房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程，從內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度的定義和房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)來看，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推行和完善內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度很有必要。筆者擬結(jié)合工作實(shí)際，從立項(xiàng)決策、項(xiàng)目施工、銷售與租賃的角度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制作簡(jiǎn)要的分析。
一、立項(xiàng)決策階段的會(huì)計(jì)控制立項(xiàng)決策是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)工作的起點(diǎn)和根本，立項(xiàng)決策的正確與否，決定了整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的成敗，是房地產(chǎn)開發(fā)工作中最為重要的環(huán)節(jié)。
其主要內(nèi)容包括市場(chǎng)調(diào)查、初步確定項(xiàng)目?jī)?nèi)容、可行性論證與決策。根本目的就是根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，保證項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的科學(xué)性、真實(shí)性和可操作性。
在此項(xiàng)工作中，內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度的主要目標(biāo)是：保證投資活動(dòng)經(jīng)過科學(xué)的審批程序，保證對(duì)外投資活動(dòng)的合法性，保證投資收益得到合理的明示。
主要內(nèi)容包括：建立規(guī)范的對(duì)外投資決策機(jī)制和程序，實(shí)行重大投資決策集體審議聯(lián)簽等責(zé)任制度，建立項(xiàng)目的集體決策制度，決策過程應(yīng)有完整的書面記錄；加強(qiáng)投資項(xiàng)目立項(xiàng)、評(píng)估、決策、實(shí)施、投資處置等環(huán)節(jié)的會(huì)計(jì)控制；嚴(yán)格控制投資風(fēng)險(xiǎn)。
主要工作要點(diǎn)是：投資預(yù)算的編制，投資的申請(qǐng)和論證，投資的立項(xiàng)審批，投資的核算和管理。
二、項(xiàng)目施工階段的會(huì)計(jì)控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行具體執(zhí)行的過程，任何改變?cè)杏?jì)劃的行為必須在財(cái)務(wù)、技術(shù)、材料成本和市場(chǎng)需求等方面進(jìn)行具體分析，必須保證項(xiàng)目建設(shè)施工過程的人力、技術(shù)和材料耗費(fèi)與計(jì)劃的一致性與可控性。主要工作就是做好施工組織管理，確保工程進(jìn)度和質(zhì)量，按計(jì)劃撥付工程款，做好預(yù)售和竣工驗(yàn)收工作。該階段是項(xiàng)目開發(fā)支出最多、工作最復(fù)雜的階段，如何控制成本、用好用活資金、保證資金安全并最終實(shí)現(xiàn)效益最大化顯得非常重要。
（一）貨幣資金貨幣資金方面包括：（1）制定科學(xué)合理的貨幣資金業(yè)務(wù)處理程序，嚴(yán)格按照“申請(qǐng)、審批、復(fù)核、支付”
程序辦理貨幣資金的支付業(yè)務(wù)，并保證及時(shí)準(zhǔn)確入賬；（2）建立貨幣資金業(yè)務(wù)的崗位責(zé)任制，明確相關(guān)部門和崗位的職責(zé)權(quán)限；（3）出納人員不得兼任稽核、會(huì)計(jì)檔案保管和收入、支出、費(fèi)用、債權(quán)債務(wù)賬目的登記工作；（4）配備合格人員，進(jìn)行崗位輪換；（5）切實(shí)加強(qiáng)對(duì)各種票據(jù)、印章和銀行預(yù)留印簽的管理；（6）明確審批人對(duì)貨幣資金業(yè)務(wù)的授權(quán)批準(zhǔn)方式、權(quán)限、程序、責(zé)任和相關(guān)控制措施；（7）重要貨幣資金支付業(yè)務(wù)，實(shí)行集體決策、審批；（8）單位取得貨幣資金收入必須及時(shí)入賬，不得私設(shè)小金庫(kù)，不得賬外設(shè)賬，嚴(yán)禁收款不入賬；（9）定期或不定期盤點(diǎn)現(xiàn)金，做到賬實(shí)相符；（10）切實(shí)管好單位的票據(jù)和財(cái)務(wù)印章。
（二）實(shí)物資產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)方面包括：（1）所有實(shí)物資產(chǎn)收發(fā)的單據(jù)，應(yīng)該事先印妥、連續(xù)編號(hào)并妥善保管；（2）建立存貨業(yè)務(wù)的崗位責(zé)任制，明確相關(guān)部門和崗位的職責(zé)權(quán)限，確保辦理存貨業(yè)務(wù)的不相容崗位相互分離、制約和監(jiān)督；（3）明確審批人對(duì)存貨業(yè)務(wù)授權(quán)批準(zhǔn)的方式、程序和相關(guān)控制措施，規(guī)定審批人的權(quán)限、責(zé)任，審批人不得越權(quán)審批；（4）制定存貨業(yè)務(wù)流程，明確存貨的取得、驗(yàn)收與入庫(kù)，倉(cāng)儲(chǔ)與保管，領(lǐng)用、發(fā)出與處置等環(huán)節(jié)的控制要求，設(shè)置相應(yīng)的記錄或憑證；（5）嚴(yán)格存貨驗(yàn)收制度，重點(diǎn)是對(duì)取得存貨的品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量和其他相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收，按照國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度的規(guī)定進(jìn)行存貨的會(huì)計(jì)核算；（6）認(rèn)真做好固定資產(chǎn)折舊、減值等相關(guān)會(huì)計(jì)核算。
（三）工程項(xiàng)目工程項(xiàng)目方面包括：（1）保證工程項(xiàng)目的實(shí)施過程符合規(guī)范性要求（招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、簽訂合同、工程施工和工程監(jiān)理等）；（2）保證工程項(xiàng)目建設(shè)的各種事項(xiàng)能夠及時(shí)記錄；（3）建立工程項(xiàng)目概預(yù)算控制制度，對(duì)概預(yù)算的編制、審核等作出規(guī)定，保證正確核算工程項(xiàng)目的成本，按預(yù)算控制費(fèi) 用支出；（4）加強(qiáng)對(duì)概預(yù)算編制的審核，審查編制依據(jù)、項(xiàng)目?jī)?nèi)容、工程量計(jì)算、定額套用等是否真實(shí)、完整、正確；（5）因工程變更等原因造成價(jià)款支付方式及金額發(fā)生變動(dòng)的，應(yīng)有完整的書面文件和其他相關(guān)資料，并經(jīng)財(cái)會(huì)部門審核后方可付款；（6）建立竣工決算審計(jì)制度，及時(shí)組織竣工決算審計(jì)，保證按時(shí)竣工、驗(yàn)收并進(jìn)行總結(jié)、評(píng)價(jià)；（7）制定工程項(xiàng)目業(yè)務(wù)流程，明確項(xiàng)目決策、概預(yù)算編制、價(jià)款支付、竣工決算等環(huán)節(jié)的控制要求。
?。ㄋ模┏杀举M(fèi)用成本費(fèi)用方面包括：（1）建立單位內(nèi)部成本費(fèi)用控制系統(tǒng)；（2）制定成本費(fèi)用控制標(biāo)準(zhǔn)（目標(biāo)成本、費(fèi)用預(yù)算、材料定額、工時(shí)定額、工序成本、責(zé)任成本等）；（3）建立成本費(fèi)用業(yè)務(wù)的崗位責(zé)任制，明確相關(guān)部門和崗位的職責(zé)、權(quán)限；（4）建立成本費(fèi)用預(yù)算制度；（5）加強(qiáng)對(duì)材料采購(gòu)和耗用的成本控制，將材料成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)；（6）建立人工成本控制制度；（7）制定其他費(fèi)用的開支范圍、標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用支出的申請(qǐng)、審批、支付程序，嚴(yán)格控制費(fèi)用開支；（8）正確進(jìn)行成本費(fèi)用的計(jì)算和分配；（9）建立成本費(fèi)用內(nèi)部報(bào)告制度，實(shí)時(shí)監(jiān)控成本費(fèi)用的支出情況，對(duì)于發(fā)生的超預(yù)算的成本費(fèi)用差異及時(shí)查明原因，做出相應(yīng)處理。
三、銷售與租賃工作階段的會(huì)計(jì)控制該階段是項(xiàng)目開發(fā)實(shí)現(xiàn)預(yù)期收入的階段，也是開發(fā)企業(yè)逐步實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的階段。內(nèi)部會(huì)計(jì)控制主要包括：一是確定銷售定價(jià)及價(jià)格浮動(dòng)范圍，完善銷售合同，加強(qiáng)銷售記錄的管理。
二是建立銷售與收款業(yè)務(wù)的預(yù)算管理制度，制定銷售目標(biāo)，建立銷售管理責(zé)任制。三是明確審批人員對(duì)銷售業(yè)務(wù)與收款業(yè)務(wù)的授權(quán)批準(zhǔn)方式、權(quán)限、程序、責(zé)任和相關(guān)控制措施。四是分別設(shè)立銷售、驗(yàn)房和收款業(yè)務(wù)部門。銷售部門負(fù)責(zé)處理訂單，簽訂銷售合同，催收房款，審批退房事宜；驗(yàn)房部門負(fù)責(zé)對(duì)房屋質(zhì)量和使用功能提出解釋和保證；財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部門負(fù)責(zé)對(duì)銷售業(yè)務(wù)進(jìn)行記錄，督促銷售部門對(duì)應(yīng)收賬款的催收， 加強(qiáng)辦理、記錄、收存現(xiàn)金和銀行存款收入的控制，并及時(shí)進(jìn)行分析、匯報(bào)。五是對(duì)金額較大或情況特殊的銷售業(yè)務(wù)和特殊信用條件，實(shí)行集體決策。
（作者單位：江蘇中信建設(shè)集團(tuán)公司）
