng)營環(huán)境， 優(yōu)化財(cái)務(wù)管理措施和方法，降低企 業(yè)經(jīng)營成本，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益， 進(jìn)而提高市場競爭。
一、 房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制工作 的意義
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到許多外 部因素的影響。一個(gè)國家的總體經(jīng) 濟(jì)形勢、國家的政治規(guī)制、社會經(jīng) 濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變、企業(yè)的管理水平都 會影響企業(yè)的生存和發(fā)展。房地產(chǎn) 公司的內(nèi)部控制是指與管理和控制 公司內(nèi)部運(yùn)營相關(guān)的活動(dòng)，包括風(fēng) 險(xiǎn)評估、工作監(jiān)督、工作聯(lián)系控制、 活動(dòng)控制、信息和通信。伴隨宏觀 調(diào)控政策對經(jīng)濟(jì)的影響，內(nèi)部調(diào)控 在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮著越來越 重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制 對企業(yè)管理至關(guān)重要，是企業(yè)持續(xù) 經(jīng)營增加企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和優(yōu)化人事管理 的可靠保證。
二、 當(dāng)前房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制 中存在的問題
（一）內(nèi)部控制監(jiān)督與運(yùn)行環(huán) 境缺失
公司內(nèi)部控制的運(yùn)營環(huán)境取決 于許多因素，包括員工的能力、經(jīng) 驗(yàn)和工作態(tài)度。但是，目前房地產(chǎn) 公司的內(nèi)部控制部門大多較為分散, 沒有專門的部門來全面管理支出、 財(cái)務(wù)管理、預(yù)算和業(yè)績。公司本身 不開展內(nèi)部控制管理的運(yùn)動(dòng)和培訓(xùn), 這可能導(dǎo)致員工內(nèi)部控制管理知識 不足，內(nèi)部工作環(huán)境缺乏，這是房 地產(chǎn)公司內(nèi)部控制管理實(shí)施受到影 響的主要原因。房地產(chǎn)企業(yè)高管認(rèn) 為，內(nèi)部缺乏監(jiān)督管理意識，認(rèn)為 沒有必要設(shè)立專職的內(nèi)部監(jiān)督部門, 使得企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理無限，使法 規(guī)難以實(shí)施。
（二）預(yù)算管理體系不夠完善 房地產(chǎn)業(yè)仍然是中國有前途的 產(chǎn)業(yè)，可以為中國市場經(jīng)濟(jì)的增長 作出貢獻(xiàn)。但是，目前我國房地產(chǎn) 企業(yè)預(yù)算管理體制一直不完善，這 不僅會影響項(xiàng)目的建設(shè)，也會破壞 整個(gè)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境。預(yù)算管理具 有廣泛的功能，適用于建筑設(shè)計(jì)和 施工的各個(gè)方面。工程師通常在項(xiàng) 目的創(chuàng)建和構(gòu)建階段編制預(yù)算。但 是，由于技術(shù)限制，現(xiàn)階段許多技 術(shù)人員不注意預(yù)算的編制，因而缺 乏明確的工作職責(zé)，對費(fèi)用預(yù)算管 理的效率產(chǎn)生嚴(yán)重影響。此外,技術(shù)、 材料和施工工藝在現(xiàn)階段發(fā)生了變 化，許多工程師繼續(xù)采用傳統(tǒng)的預(yù) 算編制方法，造成了管理上的缺陷，
難以把握時(shí)代發(fā)展的特點(diǎn)，對預(yù)算 成本管理和后續(xù)施工產(chǎn)生了影響。
（三）財(cái)務(wù)管理人員水平不足 在管理建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企 業(yè)參與了大量資金管理。具體來說， 在中國建筑業(yè)持續(xù)發(fā)展的背景下， 房地產(chǎn)企業(yè)逐步形成了大規(guī)模發(fā)展 模式，在運(yùn)營范圍和建設(shè)領(lǐng)域不斷 擴(kuò)大。但是，一些房地產(chǎn)公司的財(cái) 務(wù)負(fù)責(zé)人，使公司的財(cái)務(wù)管理制度 不適合進(jìn)行會計(jì)核算。企業(yè)只有結(jié) 合新的和改進(jìn)的國家政策才能適應(yīng) 發(fā)展形勢。其中，財(cái)務(wù)管理記錄更 為典型。當(dāng)前，財(cái)務(wù)管理人員缺乏 有效的資金管理和會計(jì)工作模式， 許多財(cái)務(wù)交易記錄不良，可能對公 司內(nèi)部控制產(chǎn)生重大影響，導(dǎo)致公 司財(cái)產(chǎn)損失。
三、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理 內(nèi)控工作的提升建議
（-）完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系 要對企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理實(shí)行 內(nèi)部控制，首先要在企業(yè)內(nèi)部建立 健全的財(cái)務(wù)管理制度，為財(cái)務(wù)管理 的正常實(shí)施奠定基礎(chǔ)。對于房地產(chǎn) 企業(yè)，首先要建立財(cái)務(wù)管理中心， 由財(cái)務(wù)中心的管理者對企業(yè)分支機(jī) 構(gòu)或部門的財(cái)務(wù)管理進(jìn)行集中控制。 同時(shí)，企業(yè)應(yīng)建立適當(dāng)?shù)墓芾碇贫?和機(jī)構(gòu)，為正確管理財(cái)務(wù)中心創(chuàng)造 充分條件，例如為企業(yè)總部建立集 中管理機(jī)制，明確界定財(cái)務(wù)管理中 心的所有位置及其內(nèi)容和職能領(lǐng)域, 企業(yè)應(yīng)確保所有企業(yè)或下屬部門都 有統(tǒng)一的財(cái)務(wù)制度，包括會計(jì)制度、 利潤分配制度、預(yù)算制度、投資和 融資管理制度等。來調(diào)整和改進(jìn)財(cái) 務(wù)數(shù)據(jù)。公司還必須制定工作流程、 規(guī)則和法規(guī)，以改進(jìn)財(cái)務(wù)管理、財(cái) 務(wù)審批、財(cái)務(wù)報(bào)告等，從而確保財(cái) 務(wù)管理中心、企業(yè)管理中心、部門 或分支機(jī)構(gòu)之間的適當(dāng)溝通，并確 保公司正常運(yùn)行。
（二） 企業(yè)應(yīng)當(dāng)對預(yù)算實(shí)施全 面管理
全面的預(yù)算管理確保了預(yù)算及 其執(zhí)行的準(zhǔn)確性，對于提高預(yù)算執(zhí) 行質(zhì)量和公司財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制 至關(guān)重要。一方面，企業(yè)要完善項(xiàng) 目預(yù)算管理。企業(yè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目 通常規(guī)模大，周期長。財(cái)務(wù)管理人 員在確定項(xiàng)目預(yù)算時(shí)，為可行性研 究、項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本、項(xiàng)目開發(fā)成本、 間接項(xiàng)目開發(fā)成本、與項(xiàng)目相關(guān)的 運(yùn)營收入、繼續(xù)期貸款計(jì)劃等準(zhǔn)備 項(xiàng)目。另一方面，在項(xiàng)目實(shí)施過程中， 財(cái)務(wù)管理人員根據(jù)項(xiàng)目的具體進(jìn)展 情況（例如,關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，如報(bào)價(jià)階段、 施工階段等）審核預(yù)算指標(biāo)。如果 在審查過程中發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行情況與 預(yù)期相差很大，就必須分析變化的 原因，并做出相應(yīng)的修改。
（三） 將項(xiàng)目預(yù)算和資金預(yù)算 結(jié)合考慮
對于房地產(chǎn)公司，不僅應(yīng)該為 工程項(xiàng)目編制預(yù)算，還應(yīng)該為業(yè)務(wù) 運(yùn)營編制預(yù)算。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)根 據(jù)實(shí)際運(yùn)營條件和資金現(xiàn)狀，結(jié)合 這兩個(gè)要素，確定公司的年度預(yù)算。 根據(jù)公司的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和年度工 作計(jì)劃，可以將公司的年度預(yù)算進(jìn) —步劃分為責(zé)任中心，如業(yè)務(wù)實(shí)體 或子公司。預(yù)算執(zhí)行中心（如部門 或辦事處）還應(yīng)定期編寫執(zhí)行情況 報(bào)告，以編寫適當(dāng)?shù)膱?zhí)行情況報(bào)告， 使財(cái)務(wù)管理人員能夠及時(shí)準(zhǔn)確地了 解預(yù)算的使用情況。如果在執(zhí)行過 程中發(fā)現(xiàn)預(yù)算需要調(diào)整，相關(guān)部門 將按金額、原因等向管理部門提交 數(shù)據(jù)。
（四） 建立有效的財(cái)務(wù)管理監(jiān) 督監(jiān)管機(jī)制
有效的監(jiān)督機(jī)制可以確保財(cái)務(wù) 管理內(nèi)部控制的有效性，降低財(cái)務(wù) 管理中的一些風(fēng)險(xiǎn)，最后實(shí)施內(nèi)部 控制制度。企業(yè)可以在多個(gè)層次上 管理財(cái)務(wù)經(jīng)理的任命。例如，總部 和辦事處或業(yè)務(wù)中心的管理人員任 命財(cái)務(wù)經(jīng)理，他們必須合作管理同 —個(gè)辦事處或業(yè)務(wù)中心的財(cái)務(wù)工作。 由于它們之間存在不同的個(gè)人關(guān)系 和薪酬關(guān)系，財(cái)務(wù)人員相互利益的 機(jī)會也減少了，財(cái)務(wù)管理本身的風(fēng) 險(xiǎn)也有效地降低了。
（五） 完善預(yù)算管理體系
由于房地產(chǎn)內(nèi)部控制中的預(yù)算 管理制度不健全，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)績效 考核管理，建立全面的預(yù)算管理制 度，將房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算支出管理 與績效管理聯(lián)系起來。此外，房地 產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立績效評估反饋系統(tǒng)， 使其能夠根據(jù)部門工作內(nèi)容和戰(zhàn)略 發(fā)展目標(biāo)處理相關(guān)的評估時(shí)間和反 饋，從而解決時(shí)間問題，提高成本 管理。在績效考核制度方面，企業(yè) 應(yīng)根據(jù)員工的實(shí)際工作條件，制定 科學(xué)合理的績效考核指標(biāo)，考慮部 門的主要業(yè)務(wù)特點(diǎn)，提高績效考核 制度的合理性和科學(xué)性。此外，企 業(yè)應(yīng)實(shí)施最佳評價(jià)管理做法，實(shí)施 評價(jià)細(xì)節(jié)，并激勵(lì)員工的行為。
（六） 提高內(nèi)控人員素養(yǎng)
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員的專
業(yè)素質(zhì)不夠，房地產(chǎn)企業(yè)首先要提 高內(nèi)部審計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)，定期 開展相關(guān)知識培訓(xùn)活動(dòng)，監(jiān)督內(nèi)部 審計(jì)人員的培訓(xùn)。企業(yè)可邀請專家 進(jìn)行培訓(xùn)，整合內(nèi)部控制管理知識， 促進(jìn)員工內(nèi)部控制管理思想創(chuàng)新發(fā) 展，提高企業(yè)內(nèi)部控制效率，實(shí)施 企業(yè)財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成 本管理，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，此外， 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立有競爭力的崗位 體系，最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過內(nèi) 部控制工作，完善企業(yè)文化精神建 設(shè)，增強(qiáng)員工歸屬感，使員工積極 開展內(nèi)部控制管理，充分發(fā)揮職業(yè) 效能，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
綜上所述，企業(yè)內(nèi)部控制管理 制度的發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有 重要意義。面對當(dāng)前房地產(chǎn)內(nèi)部控 制工作中的各種問題，房地產(chǎn)企業(yè) 應(yīng)加強(qiáng)管理人員的內(nèi)部控制意識， 為員工創(chuàng)造良好的內(nèi)部控制環(huán)境； 同時(shí)，加強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)算支出管理，完 善企業(yè)績效評價(jià)體系，提高內(nèi)部控 制專業(yè)質(zhì)量，提高內(nèi)部控制管理效 率，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn) 企業(yè)想要穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)當(dāng)積極地建 立和完善自身的財(cái)務(wù)管理內(nèi)部管控 機(jī)制，有效地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證 公司收益，從而得到持續(xù)穩(wěn)定的發(fā) 展機(jī)會，在激烈的市場競爭中保有 —席之地O
作者單位天津鼎誠置業(yè)有限公司