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 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是重要的國(guó)民經(jīng)濟(jì) 支柱行業(yè)，在受到疫情影響的當(dāng)下， 行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展能夠強(qiáng)烈的帶動(dòng)上 下游行業(yè)諸如鋼材、水泥、裝修等 的發(fā)展，因此屬于極重要的戰(zhàn)略行 業(yè)。一般在實(shí)踐中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)，基于地方稅源的考量，房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往以項(xiàng)目所在地成立單 獨(dú)項(xiàng)目公司運(yùn)作，一般公司形式為 有限責(zé)任公司，按照《民法典》的 第五十七條（《中華人民共和國(guó)民法 典》）和《公司法》的第三條（《中 華人民共和國(guó)公司法》）規(guī)定，房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司具有企業(yè)法人資 格，依法承擔(dān)納稅義務(wù)。
實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì) 計(jì)核算（尤其是成本核算）一般按 照財(cái)會(huì)〔2013〕17號(hào)（以下稱(chēng)"17 號(hào)文"）和國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)（以 下稱(chēng)"31號(hào)文"）的規(guī)定進(jìn)行核算, 尤其是后者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)影響 較大。其中17號(hào)文主要內(nèi)容為：’'房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般按照項(xiàng)目的分期、 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的不同等確定成本核算對(duì) 象。一般設(shè)置土地獲取、前期支出、 建筑安裝支出、基礎(chǔ)設(shè)施支出、公 共配套支出、開(kāi)發(fā)間接支出、借款 支出資本化等成本項(xiàng)目。31號(hào)文中 規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的歸集 原則、計(jì)稅成本的構(gòu)成，單方成本（可 售面積單位工程成本）計(jì)算和分?jǐn)?原則等。
下，結(jié)合天津某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的 房地產(chǎn)的歷史項(xiàng)目實(shí)際情況，及’‘營(yíng) 改增"后的一般計(jì)稅方法下的稅收 實(shí)踐，進(jìn)行探討。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù) 擔(dān)方面
按照現(xiàn)行稅務(wù)法律、法規(guī)及稅 務(wù)規(guī)范性文件等規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)大 約涉及十一種稅費(fèi)（包括耕地占用 稅、契稅、增值稅、印花稅、城市 建設(shè)維護(hù)稅、教育附加、地方教育 附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、 房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等），在 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，基 本上都會(huì)涉及到這些稅費(fèi)，尤其是 增值稅（預(yù)售房屋預(yù)繳、預(yù)售房屋 交付后產(chǎn)生納稅義務(wù)繳納）、企業(yè) 所得稅（預(yù)售預(yù)繳、按年度匯算清繳） 和土地增值稅（預(yù)繳、按項(xiàng)目完結(jié) 后匯算清繳）三大稅種對(duì)企業(yè)影響
1.增值稅方面 營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的 房開(kāi)項(xiàng)目除’‘老項(xiàng)目'’采用簡(jiǎn)易征 收外，均采用一般計(jì)稅方法繳納增 值稅，即銷(xiāo)項(xiàng)稅扣除進(jìn)項(xiàng)稅后有余 額的繳納增值稅及附稅費(fèi)，如無(wú)余 額則留抵下期。在項(xiàng)目產(chǎn)生納稅義 務(wù)前，按照有關(guān)規(guī)定預(yù)繳增值稅及 附稅費(fèi)。
（1）針對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額方面。
由于增值稅屬于價(jià)外稅，它的 屬性是不參與利潤(rùn)表的計(jì)算，但是 往往影響成本的金額。具體為：在

營(yíng)業(yè)稅時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各 項(xiàng)成本構(gòu)成均不作價(jià)稅分離，以發(fā) 票或相關(guān)票據(jù)金額直接計(jì)列成本。 營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng) 成本均由價(jià)款和增值稅兩部分構(gòu)成, 在總額一定的情況下，增值稅越大， 則價(jià)款越小，即計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成 本的金額會(huì)越小，這也就決定了盡 量取得金額大的進(jìn)項(xiàng)稅額可以有效 的降低成本。舉例：
假設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工 總承包合同（計(jì)入成本一建筑安 裝工程費(fèi)）價(jià)稅合計(jì)10900萬(wàn)元（價(jià) 款10000萬(wàn)元，稅款900萬(wàn)元）， 建設(shè)單位憑總承包商開(kāi)具的發(fā)票及 工程結(jié)算（竣工結(jié)算）單等資料， 計(jì)入"開(kāi)發(fā)成本-建筑安裝工程費(fèi)" 科目10000萬(wàn)元，計(jì)入增值稅進(jìn)項(xiàng) 額為900萬(wàn)元。如果此項(xiàng)成本含電 梯價(jià)款1000萬(wàn)元，將電梯改為建設(shè) 單位委托總承包商采購(gòu)，由電梯供 應(yīng)商直接開(kāi)具發(fā)票給建設(shè)單位，即 因?yàn)殡娞菰鲋刀惵蕿?3%，建設(shè)單 位收到的發(fā)票為價(jià)款1000萬(wàn)元，增 值稅130萬(wàn)元，由于貨物13%和 建筑服務(wù)9%的稅率差異，導(dǎo)致計(jì) 入’‘開(kāi)發(fā)成本-建筑安裝工程費(fèi)" 的金額減少：1000x（13%-9%） =40萬(wàn)元，從而降低了建安成本。
實(shí)踐中，國(guó)家’‘減費(fèi)降稅'‘政 策頻出，例如：購(gòu)進(jìn)旅客運(yùn)輸服務(wù)、 道路通行費(fèi)（ETC ）、過(guò)橋費(fèi)、一 般固定資產(chǎn)購(gòu)置、不動(dòng)產(chǎn)租賃等的 進(jìn)項(xiàng)額均可以扣除了，充分享受這 些政策，高效的最大限度的歸集計(jì) 入開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額，就能 達(dá)到降低成本和精細(xì)化管控成本的 效果。
（2）針對(duì)銷(xiāo)項(xiàng)稅方面。
按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2016 年第18號(hào)（以下稱(chēng)"18號(hào)公告"） 規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增后， 通過(guò)"招拍掛"形式取得土地使用權(quán), 由于代表國(guó)家的出讓方為區(qū)縣國(guó)土 部門(mén)，其不能依法開(kāi)具出讓土地的 增值稅專(zhuān)用發(fā)票，企業(yè)也就無(wú)法取 得，但是企業(yè)依照18號(hào)公告，可以 以其取得土地使用權(quán)的價(jià)款可以在 銷(xiāo)項(xiàng)額中抵扣，即按照房屋合同銷(xiāo) 售金額扣除土地價(jià)款金額后的余額 計(jì)算增值稅的銷(xiāo)售額，從而抵減了 部分銷(xiāo)項(xiàng)稅額，該部分最終沖減房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。舉 例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2020年銷(xiāo)售 合同金額21800萬(wàn)元（價(jià)款20000 萬(wàn)元，增值稅1800萬(wàn)元），其中土 地使用權(quán)取得價(jià)款為3000萬(wàn)元，那 么在全部銷(xiāo)售后產(chǎn)生納稅義務(wù)并計(jì) 算銷(xiāo)項(xiàng)稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)：實(shí)際銷(xiāo)項(xiàng)稅額 為（20000-3000）x9%=1530 萬(wàn) 元（扣除3000萬(wàn)的土地價(jià)款金額）， 而非銷(xiāo)項(xiàng)稅1800萬(wàn)元。1800-1530 萬(wàn)元=270萬(wàn)元的土地價(jià)款金額， 抵扣銷(xiāo)項(xiàng)稅額應(yīng)當(dāng)沖減"主營(yíng)業(yè)務(wù) 成本"，會(huì)計(jì)分錄即：
借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷(xiāo) 項(xiàng)稅抵減）18 0萬(wàn)
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本180萬(wàn)
從而降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本180 萬(wàn)元。
從上述兩個(gè)（進(jìn)項(xiàng)稅和銷(xiāo)項(xiàng)稅） 方面的實(shí)踐來(lái)看，充分利用賦予房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收政策，可以達(dá) 到降低成本的效果。
（3）針對(duì)增值稅留抵退稅方面
自2021年起，一般企業(yè)包括 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)執(zhí)行新的第14號(hào)準(zhǔn) 則，在新收入準(zhǔn)則下，不再分類(lèi)處 理銷(xiāo)售、提供勞務(wù)和建造合同等不 同的業(yè)務(wù)類(lèi)型，而是按照?qǐng)?zhí)行五步 法的確認(rèn)模型確認(rèn)收入，以控制權(quán) 的轉(zhuǎn)移作為主要的判斷標(biāo)準(zhǔn)。一般 而言，在新收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)預(yù)售自行開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品在實(shí)踐 中是按照時(shí)點(diǎn)法確認(rèn)收入，即房屋 的控制權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主時(shí)（交付業(yè)主， 含視同交付）房開(kāi)企業(yè)才確認(rèn)銷(xiāo)售 收入。而房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)， 從取得《施工許可證》開(kāi)始，一般 2-3年才能竣工交付，建設(shè)期間支 付的各項(xiàng)建設(shè)費(fèi)用，例如：樁基工 程、總承包工程、園林工程、各項(xiàng) 配套工程、消防工程、人防工程等， 導(dǎo)致大量的進(jìn)項(xiàng)稅額（9%，6%， 13%，3%稅率不等）進(jìn)入留抵， 該部分資金占用巨大，同時(shí)房開(kāi)企 業(yè)按照18號(hào)公告的規(guī)定，預(yù)售房屋 按3%預(yù)繳增值稅及附加稅費(fèi)。一 方面因?yàn)榇罅苛舻侄愵~形成的資金 占用，一方面按照規(guī)定預(yù)繳增值稅 無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)融資難、融資成本高是 其痛點(diǎn)，通過(guò)增值稅留抵退稅可大 大緩解房開(kāi)企業(yè)部分資金壓力，降 低部分開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 一般自2019年10月申報(bào)期起，符 合條件的可以申請(qǐng)?jiān)隽苛舻滞硕悾?如果符合微、小型企業(yè)自2022年4 月或5月起，還可申請(qǐng)全額增量和 存量留抵退稅。假設(shè)：申請(qǐng)3000萬(wàn) 的留抵退稅到賬，按照8%的年利 率計(jì)算，一年減少3000x8%=240 萬(wàn)資金成本（即減少資本化利息 240萬(wàn)元）。
2,土地增值稅方面 土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)影響巨大的另一個(gè)稅種，實(shí)踐
中經(jīng)過(guò)測(cè)算有的歷史項(xiàng)目土地增值 稅占項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的比重達(dá)到了約 12.4% （某項(xiàng)目二期，無(wú)地下設(shè)施）， 且由于其為地方稅種，再加之土地 增值稅條例出臺(tái)時(shí)間較早，實(shí)踐發(fā) 展中有許多新的問(wèn)題，各地一直通 過(guò)打補(bǔ)丁的形式來(lái)完善，進(jìn)而導(dǎo)致 了各地方實(shí)際執(zhí)行條例的差異。天 津目前正在執(zhí)行的土地增值稅政策 規(guī)定在土地增值稅計(jì)算時(shí)，地下部 分由于地下車(chē)位不能取得產(chǎn)權(quán)而導(dǎo) 致地下車(chē)位的收入和成本均不能歸 集。而眾所周知，住宅或商業(yè)項(xiàng)目 按照規(guī)劃要求一般配比一定數(shù)量的 地下車(chē)位，地下施工涉及土方開(kāi)挖、 倒運(yùn)、支撐、保護(hù)等成本比單純地 上施工要高，該部分不能歸集扣除， 不能享受20%加計(jì)扣除，進(jìn)而導(dǎo)致 增值率提高，企業(yè)稅負(fù)增加。
土地增值稅的扣除主要部分是 房開(kāi)成本，即17號(hào)文規(guī)定的六項(xiàng)成 本組成部分，并規(guī)定房開(kāi)企業(yè)的該 部分可以加計(jì)20%扣除，因此把房 開(kāi)成本做到應(yīng)扣盡扣是降低增值率 的關(guān)鍵?？梢灾饕扇〈胧┯校?br /> （1 ）針對(duì)地下建安部分無(wú)法歸 集成本的情況。實(shí)踐中，有的房開(kāi) 項(xiàng)目利用建筑面積法對(duì)地上地下建 筑面積的成本進(jìn)行分?jǐn)偅话闱闆r 下地下部分的單方建面成本高于地 上部分的單方建面成本，通過(guò)無(wú)差 別的數(shù)學(xué)平均將地上部分的建筑成 本提高并能增加20%扣除。
（2 ）針對(duì)人防（地下）部分。 該部分目前的規(guī)定能夠全額扣除， 要單獨(dú)對(duì)該部分從設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、 設(shè)備、驗(yàn)收、結(jié)算等管理形成地下 人防完整扣除資料，用于申報(bào)扣除 項(xiàng)目，該部分能夠加計(jì)20%扣除。
（3） 針對(duì)項(xiàng)目分期（區(qū)）建設(shè)， 但非經(jīng)營(yíng)性公建配套部分（物業(yè)用 房、居委會(huì)、活動(dòng)室等）集中于某 一區(qū)，要做到按照建筑面積在分期 各區(qū)之間進(jìn)行分?jǐn)偡墙?jīng)營(yíng)性共建， 避免該非經(jīng)營(yíng)性公建在某一區(qū)扣除， 而在其他區(qū)無(wú)法扣除，導(dǎo)致其他區(qū) 增值率提高。
（4） 實(shí)踐中，土增清算以實(shí)際 的發(fā)票或票據(jù)進(jìn)行歸集，及時(shí)取得 項(xiàng)目涉及的發(fā)票、土地出讓金票據(jù)
（省級(jí)）等就非常重要，因此在簽 訂項(xiàng)目實(shí)施的合同中應(yīng)當(dāng)將取得發(fā) 票條款明確列示，確保土增扣除項(xiàng) 目的應(yīng)扣金額。
（5 ）實(shí)踐中，土增清算一般按 照"三分法"進(jìn)行實(shí)際清算，從源 頭上（房型設(shè)計(jì)時(shí)）增加普通住宅 的比率，即控制單套大于銷(xiāo)售面積 在144平方米以下住宅套數(shù)，也能 適用土地增值稅的優(yōu)惠《中華人民 共和國(guó)土地增值稅暫行條例》和適 當(dāng)降低稅負(fù)。
3.企業(yè)所得稅方面（企業(yè)法人 繳納）
企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)的另一重要稅種，一般對(duì)房地產(chǎn) 行業(yè)沒(méi)有優(yōu)惠，實(shí)際執(zhí)行稅率為 25%。
實(shí)踐中，由于工期、資金、現(xiàn) 場(chǎng)等原因，工程竣工、結(jié)算和交付 業(yè)主等并沒(méi)有嚴(yán)格按照合同約定執(zhí) 行，往往會(huì)出現(xiàn)已經(jīng)交付房屋給業(yè) 主了，工程竣工結(jié)算仍在進(jìn)行中， 于是會(huì)出現(xiàn)按照31號(hào)文的規(guī)定房地 產(chǎn)項(xiàng)目視為已經(jīng)完工（國(guó)家稅務(wù)總 局公告2016年第18號(hào)），而交付 業(yè)主即滿(mǎn)足了第二項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi) 始投入使用的條件，需要結(jié)算項(xiàng)目 繳納企業(yè)所得稅。由于沒(méi)有最終竣 工結(jié)算，項(xiàng)目在實(shí)際上尚未完結(jié)的 情況下，即結(jié)算項(xiàng)目收入、成本繳 納企業(yè)所得稅，會(huì)導(dǎo)致計(jì)稅成本歸 集不夠，收入往往已經(jīng)全額計(jì)入， 這是會(huì)使得房開(kāi)企業(yè)所當(dāng)期企業(yè)得 稅負(fù)擔(dān)加重。
針對(duì)上述問(wèn)題：
（1 ）加速房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的工 程竣工結(jié)算工作，盡早完成建安工 程結(jié)算、各項(xiàng)配套結(jié)算、園林等的 結(jié)算，確定完整的計(jì)稅成本，取得 乙方開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，以便 在計(jì)稅成本歸集和企業(yè)所得稅前扣 除。
（2） 充分利用31號(hào)文給予的 "合同未結(jié)算可預(yù)提10%列支（國(guó)
稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）’’優(yōu)惠政策， 合理的預(yù)提該部分成本并在所得稅 年度匯算清繳后及時(shí)取得相關(guān)結(jié)算 資料及增值稅專(zhuān)用票。
（3） 實(shí)踐中，對(duì)實(shí)在無(wú)法結(jié)算 完成且超過(guò)預(yù)提10%的未歸集入計(jì) 稅成本的部分，應(yīng)該在5年內(nèi)完成 該項(xiàng)的結(jié)算及取得發(fā)票或相關(guān)證明， 并按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第 28號(hào)（以下稱(chēng)28號(hào)公告）規(guī)定的"應(yīng) 當(dāng)取得未取得扣除憑證等，在以后 年度取得可追補(bǔ)扣除"（國(guó)稅總局 2018年28號(hào)公告）的政策要求， 在完成結(jié)算并取得發(fā)票后追補(bǔ)列支 稅前扣除，并可因此申請(qǐng)退稅。
（4） 針對(duì)由于土地增值稅的預(yù) 繳和匯算清繳的時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同形成 的實(shí)踐分離對(duì)企業(yè)所得稅的實(shí)際影 響。實(shí)踐中，一般土地增值稅預(yù)繳 和匯算清繳的時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同形成的 實(shí)踐分離，導(dǎo)致按預(yù)繳土地增值稅 在稅前扣除結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目收入的
年度，繳納較多的企業(yè)所得稅，而 可能土地增值稅清算當(dāng)年度的虧損, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以按照國(guó)家稅務(wù) 總局公告2016年第81號(hào)（以下稱(chēng) 81號(hào)公告）的規(guī)定"因土增清算且 無(wú)后續(xù)項(xiàng)目導(dǎo)致的虧損'’申請(qǐng)退還 多交的企業(yè)所得稅。
4,印花稅方面
一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從項(xiàng)目資 本金實(shí)際投入、融通資金到賬、參 加競(jìng)價(jià)簽訂《出讓合同》、獲得開(kāi) 工證明起，到取得竣工、交付入住 證明止，這期間要簽署一系列的合 同，例如：勘察、樁基、施工總承包、 設(shè)計(jì)、公共配套、基礎(chǔ)設(shè)施、監(jiān)理（不 屬印花稅征收范圍）和各類(lèi)型的技 術(shù)服務(wù)等合同，按照《中華人民共 和國(guó)印花稅法》規(guī)定，按照不同稅 率進(jìn)行貼花。
在營(yíng)改增后，依照《印花稅法》 規(guī)定印花稅的應(yīng)稅合同、應(yīng)稅產(chǎn)權(quán) 轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)的計(jì)稅依據(jù)不含增值稅額， 在簽訂各類(lèi)合同或協(xié)議時(shí)，明確合 同的價(jià)款金額和增值稅稅額，按照 合同價(jià)款計(jì)印花稅，避免不明確進(jìn) 而按照價(jià)稅合計(jì)計(jì)稅，增加稅收負(fù) 擔(dān)。同時(shí)其相關(guān)規(guī)定，如果同一合 同包括兩個(gè)以上稅目的，也應(yīng)當(dāng)分 別明確各自的合同價(jià)款和各自的增 值稅額，避免不明確而從高使用稅 率。舉例如下：
某施工總承包合同價(jià)稅合計(jì) 為10900萬(wàn)元，如合同未列明 價(jià)款和增值稅則需繳納印花稅： 10900x0.0003=3.27 萬(wàn)元；如合 同分開(kāi)列明合同價(jià)款10000萬(wàn)元 和增值稅900萬(wàn)元，則印花稅為： 10000x0.0003=3 萬(wàn)元，二者相比 較：3.27-3=0.27萬(wàn)元，僅在訂立 合同時(shí)分開(kāi)列明合同價(jià)款和增值稅 便可節(jié)約0.27萬(wàn)元，節(jié)稅效果明顯。
5.房產(chǎn)稅方面
一般而言，處于建設(shè)期的房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般不會(huì)涉及到房產(chǎn)稅。 但是，一般的房開(kāi)項(xiàng)目，由于項(xiàng)目 銷(xiāo)售需要，提前建設(shè)項(xiàng)目所屬公建 并作為售樓處使用的，一旦公建建 設(shè)成功并投入使用，應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn) 稅條例的有關(guān)規(guī)定自投入使用的當(dāng) 月起申報(bào)繳納房產(chǎn)稅，避免被稽查 補(bǔ)交稅款和滯納金。房產(chǎn)稅計(jì)稅依 據(jù)在沒(méi)有結(jié)算件的情況下，可以按 照工程量清單內(nèi)容暫估計(jì)提，待項(xiàng) 目銷(xiāo)售完畢移交物業(yè)（或居委會(huì)等） 便不再繳納。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資 方面
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房開(kāi)項(xiàng)目涉 及的資金融通事務(wù)較多，這個(gè)和房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的金融屬性密切相關(guān)， 單個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貨值很大， 一般需要大額資金的運(yùn)轉(zhuǎn)支撐，屬 于資金密集型行業(yè)。例如，房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)前期的獲取土地的有關(guān)拆遷安 置的補(bǔ)償支出、前期的建設(shè)用地勘 察支出、可行性研究支出、建筑安 裝工程支出、財(cái)務(wù)支出（借款費(fèi)用 資本化）、銷(xiāo)售支出等，通常完全 依靠自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 微乎其微，一般房開(kāi)項(xiàng)目的自有資 本金在總投的25~30%左右，因此 要依賴(lài)各種資金融通手段。而中小 型房企業(yè)往往獲取資金的成本高， 進(jìn)而推動(dòng)其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本增高。
用好’'統(tǒng)借統(tǒng)還'’免征增值稅 政策，優(yōu)化資金管理，合理降低成 本。按照營(yíng)改增有關(guān)文件規(guī)定的統(tǒng) 借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，按不高于支付給銀 行利率收的利息（財(cái)稅〔2016〕36 號(hào)附件3《試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》） 免增值稅。
按照31號(hào)文的規(guī)定的"統(tǒng)一借 款、內(nèi)部分?jǐn)?、合理稅前扣?’的 政策，充分用足用好政策，減少稅 金支出。
例如：2020年集團(tuán)內(nèi)甲公司從 其全資子公司（項(xiàng)目公司）收取統(tǒng) 借統(tǒng)還利息1000萬(wàn)元，開(kāi)具免增 值稅發(fā)票后計(jì)入相應(yīng)項(xiàng)目公司資本 化利息，可以稅前扣除。甲公司收 到的利息，由于免稅和6%的資金 利息收入稅率差別，降低了甲公司 1000x6%=60萬(wàn)的成本。
三、結(jié)論
綜上所述，本文主要從稅務(wù)和 財(cái)務(wù)核算的視角對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 全流程涉及的稅收和資金管理等方 面結(jié)合部分實(shí)踐和稅收規(guī)范性文件 等進(jìn)行了探討，提出了比較明確和 具體的意見(jiàn)。但是，本文并未對(duì)房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的其他因素進(jìn)行考慮, 如合同管理、招采管理、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 動(dòng)態(tài)成本管理等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 是一項(xiàng)綜合性強(qiáng)、復(fù)雜的業(yè)務(wù)，影 響因素來(lái)自不同的各個(gè)方面，應(yīng)當(dāng) 協(xié)同考慮各個(gè)因素，綜合成本等影 響，進(jìn)而擇取最優(yōu)的方案。
作者單位天津津投金廈房地產(chǎn) 發(fā)展股份有限公司