在我國社會經(jīng)濟持續(xù)增長的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭不斷加強。
隨著房屋商品化和城鎮(zhèn)化改造工程的推行，房地產(chǎn)行業(yè)市場化、客戶化的導向不斷增強，企業(yè)內(nèi)部管理方式由粗放式向規(guī)模、集約化管理過渡，企業(yè)的全面預算管理也因此受到了房地產(chǎn)企業(yè)管理者的重視。
一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的特點1．全過程性。預算管理是對企業(yè)各項經(jīng)營活動的事前、事中和事后的全過程管理。
2．全方位性。預算管理的內(nèi)容包括財務預算、經(jīng)營預算和投資預算。預算編制涉及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的方方面面，將產(chǎn)供銷、人財物全部納入預算范圍。
3．全員性。公司領導、各部門負責人、下屬公司負責人、各崗位員工必須全員參與預算管理。
4．以現(xiàn)金流預算為基礎。由于房地產(chǎn)企業(yè)的高利潤、高負債、高風險，現(xiàn)金流的健康順暢顯得尤為重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對編制現(xiàn)金流預算的重視程度大于基于權責發(fā)生制基礎的利潤表預算、資產(chǎn)負債表預算。
5．以工程項目預算為核心。工程項目成本的業(yè)務量大、成本內(nèi)容復雜、成本開支難控制的特點決定了工程項目預算的核心地位。
6．以工程形象進度為節(jié)點。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，與總包方的結(jié)款一般參照形象進度來進行。因此，年度預算以年底工程形象進度為節(jié)點是會計確認開發(fā)成本的依據(jù)，對企業(yè)的會計利潤影響很大，其重要性不言而喻。
二、目前我國房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理存在的問題1．缺乏完整的全面預算標準房地產(chǎn)開發(fā)項目的多樣性給預算的制定造成難度，尚未形成各種產(chǎn)品類型的企業(yè)標準和國家預算定額，預算的準確性受到挑戰(zhàn)，預算編制帶有一定的隨意性，與實際情況偏離較大。
2．缺乏完整的全面預算體系和管理制度目前，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其項目實施單位的各種預算管理還屬于松散型，尚未建立系統(tǒng)、完善的預算管理組織體系和預算管理制度，以至于企業(yè)無法落實預算編制的目標和對預算的考核與監(jiān)督，預算管理的作用得不到充分發(fā)揮。
3．缺乏合理預算數(shù)據(jù)，預算實施效果不佳為了搶占市場，房地產(chǎn)開發(fā)商趕工程、搶進度，經(jīng)常是邊改圖紙邊施工，致使設計概算突破估算指標、施工圖預算突破設計概算、竣工結(jié)算遠遠突破施工圖預算。還有的企業(yè)測算的依據(jù)不足，論證的資料太少，使得預算指標與實際執(zhí)行情況差異較大，導致預算失去了應有的指導意義。
4．缺乏有效的控制與分析機制房地產(chǎn)預算數(shù)據(jù)來源廣泛、數(shù)據(jù)量大，企業(yè)缺乏必要的控制措施，無法及時獲取各個預算中心的執(zhí)行情況，對預算執(zhí)行難以進行有效地控制，無法做到及時、全面和深入的預算分析。
5．缺乏全員意識許多房地產(chǎn)企業(yè)認為，預算只是一種財務行為，由財務部門負責預算的制定和控制，甚至把預算理解成財務部門控制資金支出的計劃和措施。其實，全面預算是企業(yè)全員的行為，與全體員工、項目的工期管理、預決算管理等息息相關，是所有相關管理的集中體現(xiàn)。
6．缺乏考核力度在已實行預算管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，普遍存在著考核部門職責不明確、考核內(nèi)容不具體、考核工作未能形成制度化、考核標準缺乏規(guī)范化等考核不力的現(xiàn)象，致使預算考核不能保證預算管理的全面實施。
7．缺乏與企業(yè)戰(zhàn)略目標的聯(lián)系由于缺乏行業(yè)預算標準，許多房地產(chǎn)企業(yè)套用傳統(tǒng)預算方式，在年度經(jīng)營計劃指導下編制房地產(chǎn)項目的年度預算，重年度預算、輕項目開發(fā)預算，使企業(yè)的戰(zhàn)略實施沒有具體合理的數(shù)據(jù)支持，企業(yè)的預算與戰(zhàn)略目標缺乏聯(lián)系。
三、解決房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理問題的對策1．樹立正確的全面預算管理觀念 首先， 要強化預算的“ 法律效力”。房地產(chǎn)企業(yè)預算管理要求一切經(jīng)濟活動都圍繞企業(yè)目標的實現(xiàn)而開展，預算一經(jīng)確定，企業(yè)各部門在房地產(chǎn)開發(fā)建設期至銷售期的各項活動中都要嚴格執(zhí)行，提高預算的控制力和約束力。
其次，要增強全體員工的參與和配合意識。應動員企業(yè)全體員工主動參與預算的策劃、編制和控制，統(tǒng)一觀念和標準，增強全面預算管理的合力。
最后，需要企業(yè)領導的支持和重視。實施全面預算管理需要企業(yè)領導強有力地推動和反復地宣傳，要全程參與和支持。領導的認同和支持是實施全面預算管理的重要保證。
2．完善全面預算管理的制度建設（1）完善制度。針對房地產(chǎn)企業(yè)預算管理中的難題，完善明確責任中心的權責，界定預算目標，編制預算、匯總、復核與審批、預算執(zhí)行與控制管理、業(yè)績報告及差異分析、預算指標考核等一系列全面預算管理制度。
?。?）制定標準。根據(jù)企業(yè)管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點以及經(jīng)驗數(shù)據(jù)分析，建立一套房地產(chǎn)項目開發(fā)成本、費用科目體系，做好成本數(shù)據(jù)積累。同時，在標準執(zhí)行過程中，不斷改進、完善，逐步形成企業(yè)自身的成本、費用定額標準。
3．加強全面預算管理的基礎工作基礎工作主要包括原始記錄、定額工作、計劃價格、計量工作、標準化工作、信息工作、規(guī)章制度和員工培訓等，是專業(yè)管理工作中最基礎的部分。
基礎工作的加強，可以有效地提高企業(yè)各項經(jīng)營活動的績效和整個企業(yè)管理水平，為企業(yè)全面預算管理提供鋪墊。
4．改進全面預算管理工作的方法（1）由“自上而下”的方式變更為“上下結(jié)合”。筆者建議，從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部采用自上而下、自下而上、上下結(jié)合的編制方法。先由企業(yè)高管層提出總目標和部門分目標；各部門再根據(jù)目標制定預算計劃，呈報預算委員會；預算委員會審查各分部預算計劃，進行溝通和綜合平衡，擬訂整個組織的預算方案；預算方案再反饋回各部門征求意見。經(jīng)過自下而上、自上而下的多次反復，形成最終預算，經(jīng)企業(yè)最高決策層審批后，成為正式預算，逐級下達各部門執(zhí)行。
?。?）改進房地產(chǎn)企業(yè)的預算編制方法。對房地產(chǎn)項目來說，其開發(fā)周期長達2-3年或更長的時間，不確定性因素多，編制預算不僅反映年度財務狀況，而且反映項目綜合情況。因此，房地產(chǎn)企業(yè)預算應做好以下幾項工作：
匯總分解工作。首先，對總體構(gòu)成進行分解，將收入總體與開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型、面積、擬銷售均價掛鉤，預測出各房型的銷售總價；將土地、前期、基礎、建安、配套等成本項目根據(jù)工程逐步分解，并對應到相關成本項目中，預測出開發(fā)總成本；對新增工程項目，應及時補充、修訂成本預算依據(jù)。其次，對構(gòu)成項目按時間進行分解，將各項科目按照工程進度和預計付款方式以及工程總額控制點的要求等，結(jié)合項目開發(fā)周期進行各個年度、月份的分解，將預算責任落實到各個單位直至各個項目。
加強部門合作。房地產(chǎn)預算講究的是部門合作、共同努力。在預算管理委員會的組織下，房地產(chǎn)項目預算涉及項目開發(fā)前期研發(fā)、營銷策劃、工程管理等，各個部門共同研究項目目前的狀態(tài)和可能發(fā)生的情況，分工編制預算。
如營銷部負責收入預算和營銷策劃廣告等費用預算；前期研發(fā)、工程、設計、成控等部門負責開發(fā)成本項目預算；行政人事部負責人工成本等管理費用的預算；財務部負責財務費用、稅費及其他費用的預算，并擔負最后的匯總；審計部門負責對預算的執(zhí)行結(jié)果做出分析。
側(cè)重現(xiàn)金流量的預算管理。房地產(chǎn)行業(yè)由于其資金密集程度高，預算控制聚焦在目標成本和現(xiàn)金流量的預算與管理上。因此，在方法上要求從粗到細，先從宏觀上做好項目投資進度計劃、項目進度計劃，再細化分解，針對每一份合同單獨制定付款計劃，并匯總制定企業(yè)周、月、年度計劃，最后實行跟蹤管理，當有其他原因?qū)е赂犊钣媱澴兏鼤r，及時調(diào)整預算并妥善處理有關事宜。
合理安排好編制周期。由于房地產(chǎn)行業(yè)項目開發(fā)周期至少2-3年，政策變化大，不確定因素多，要想緩解資金壓力、保證各項目正常開展及后續(xù)項目開發(fā)的資金儲備，預算編制工作就一定要考慮周全。在編制周期上，應按年、季、月，甚至按周安排資金預算的編制、調(diào)整、分析和監(jiān)控，保持資金鏈的正常運行。
5．加強企業(yè)預算的預警管理（1）設置預警控制指標和預警級別。針對實際運行結(jié)果與預算目標之間的偏差，設置、調(diào)整預警控制線，進行實時監(jiān)控，將監(jiān)控結(jié)果與各部門績效掛鉤。
?。?）采取例外管理。對于超預算和預算外的支出項目，不能隨意增減。要先分析其產(chǎn)生原因，然后將其變化細化分解，組織成控部門、預決算部門、財務部門等進行成本費用測算，分析其對總目標的利弊影響，提出多個認證方案，最后按一定的審批流程選擇確定最優(yōu)方案。
?。?）調(diào)整預算。預算方案一經(jīng)批準，一般情況下不得隨意調(diào)整預算。當不利于預算執(zhí)行的重大因素出現(xiàn)后，通過內(nèi)部挖潛或采取其他措施彌補，在無法彌補的情況下，才能提出預算調(diào)整申請。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理是一個系統(tǒng)工程，是企業(yè)治理的重要組成內(nèi)容，是與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相配合的戰(zhàn)略保障體系。房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)自身的特點，形成適合本企業(yè)的全面預算管理制度，真正達到實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標、整合企業(yè)資源、提高經(jīng)濟效益的目的。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在推行全面預算管理的時候，要做到權責利的統(tǒng)一、約束機制和激勵機制的統(tǒng)一，必須切實實行現(xiàn)金收支兩條線管理，深化目標成本管理，把企業(yè)管理的方法策略全部融匯貫通于執(zhí)行預算的過程中，最終形成全員和全方位的預算管理體系。
?。ㄗ髡邌挝唬禾胤考瘓F廈門市房地產(chǎn)股份有限公司）
